【3292】イオンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 155,200円/1株 P/E 23.9 P/B 1.37 1月分配 7月分配 投資主優待なし
イオングループをスポンサーとし、9割超が商業施設。海外物件(マレーシア)も保有。
予想分配金は年2回の合計6,585円のため、予想分配金利回りは約4.24%となります。
業績を確認していきます。
■2020年1月期_第14期 営業収益 168億円、経常利益 58.0億円 DPU 3,074円
■2020年7月期_第15期 営業収益 175億円、経常利益 59.5億円 DPU 3,174円
■2021年1月期_第16期 営業収益 177億円、経常利益 59.6億円 DPU 3,184円
■2021年7月期_第17期 営業収益 177億円、経常利益 59.8億円 DPU 3,200円
□2022年1月期_第18期 営業収益 198億円、経常利益 67.1億円 DPU 3,315円 ce(9/14)
□2022年7月期_第19期 営業収益 199億円、経常利益 66.2億円 DPU 3,270円 ce(9/14)
2021年7月期_第17期の営業収益は、第16期比変わらずの177億円、経常利益は同0.4%増の59.8億円と予算を若干上振れた一方、分配金については(期初)予想の3,200円を維持しました。トップラインについては、第16期中取得の「上田」が通期で寄与する一方、「利府」が改装工事にかかり一時的な賃料減免を実施するため微増止まりとなりました。原価については、2020年の取得物件の固定資産税の費用化が始まる一方、本年2月に「直方」の底地を13億円で取得したことで同物件が完全所有権となり地代の支払いが無くなりました。他方、福島県沖地震の被害損失が保険でカバーしきれず特損が膨らんだため、当初想定より多い▲124百万円の配当準備金の取り崩して予想配当を維持しています。
進行中の2022年1月期_第18期の見通しについては、営業収益が第17期比12.4%増の198億円、経常利益が同12.1%増の67.1億円に増額しており、分配金については同115円増の3,315円を予想しています。本年8月のPO(※後述)で4物件を計502億円を取得したことによる上乗せが寄与します。他方、一過性費用としてPO費用や、新規の定借物件(新小松)の取得のタイミングで既存の定借物件についても過去分の借地権償却費を一括計上することから原価が膨らむものの、同額の配当準備金の取り崩しで手当てし、100円を超える増配を見込みます。
また今回初めて開示された2022年7月期_第19期予算については、営業収益が第18期予想比微増の199億円・経常利益は同1.4%減の66.2億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同45円減の3,270円を予想しています。今次PO取得物件を含めた2021年取得物件の固都税費用化が開始されることによる収益の押し下げが大きく、第18期に大きく取り崩した配当準備金についても、“見合い”となる一過性費用の剥落により取崩額を減じるため減配予想となります。
当法人は本年8月のPOで249億円を調達し、4物件を合計502億円で取得しています。高崎171億円(鑑定NOI5.8%)、成田140億円(鑑定NOI5.6%)、新小松153億円(鑑定NOI6.9%)、佐賀大和37.2億円(鑑定NOI6.6%)であり、4物件の均し鑑定NOIは6.1%と比較的高い利回りで取得しています。本取組により巡行DPUは3,200円程から3,270円程まで＋2.3%も成長し、アクリーティブなPOとなりました。
PO前後でLTVこそ44.9%と変わっていないものの、J-REIT屈指の水準である減価償却費は更に増加して年間93億円となり、それだけで年に1物件取得することが可能となっています。中期目標であった資産規模5,000億円＆巡行分配金3,300円ははや達成目前となっており、2,000億円以上積み上がったパイプラインを活かした外部成長の継続と新たな中期目標の提示が待たれます。
*参考記事① 2021-06-03 153,500円 OP
【3292】イオンリート投資法人/賃料減額なく投資口価格は急回復、POによる外部成長に期待。
*参考記事② 2020-12-01 122,300円 OP
【3292】イオンリート投資法人/現時点では固定賃料を堅持、多額の減価償却費活用で外部成長期待。
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