【3295】ヒューリックリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 162,400円/1株 P/E 24.0 P/NAV 0.88 2月分配 8月分配
ヒューリックをスポンサーとする総合型J-REIT。東京圏のオフィスと商業施設が主体。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計6,960円配で、分配金利回りは約4.29%となります。
業績を確認していきます。
■2022年2月期_第16期 営業収益 110.0億円、経常利益 54.3億円 DPU 3,600円
■2022年8月期_第17期 営業収益 115.0億円、経常利益 55.6億円 DPU 3,700円
■2023年2月期_第18期 営業収益 106.7億円、経常利益 48.8億円 DPU 3,480円
□2023年8月期_第19期 営業収益 111.1億円、経常利益 49.5億円 DPU 3,480円ce
□2024年2月期_第20期 営業収益 107.4億円、経常利益 47.6億円 DPU 3,480円c
2023年2月期_第18期の着地については、営業収益が第17期比▲7.2%の106.7億円、経常利益は同▲12.2%の48.8億円、分配金は同▲220円の3,480円となりました。第16・17期で分割計上された新宿三丁目の売却益剥落による減収があったものの、稼働率が想定95.4％→実績95.8％にやや改善したほか、10月期中取得の五反田の一部寄与、リストに売却した山下町の譲渡益(1.3億円)計上により上振れ、内部留保の吐き出し額を1.2億円に留めて分配金を計画線に抑えました。
進行期である2023年8月期_第19期の見通しも修正しており、営業収益は第18期比+4.1%の111.5億円(従予:105.4億円)、経常利益は同+1.4%の49.5億円(従予:47.6億円)、分配金は横引きの3,480円に修正しています。ポート全体の稼働率が95.8％→97.3％まで改善する想定を置くほか、3月取得の王子ビルほか2物件が寄与します。また、山下町の譲渡益剥落を、銀座7丁目ビルの部分売却による譲渡益計上(4億円)で打ち返して増収増益となるものの、内部留保吐き出しを更に抑制(0.6億円)して、分配金を横引きます。
初開示の翌2024年2月期_第20期の営業収益は第19期比▲3.3%の107.4億円、経常利益は同▲3.8%の47.6億円を予想しています。第19期末取得の小舟町ビル(109.7億円/鑑定NOI4.0％)がフルで寄与するほか、銀座7丁目ビルの残り半分売却による譲渡益(3.6億円)を計上します。ポート稼働率は97.4％と第19期から変わらずの想定とするものの、期初売却の銀座7丁目の期間収益剥落が大きく、内部留保を吐き出しを積み増し(2.4億円)して、分配金を横引きします。
当法人は昨年10月の8th_POで、NAV割れ水準で年内2度目となるPOを連発してきたものの、足許P/NAVは0.88倍に沈んでおり、これ以上のPOは現実的に困難となっています。そのため、上述の銀座7丁目ビルの入替のような高簿価・低利回り物件の売却による譲渡益顕在化により、低迷する稼働率の穴埋めをするだけでなく、比較的高利回りのシニア物件やホテルへの入替も企図し、目下45％程のLTVもレンジ上限の50%(借入余力残り403億円)まで活用する方針としています。
他方、スポンサーコミットメントとして、親会社のヒューリックが本法人株の追加取得を実施しており、27,350口(≒45億円相当)を正に取得中となっています。NAV割れ状態のため、全株を取得する公算が高く、本件取組により持分は上場当時の12.5％水準まで復元することから、今後はより一層の物件供給強化が期待されます。
*参考記事① 2022-12-31 164,500円 NT
【3295】ヒューリックリート投資法人/当面は売却益頼りの構造、神谷町の埋め戻しが待たれる。
*参考記事② 2022-07-06 159,700円 NT
【3295】ヒューリックリート投資法人/売却益と内部留保で凌ぐも、NAV倍率後退で株価浮上待ち。
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