【3295】ヒューリックリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 164,500円/1株 P/E 24.6 P/NAV 0.89 2月分配 8月分配
ヒューリックをスポンサーとする総合型J-REIT。東京圏のオフィスと商業施設が主体。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計6,960円配で、分配金利回りは約4.50%となります。
業績を確認していきます。
■2021年8月期_第15期 営業収益 105.0億円、経常利益 50.5億円 DPU 3,698円
■2022年2月期_第16期 営業収益 110.0億円、経常利益 54.3億円 DPU 3,600円
■2022年8月期_第17期 営業収益 115.0億円、経常利益 55.6億円 DPU 3,700円
□2023年2月期_第18期 営業収益 105.8億円、経常利益 48.3億円 DPU 3,480円ce修正
□2023年8月期_第19期 営業収益 105.4億円、経常利益 47.6億円 DPU 3,480円ce
2022年8月期_第17期の営業収益は第16期比+4.5%の115.0億円、経常利益は同+2.4%の55.6億円で着地し、若干の上振れ着地となったものの、分配金は予算据置の同+100円の3,700円となりました。2021年取得物件の固都税費用化開始が始まったものの、8th_POの取得物件の通期貢献開始により希薄化効果を打ち消し、新宿三丁目(残り50%、6.4億円)の売却により増配となりました。他方、バッファ消化が想定以下となったため、分配金29円分の上振れを追加的に内部留保しています。
進行期である2023年2月期_第18期の見通しも修正しており、営業収益は第17期比▲8.0%の105.8億円(従予:104.6億円)、経常利益は同▲13.2%の48.3億円(従予:48.8億円)、分配金は同▲220円の3,480円を見込んでいます。第16・17期で分割計上された新宿三丁目の売却益剥落による減収と、旗艦の神谷町の空床状況を反映し、稼働率前提を第17期実績の98.6％から97.9％(従予:98.1％)に下方修正しています。そのため、9月に山下町をリストに売却して譲渡益を計上するほか、内部留保(1.8億円)を吐き出す計画です。
初開示の翌2023年8月期_第19期の予想は、営業収益は第18期比▲0.4%の105.4億円、経常利益は同▲1.5%の47.6億円、分配金は横引きの3,480円を見込んでいます。神谷町や虎ノ門ファーストの埋め戻し等により、ポート全体の稼働率が97.9％→98.6％まで改善する想定となっています。他方、第18期の山下町の譲渡益剥落を埋めるため、内部留保の吐き出しを更に増額(2.5億円)して、分配金水準を維持するものの、期末の内部留保総額は1.7億円程度まで減少する見込みです。
当法人は昨年10月に年内2度目となる8th_POにより約143億円(＠164,538円)を調達しています。合計4物件を334億円で取得しており、麹町(鑑定NOI3.4%)、吉祥寺(同5.1%)、神戸(同鑑定4.6%)のオフィス3棟と、大型シニアである成城(同4.2%)を組み入れています。本件取組では財務良化されておらず、シニア組入による安定化のみ実現しており、次世代アセット比率は目安の20%を突破し、21.8％に達しています。
8th_POによりNAV割れ水準でのPOを連発することとなったものの、法人側はスポンサー都合だけでなく、シニア比率引き上げによるバリュエーション改善の意図があるものと推察されます。現状、オフィスリート各社は2023年の大量供給を控え、港区を中心に空室率が高止まりしていることから、特に弱い動きが継続しています。当法人のP/NAVも多分に漏れず0.8倍台に留まっている一方で、シニアリートのP/NAVは非常に高い水準を維持していることから、このシニアへの“サヤ寄せ”が隠れた意図とみられます。
*参考記事① 2022-07-06 159,700円 NT
【3295】ヒューリックリート投資法人/売却益と内部留保で凌ぐも、NAV倍率後退で株価浮上待ち。
*参考記事② 2021-07-01 186,900円 NT
【3295】ヒューリックリート投資法人/財務良化目的にNAV割れPO実施も、物件入替は進む。
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