【3295】ヒューリックリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 159,700円/1株 P/E 22.2 P/NAV 0.89 2月分配 8月分配
ヒューリックをスポンサーとする総合型J-REIT。東京圏のオフィスと商業施設が主体。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計7,180円配で、分配金利回りは約4.50%となります。
業績を確認していきます。
■2021年2月期_第14期 営業収益 111.7億円、経常利益 55.1億円 DPU 4,052円
■2021年8月期_第15期 営業収益 105.0億円、経常利益 50.5億円 DPU 3,698円
■2022年2月期_第16期 営業収益 110.0億円、経常利益 54.3億円 DPU 3,600円
□2022年8月期_第17期 営業収益 114.1億円、経常利益 55.2億円 DPU 3,700円ce修正
□2023年2月期_第18期 営業収益 104.6億円、経常利益 48.8億円 DPU 3,480円ce
2022年2月期_第16期の営業収益は第15期比4.8%増の110.0億円、経常利益は同7.5%増の54.3億円、分配金は同50円増の3,600円となり、概ね計画線の着地となりました。昨年10月ローンチの8th_PO(※後述)が一部寄与したほか、上野と調布シニアの通期貢献、及び新宿三丁目(50%、7億円)の売却益の寄与により、第15期に譲渡したオーキッドスクエアと品川シーズンテラスの賃収通期剥落、オーキッドスクエアの売却益剥落(▲2億円)、期中POによる希薄化影響を飲み込んで増収増益・増配となり、運用による上振れ分は内部留保(計▲1.6億円)に回して実績分配金を計画にサヤ寄せしています。
進行期である2022年8月期_第17期の見通しも増額しており、営業収益が第16期比3.7%増の114.1億円(従予:111.9億円)、経常利益は同1.7%増の55.2億円(従予:54.5億円)、分配金は同100円増のとなる3,700円(従予:3,480円)に修正しています。2021年取得物件の固都税費用化開始が始まる一方、前述の8thPOの取得物件の通期貢献開始で希薄化を打ち消すほか、新宿三丁目(残り50%、6.4億円)の売却で収益が底上げされることにより増配予想となります。前回予想からの上振れは、3月取得のグランダ学芸大学の一部寄与によります。
初めて開示された翌2023年2月期_第18期の予想については、営業収益が第17期比8.4%減の104.6億円、経常利益は同11.6%減の48.8億円、分配金は同220円減の3,480円を見込んでいます。第16・17期で分割計上された新宿三丁目の売却益剥落影響が大きいほか、稼働率前提も第17期の98.5％から更に潜って98.1％の前提となっています。そのため、内部留保(1.3億円)を掃き出して、分配金を89円分かさ増ししています。
当法人は昨年10月に年内2度目となる8th_POを実施しており、約143億円(＠164,538円)を調達しています。合計4物件を334億円で取得しており、麹町(126億円/鑑定3.4%)、吉祥寺(51.5億円/鑑定5.1%)、神戸(67.1億円/鑑定4.6%)といったオフィス3棟を軸に、大型シニアである成城(90億円/鑑定4.2%)を組み入れしてます。他方、LTVは44.7%と取組以前と変わっておらず、シニア組入による安定化のみ実現した格好です。直近取得の学芸大学もシニアのため、クライテリアとして定める次世代アセット比率は目安の20%を突破し、21.8％に達しています。
現状の4.5%の分配金水準については、継続的な物件売却で底上げされた水準にあり、利回りの実力値は4.2%程とみられます。一方、有税で進めている内部留保については、予想が開示されている第18期までに取崩ネット後で4.4億円がプールされる見通しであり、1口あたり分配金に均して309円程度の配当余力があります。ただ残念ながらオフィスリートはバリュエーション出力が弱くなっており、当法人のP/NAVも0.9倍を割り込んでいることから、当面はPOが出来る状況になく、ひとまず株価の浮上を待つ格好となります。
*参考記事① 2021-07-01 186,900円 NT
【3295】ヒューリックリート投資法人/財務良化目的にNAV割れPO実施も、物件入替は進む。
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