【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人(東証REIT) NT
現在値 165,800円/1株 P/E 28.2 P/B 1.52 1月分配 7月分配 投資主優待あり
ヘルスケア施設特化型。スポンサーはSHIPヘルスケアHD、三井住友銀行、NECAP。
予想分配金は年2回の合計6,500円配のため、予想分配金利回りは約3.92%となります。
業績を確認していきます。
■2021年7月期_第13期 営業収益 20.7億円、経常利益 9.2億円 DPU 3,266円
■2022年1月期_第14期 営業収益 20.8億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,244円
■2022年7月期_第15期 営業収益 23.7億円、経常利益 11.0億円 DPU 3,367円
■2023年1月期_第16期 営業収益 26.3億円、経常利益 12.7億円 DPU 3,557円
□2023年7月期_第17期 営業収益 24.1億円、経常利益 10.6億円 DPU 3,265円ce
□2024年1月期_第18期 営業収益 24.1億円、経常利益 10.5億円 DPU 3,235円ce
2023年1月期_第16期の着地は、営業収益は第15期比+11.0%の26.3億円、経常利益は同+16.2%の12.7億円、分配金は同+492円の3,555円(うちOPDはゼロ円)となり、対前・対計画で大幅な増収増益となりました。第15期で遅れて取得した4物件の賃料フル貢献と固都税費用化の未開始等が収益寄与したほか、9月に売却したボンセジュール小牧の譲渡益(202M)の計上で大きく上振れしています。なお、譲渡益が大きく膨らんだことから、分配予定だった利益超過分配金(OPD)の313円を全て実施せず、留保しています。
進行期である2023年7月期_第17期の見通しは微修正しており、営業収益が第16期比▲7.4%の24.4億円(従予:UNCH)、経常利益が同▲16.9％の10.6億円(従予:UNCH)、分配金は同▲292円の3,265円(従予:3,270円)を見込んでいます。11月取得のはなことば追浜(5億円/鑑定NOI5.0％)の寄与があるものの、新規取得に伴う金利増加や過年度取得の固都税費用化開始にくわえ、専ら譲渡益剥落影響が大きく減収となります。なお、一過性の上振れ要素が無いため、OPDとして311円を復元分配します。
今回公表の翌2024年1月期_第18期の予想については、営業収益が第17期比横ばいの24.3億円、経常利益が同▲1.1％の10.5億円を見込んでおり、分配金は同▲30円の3,235円(うちOPDは315円)を予想しています。完全に巡行期入りするため横ばいとなるものの、修繕費の繰り入れ、減価償却費増で微減配を見込みます。
当法人は昨年2月の3rd_POで58.4億円（＠124,764円）を調達し、神戸伊川谷、狭山、南浦和2棟、川口2棟、札幌4棟の計10物件、合計114億円(平均鑑定NOI5.2％)を取得しています。従来より小規模POだったものの、調整後巡行分配金は取組前比+1.9%の3,300円を伺う水準に到達しています。また、昨年9月には当法人の初譲渡案件としてボンセジュール小牧を売却しており、2億円余りの譲渡益を計上しています。今後は含み益を顕在化させつつ、分配金増加と利益超過分配回避で事実上の内部留保を温存します。
パイプラインについては、強力なスポンサーとサポート会社の布陣により、PO後も継続的な復元が進んでおり、300億円水準まで積み直せており、中長期的目標資産規模の1,000億円(現状は792億円)の達成可視性が高い状況です。財務面については、LTVを48.2%と巡行水準を維持しているほか、J-REIT最大となる1.27倍のP/NAVを考慮すれば、なお外部成長期待が高い状態が継続しています。
*参考記事① 2022-12-13 181,800円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/EPRA Nareit採用でNAV倍率は業界最高に。
*参考記事② 2022-07-01 160,800円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/高いNAV倍率を活かした、外部成長路線の継続に期待。
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