【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人(東証REIT) NT
現在値 181,800円/1株 P/E 30.7 P/B 1.68 1月分配 7月分配 投資主優待あり
ヘルスケア施設特化型。スポンサーはSHIPヘルスケアHD、三井住友銀行、NECAP。
予想分配金は年2回の合計6,754円配のため、予想分配金利回りは約3.72%となります。
業績を確認していきます。
■2021年1月期_第12期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,226円
■2021年7月期_第13期 営業収益 20.7億円、経常利益 9.2億円 DPU 3,266円
■2022年1月期_第14期 営業収益 20.8億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,244円
■2022年7月期_第15期 営業収益 23.7億円、経常利益 11.0億円 DPU 3,367円
□2023年1月期_第16期 営業収益 24.1億円、経常利益 10.6億円 DPU 3,275円ce
□2023年7月期_第17期 営業収益 24.1億円、経常利益 10.6億円 DPU 3,269円ce
2022年7月期_第15期の着地は、営業収益は第14期比14.0%増の23.7億円、経常利益は同20.5%増の11.0億円、分配金は同123円増の3,367円(うちOPDは308円)とほぼ予算水準の着地となりました。2月POによる10物件の新規取得(6物件は期初取得、4物件は遅れての期中取得)で2桁の増収となったほか、修繕費が想定以下となったため、対予算でも若干上振れました。
進行中の2023年1月期_第16期の見通しは、営業収益が第15期比2.1％増の24.2億円、経常利益が同3.2％減の10.6億円、分配金については同11円減の3,275円(うちOPDは313円)を予想しています。第15期で遅れて取得した4物件の賃料がフル寄与するほか、固都税の費用化が始まっていないものの、修繕費の増加、販管費で運用報酬の増加や投資主総会費用が発生するため、増収減益予想となります。
翌2023年7月期_第17期の予想については、営業収益が第16期比横ばいの24.2億円、経常利益が同0.2％減の10.6億円を見込んでおり、分配金については同6円減の3,269円(うちOPDは312円)を予想しています。2022年のPO取得10物件の固都税費用化が開始するほか、金利上昇による支払利息増を見込むものの、第16期で発生した一過性の運用費用増加や総会費用の剥落により、微減益に留まります。
当法人は本年2月の3rd_POで58.4億円（＠124,764円）を調達し、「神戸伊川谷」「狭山」「南浦和」2棟、「川口」2棟、「札幌」4棟の計10物件、合計114億円(平均鑑定NOI5.2％)を取得しています。本件取組は従来POよりも小粒だったものの、PF全体の平均契約残存年数を12.7年→13.3年に延長させ、オペレーター数も13社→16社に分散させただけでなく、調整後巡行分配金も取組前比+1.9%の3,300円レベルに到達したことから、定性面・定量麺で意義があったものと捉えています。
パイプラインについても、強力なスポンサーとサポート会社の布陣により、PO後も継続的な復元が進んでおり、270億円水準まで積み直せているため、中長期的な目標である資産規模である1,000億円(現状は784億円)の達成可視性が極めて高い状況です。財務面については、LTVを48.1%と巡行水準を維持しているほか、FTSE EPRA Nareit採用もあって株価は高値水準にあり、J-REIT最大の1.43倍のP/NAVを考慮すれば、なお外部成長期待が極めて高い状態が継続しています。
*参考記事① 2022-07-01 160,800円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/高いNAV倍率を活かした、外部成長路線の継続に期待。
*参考記事② 2021-11-25 160,200円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/株価は上場来高値圏に、パイプライン再拡充でPO待ち。
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