【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人(東証REIT) NT
現在値 160,800円/1株 P/E 26.7 P/B 1.29 1月分配 7月分配 投資主優待あり
ヘルスケア施設特化型。スポンサーはSHIPヘルスケアHD、三井住友銀行、NECAP。
予想分配金は年2回の合計6,633円配のため、予想分配金利回りは約4.12%となります。
業績を確認していきます。
■2020年7月期_第11期 営業収益 20.2億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,240円
■2021年1月期_第12期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,226円
■2021年7月期_第13期 営業収益 20.7億円、経常利益 9.2億円 DPU 3,266円
■2022年1月期_第14期 営業収益 20.8億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,244円
□2022年7月期_第15期 営業収益 23.7億円、経常利益 10.9億円 DPU 3,347円ce修正
□2023年1月期_第16期 営業収益 24.1億円、経常利益 10.7億円 DPU 3,286円ce
2021年1月期_第14期の営業収益は、営業収益が第13期比0.4%増となる20.8億円、経常利益が同0.6%減の9.1億円とほぼ予算通りの着地となり、分配金は同22円減の3,244円(対予算は+8円)となりました。トップラインは3月取得の「西国分寺」の通期貢献で増収した一方、原価については修繕費・減価償却費の増加によりNOIは微減となりました。なお、減価償却費20%相当額の利益超過分配(OPD)を308円分掃き出しています。
進行中の2022年7月期_第15期見通しは、本年2月POの影響(※後述)で増額しており、営業収益は第14期比14.0%増の23.7億円(従予:20.8億円)、経常利益は同19.7%増の10.9億円(従予:9.1億円)に修正したほか、分配金は同103円増の3,347円(従予:3,236円、うちOPDは307円)を見込んでいます。10物件の新規取得により増収するものの、6物件は期初取得となるものの、4物件は遅れての期中取得となります。
翌2023年1月期_第16期の予想については、営業収益が第15期比2.0％増の24.1億円、経常利益が同2.2％減の10.7億円を見込んでおり、分配金については同61円減の3,286円(うちOPDは313円)を予想しています。第15期で遅れて取得した4物件の賃料がフル寄与するほか、固都税の費用化が始まっていないものの、販管費で運用報酬の増加や投資主総会費用が発生するため、増収減益予想となります。
当法人は本年2月の3rd_POで58.4億円（＠124,764円）を調達し、「神戸伊川谷」「狭山」「南浦和」2棟、「川口」2棟、「札幌」4棟の計10物件、合計114億円(平均鑑定NOI5.2％)を取得しています。本件取組はこれまでのPOよりも小粒ディールではあるものの、ポートフォリオ全体の平均契約残存年数を12.7年→13.3年に引き伸ばしたほか、オペレーター数も13社→16社に分散させることに成功しているほか、調整後巡行分配金は取組前比+1.9%の3,300円に到達したことから、一定の意義があったものと捉えています。
今次POにより限られたパイプラインがまた削られてしまいましたが、足許水準で215億円を確保しています。中長期的な目標である資産規模1,000億円が視野に入りつつある状況です(現状は784億円)。財務面については、LTVを50%近傍でコントロールしてきたものの、今次PO後も変わらずの48.2%となっており、50%までの取得余力は20億円強となります。依然として株価は上場来高値水準にあり、1.3倍近いP/NAVを考慮すれば、なお外部成長期待が高い状態が継続しています。
*参考記事① 2021-11-25 160,200円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/株価は上場来高値圏に、パイプライン再拡充でPO待ち。
*参考記事② 2021-06-04 141,900円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/220億円までパイプライン再拡充、外部成長が視野。
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