【2989】東海道リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 120,300円/1株 P/E 18.0 P/NAV 1.10 1月分配 7月分配 投資主優待なし
東海道エリアに投資する地方型REIT。スポンサーはヨシコンを中心とした地盤9社。
予想分配金は年2回の合計6,657円配のため、予想分配金利回りは約5.53%です。
業績を確認していきます。当投資法人は昨年6月のIPO銘柄となります。
■2022年01月期_第1期 営業収益 13.4億円、経常利益 4.3億円 DPU 2,446円
■2022年07月期_第2期 営業収益 11.1億円、経常利益 5.6億円 DPU 3,170円
■2023年01月期_第3期 営業収益 11.4億円、経常利益 5.6億円 DPU 3,211円
□2023年07月期_第4期 営業収益 16.1億円、経常利益 8.0億円 DPU 3,320円ce修正
□2024年01月期_第5期 営業収益 16.4億円、経常利益 8.1億円 DPU 3,337円ce
2023年1月期_第3期の着地については、営業収益が第2期比+2.8%の11.4億円、経常利益は同+1.3%の5.6億円、分配金は同41円増の3,211円となり、予算を上回りました。2月2に1億円をTK出資したセントレア物流の通期稼働化、草薙住宅のパス・スルー変更、千種埋め戻し(期初稼働率95.3％)埋め戻しによる巡行化のほか、11月期中取得の松坂ロジの部分取得が一部寄与しました。他方、原価面ではテナントに転嫁しきれない水光熱費や苦戦住居の追加広告費が嵩んだものの、トップラインの上振れでカバーしました。
進行期である2023年7月期_第4期の見通しは修正しており、営業収益が第3期比+41.2%の16.1億円(従予:11.3億円)、経常利益は同+41.8％の8.0億円(従予:5.6億円)、分配金は同40円増の3,320円(従予:3,200円)に増額しています。11月取得の松坂ロジの巡行化のほか、本年2月月初の1st_POでセントレア物流(104.7億円/鑑定NOI5.1％)を取得したほか、6月取得予定の他1物件も一部寄与し、新規取得に伴う新規借入コスト(▲63M)をこなして増配予想となります。
また翌2024年1月期_第5期の予想も開示しており、営業収益は第4期+1.3％の16.4億円、経常利益は同▲0.5％の8.1億円、分配金予想は同+17円の3,337円を予想しています。6月取得の清水町配送センター(31.0億円/鑑定NOI6.0%)の巡行化のほか、新規借入コスト剥落(+49M)等や固都税資産化効果により、セントレア物流の修繕コスト増(▲40M)を打ち返して増配を見込みます。
本投資法人は本年2月の1st_POで約72億円(＠113,880円)を調達し、上述の2物件を計148億円(平均鑑定NOI5.3%)で取得しています。本件取組によりAUMを451.9億円まで積み上げ、中期的なAUM目標(316億円→500億円)が射程入りしたため、改めて1,000億円を目指すこととしています。主力スポンサーであるヨシコンの“名有り”物件は袋井C区画(約11.0千坪)、沼津(約7.7千坪)、駿河区丸子(約7.2千坪)、豊橋富士見台(約8.6千坪)等が挙げられており、これ以外にスポンサーJV9社からのCRE案件の獲得を目指します。
なお1st_POにより分配金を約3%切り上げることに成功し、今後は固都税効果による“背伸び”分を消化した上で、巡行分配金3,300円弱を目指します。株価水準は今次PO後も他の総合型REITを尻目に依然P/NAV1.1倍見当をキープ出来ていることから、パイプラインの拡充次第で更なる外部成長が可能とみられます。
*参考記事① 2022-12-09 118,700円 NT
【2989】東海道リート投資法人/外部成長には“玉不足”気味だが、クライテリア拡大で対応か。
*参考記事① 2022-06-27 116,700円 NT
【2989】東海道リート投資法人/何は無くともパイプラインの早期拡充が待たれる。
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