【2989】東海道リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 118,700円/1株 P/E 18.5 P/NAV1.09 1月分配 7月分配 投資主優待なし
東海道エリアに投資する地方型REIT。スポンサーはヨシコンを中心とした地盤9社。
予想分配金は年2回の合計6,400円配のため、予想分配金利回りは約5.53%です。
業績を確認していきます。当投資法人は昨年6月のIPO銘柄となります。
■2022年01月期_第1期 営業収益 13.4億円、経常利益 4.3億円 DPU 2,446円
■2022年07月期_第2期 営業収益 11.1億円、経常利益 5.6億円 DPU 3,170円
□2023年01月期_第3期 営業収益 11.3億円、経常利益 5.6億円 DPU 3,200円ce修正
□2023年07月期_第4期 営業収益 11.3億円、経常利益 5.6億円 DPU 3,200円ce
2022年7月期_第2期の着地については、営業収益が第2期比▲16.9%の11.1億円、経常利益は同+29.0%の5.6億円、分配金は同724円増の3,1700円となり、予算を下回りました。第1期末に取得した静岡マシンヤード底地(6億円/鑑定NOI6.0％)がフル寄与したものの、運用期間の平常化(304日間→181日間)による構造的な減収にくわえ、計画外で千種住宅で退去集中による減収(▲12百万円)と再営業費用(▲9百万円)が発生しました。そのため、営業外で投資口交付費、創業費といった上場一時費用の剥落があったものの、打ち返せずに公表予想比で30円の減配となりました。
進行期である2023年1月期_第3期の見通しも微修正しており、営業収益が第2期比+1.3%の11.3億円(従予:11.2億円)、経常利益は同1.0％の5.6億円(従予:UNCH)と横引きで予想しており、分配金は同40円増の3,200円(従予:3,217円)を予想しています。2月25日に1億円をTK出資したセントレア物流が通期稼働化、草薙住宅のパス・スルー変更、千種埋め戻し(期初稼働率95.3％)埋め戻しによる平常化があるものの、テナントに転嫁しきれない水光熱費の原価上昇により、前回予想より17円の減配予想となります。
また翌2023年7月期_第4期予想も開示しており、営業収益が第3期比変わらずの11.3億円、経常利益は同変わらずの5.6億円と完全横引きを予想しており、分配金予想も3,200円据置となります。然しながら、本年11月に松坂ロジスティクスセンター(6.9億円/鑑定NOI5.0％)で期中取得していることから、予想未反映の本件取得分が純粋に上振れする見通しです。
当法人は昨年6月のIPOで約171億円(＠100,000円)を調達し、いなべ物流・四日市ビル・葵タワー(11.7％区分)・千種住宅・丸の内住宅(事前取得)・草薙駅前住宅・草薙住宅・浜松底地の8物件を計303億円(平均鑑定NOIは5.6%)で取得しました。中でも浜松プラザ底地は119億円で突出した規模であり、かつてはジョイント・リートや積水ハウスリートが組み入れてきた物件です。IPO後の取得の静岡底地・松坂物流を含めてもポートフォリオ全体で僅か10物件となっており、上位物件への偏重が課題となっています。
中長期的な成長目標は早期に現在のAUM316億円を早期に500億円まで拡大させる計画です。スポンサーでのヨシコンで“名有り”となっている開発物件は多くなく、沼津と三島の間にある清水町(約5千坪)や、袋井C区画(約11.0千坪)、沼津(約7.7千坪)、駿河区丸子(約7.2千坪)等が挙げられていますが、どれも開発前という状況です。
なお、足許の株価水準はP/NAV1.1倍見当であり、1st_POが視野に入りますが、このパイプラインの薄さがネックになっているとみられます。とりあえず本年9月に、物流物件の組入対象の延床下限10,000㎡を撤廃したほか、取得価格も10億円から5億円に切り下げ、クライテリア拡大にて対処することとしたものの、IPO時の取得目線の償却後NOI4.9％を満たす物件(かつ東海道エリアに存する物件)を十分に確保していけるかどうかが投資論点となりそうです。
*参考記事① 2022-06-27 116,700円 NT
【2989】東海道リート投資法人/何は無くともパイプラインの早期拡充が待たれる。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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