【2971】エスコンジャパンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 119,500円/1株 P/E 18.6 P/NAV 1.01 1月分配 7月分配 投資主優待なし
日本エスコンがスポンサー。生活密着型商業施設及びその底地が主要投資対象。
予想分配金は年2回の合計6,419円配のため、予想分配金利回りは約5.37%となります。
業績を確認していきます。
■2021年1月期_第8期 営業収益 19.2億円、経常利益 10.1億円 DPU 3,599円
■2021年7月期_第9期 営業収益 19.1億円、経常利益 10.0億円 DPU 3,538円
■2022年1月期_第10期 営業収益 24.6億円、経常利益 12.6億円 DPU 3,601円
■2022年7月期_第11期 営業収益 27.0億円、経常利益 12.6億円 DPU 3,604円
□2023年1月期_第12期 営業収益 24.8億円、経常利益 11.2億円 DPU 3,201円 ce修正
□2023年7月期_第12期 営業収益 24.7億円、経常利益 11.3億円 DPU 3,218円 ce
2022年7月期_第11期の落着は営業収益が第10期比同9.3%増の27.0億円、経常利益は同0.3%増の12.6億円、分配金は同11円増の3,604円と対前・対計画で増収増益となりました。収入は一棟解約となったパレマルシェ西春の後継テナントが、4月21日から地元スーパーの義津屋にDT無しで決定＆新賃料改定で▲47Ｍ/期の減収となったものの、原復収入やその他の保険金差益で上振れました。利益面についても、10期取得資産の固都税費用化開始を、総会費用・借換費用・PO費用等の一過性の販管費剥落等と収入の上振れで打ち返しています。
他方、進行期となる2023年1月期_第12期見通しを減額しており、営業収益が第11期比同8.3%減の24.8億円(従予:24.4億円)、経常利益は同11.1%減の11.2億円(従予:11.5億円)を見込むほか、分配金は同403円減の3,201円(従予:3,276円)に修正しています。第11期の西春原復収入の反動減のほか、新賃料改定とBM費用が家主側に大きく寄せられたことから、同物件のNOIは半減します。また、工事前倒し実施による修繕費減少も、第12期の借換費用剥落の反動増(1月借換予定10B)などのNOI以外の販管費増加が大きく、大幅な減収・減益・減配となります。
今回初開示となる翌2023年7月期_第13期の予想については、営業収益は第12期比0.3%減の24.7億円、経常利益は同0.5%増の11.3億円、分配金は同17円増の3,218円を予想しています。収入については、引き続きリテナントによるDT減収を見込むほか、原価についても修繕費の反動増、水道光熱費のテナント転嫁不可分の負担増、固都税評価替えによる税金負担増を織り込むものの、第12期の借換費用剥落で最終的には増配圏まで浮上します。
当法人は昨年2月の2nd_POで約100億円(＠145,282円)を調達し、「tonarie栂・美木多(50%持分、35.6億円/鑑定4.9%)」、「トライアル近江八幡店・底地(10.1億円/鑑定4.4%)」、「クスリのアオキ斑鳩店底地(7.1億円/鑑定5.3%)」など合計11物件を180億円で取得し、資産規模は696億円程となりました。ところが、この「tonarie栂・美木多」など3物件はスポンサーからの強い働きかけで、鑑定会社への圧力により“調整”していたことが判明し、金融庁から3ヵ月間の新規物件取得にかかる業務停止命令を受けています。なお、本件にかかる補償金6.6億円をAM会社より受領する見通しとなっています。
既に同措置は10月15日に解除されているものの、中部電力傘下入りで平均0.5%まで下がった調達金利も、今後は不利なスプレッドを付加される公算が高く、外部成長シナリオが一段後退したことから、「A-(安定的）」のR＆I格付けの見直しも想定されます。今後の組入れ想定物件は、「tonarieふじみ野」、「tonarieCREO(つくば)」、「ライオンズスクエア川口」など多くの物件が名有りとなっているものの、当法人が掲げている中期AUM目標1,000億円の達成には相応の時間がかかりそうです。
*参考記事① 2022-06-17 130,500円 OP
【2971】エスコンジャパンリート投資法人/西春リテナントは義津屋の一棟貸しで決着も、減賃痛い。
*参考記事① 2021-11-29 139,900円 OP
【2971】エスコンジャパンリート投資法人/100億円の2nd_POを無事に消化、順調に拡大へ。
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