【2971】エスコンジャパンリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 130,500円/1株 P/E 19.4 P/NAV 1.06 1月分配 7月分配 投資主優待なし
日本エスコンがスポンサー。生活密着型商業施設及びその底地が主要投資対象。
予想分配金は年2回の合計6,716円配のため、予想分配金利回りは約5.15%となります。
業績を確認していきます。
■2020年7月期_第7期 営業収益 19.0億円、経常利益 9.7億円 DPU 3,430円
■2021年1月期_第8期 営業収益 19.2億円、経常利益 10.1億円 DPU 3,599円
■2021年7月期_第9期 営業収益 19.1億円、経常利益 10.0億円 DPU 3,538円
■2022年1月期_第10期 営業収益 24.6億円、経常利益 12.6億円 DPU 3,601円
□2022年7月期_第11期 営業収益 24.2億円、経常利益 12.1億円 DPU 3,440円 ce修正
□2023年1月期_第12期 営業収益 24.4億円、経常利益 11.5億円 DPU 3,276円 ce
2022年1月期_第10期の営業収益は第9期比29.6%増の24.7億円、経常利益は同26.4%増の12.6億円、分配金は同55円増の3,593円と見通し並みで落着しました。収入については、大和高田の接続デッキ譲受の一過性収益(16Ｍ)剥落も、8月実施の公募増資(※後述)による11物件の取得で大幅増となりました。原価面については、総会開催費用とIPO初のなる借換費用(▲50M)といった一過性費用増も、POによる増収効果で飲み込んで増益に転じました。
進行期となる2022年7月期_第11期の見通しを減額しており、営業収益が第10期比同2.3%減の24.2億円(従予:24.6億円)、経常利益は同4.3%減の12.1億円(従予:12.5億円)、分配金は同153円減の3,440円(従予:3,565円)に修正しています。収入は一棟解約となったパレマルシェ西春の後継テナントが、4月21日から地元スーパーの義津屋にDT無しで決まった一方、新賃料改定で▲47Ｍ/期の減収となり、これを織り込みます。原価については、総会費用・借換費用・PO費用等の一過性の販管費が落ちるものの、前述の減収要因と第10期取得資産の固都税費用化が重く、大幅減益となります。
今回初開示の翌2023年1月期_第12期予想は、営業収益が第11期比同1.0%増の24.4億円、経常利益は同4.8%減の11.5億円を見込んでおり、分配金については同164円減の3,276円と続落を見込みます。収入は大和高田の埋め戻し(アカチャンホンポ)、水光熱費収入の増加により微増を見込みます。他方、原価については、工事前倒し実施による修繕費減少も、第12期の借換費用剥落の反動増(1月借換予定10B)などのNOI以外の販管費増加が大きく、結果として減益・大幅な減配となります。
当法人は昨年2月の2nd_POで約100億円(＠145,282円)を調達し、「tonarie栂・美木多(50%持分、35.6億円/鑑定4.9%)」、「トライアル近江八幡店・底地(10.1億円/鑑定4.4%)」、「クスリのアオキ斑鳩店底地(7.1億円/鑑定5.3%)」など合計11物件を180億円で取得し、資産規模は696億円程となりました。物件を拠出するスポンサーの日本エスコンも、同社親会社である中部電力に更なる増資を引き受けて貰っており、向こう3年間で2,200億円もの投資計画があるため、今後もパイプラインの補充が順調に進むものとみています。
今後の組入れ想定物件は、「tonarieふじみ野」、「tonarieCREO(つくば)」、「ライオンズスクエア川口」等が名有りとなっており、当法人が掲げている中期AUM目標1,000億円は達成可視性が高いものと考えています。足許株価は直近PO水準を下回っているものの、LTVは43.8%と上場時から漸減しているほか、中部電力グループ入りによるクレジット強化やR＆I格付(A‐格)取得で調達金利は0.5%まで下がっていることから、財務的には安定している印象です。
*参考記事① 2021-11-29 139,900円 OP
【2971】エスコンジャパンリート投資法人/100億円の2nd_POを無事に消化、順調に拡大へ。
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