【3476】投資法人みらい(東証REIT) NT
現在値 48,800円/1株 P/E 18.9 P/NAV 0.96 4月分配優待 10月分配優待
三大都市圏を中心とする総合型。スポンサーは三井物産とイデラCP。
予想分配金は年2回の合計2,570円配で、分配金利回りは約5.27%となります。
投資法人みらいは投資主優待制度を導入しており、「グリーンズホテルズ」、「チョイスホテルズ」の繁忙期価格比約30%～40%割引＆「ホテルウィングインターナショナル」の公式サイト価格比10%割引券を進呈しています。なお、当投資法人以外の保有物件でも使用可能です。
業績を確認していきます。
■2020年10月期_第9期 営業収益 53.7億円、経常利益 23.7億円 DPU 1,429円
■2021年4月期_第10期 営業収益 49.7億円、経常利益 20.7億円 DPU 1,247円
■2022年10月期_第11期 営業収益 51.1億円、経常利益 21.4億円 DPU 1,289円
■2023年4月期_第12期 営業収益 52.7億円、経常利益 22.4億円 DPU 1,267円(6/14)
□2022年10月期_第13期 営業収益 54.9億円、経常利益 22.7億円 DPU 1,285円ce修正
□2022年4月期_第12期 営業収益 53.9億円、経常利益 22.7億円 DPU 1,285円ce修正
2022年4月期_第12期の実績については、営業収益が第11期比+3.2%の52.7億円、経常利益は+4.7%の22.7億円、DPUは▲22円の1,267円となりました。昨年12月の4th_POで51.5億円(＠47,238円)を調達し、広島オフィス・鶴見商業・岐阜羽島底地・横浜大黒町底地の計4物件を106億円(鑑定115億円、NOI4.5%/償却後NOI3.9%)で取得したほか、那覇ホテルの療養施設1棟貸し等も寄与し、淀屋橋BizMiiXの賃料発生遅れや水光熱費負担増を埋めて、予算比では若干の上振れ着地となりました。
進行中の2022年10月期_第13期の予想は、営業収益が第12期比+4.1%の54.9億円、経常利益は同+1.4%の22.7億円、DPUは同+18円の1,285円を見込んでいます。歩合のホテル賃料をゼロ想定とするものの、4th_PO取得の4物件が巡行化するほか、22年取得物件の固都税は費用化未開始のため、実態以上に増収増益となります。なお、コンフォートホテル長野を10月に売却するものの、譲渡益発生なしの前提となっています。
また今回公表された翌2022年4月期_第14期の営業収益は第13期比▲1.8%の53.9億円、経常利益は同変わらずの22.7億円、DPUは同変わらずの1,285円を見込んでいます。那覇ホテルの療養施設1棟貸しの一過性収入の剥落影響が大きいものの、淀屋橋BizMiiXの稼働改善のほか、懸案物件の天王洲・東京フロントテラスの稼働率90％台乗せが視野に入っていることから、この成約進捗を取り込みます。尚、契約ベースではなく、賃発ベースの大型オフィスの稼働率は第13期比+1.0ppt増の94.6％の想定です。
当法人はこの度新中計2025「賢守共攻」を策定しており、3年後を目途にDPUを1,285円→1,300円、NAVを50,670円→53,000円、AUMを1,639億円→2,000億円まで其々引き上げる目標としています。従前中計である「みらいリバイバルプラン」では、巡航水準のDPU1,300円台中盤を目標としていたほか、ホテル歩合賃料が従前の7割まで戻ることを前提にDPU1,400円を目標としてガイドしていたため、実質下方修正という形になります。
オペレーターであるWBFの破綻でセットアップオフィスへ改装した淀屋橋BizMiiXは、計画比ビハインドながら推定稼働率8割まで改善し、奈良ヨーカ堂跡地のミ・ナーラの再改装とロピア誘致により館全体の売上高が100億円に到達し、他テナントの歩合の獲得可能性が高まるなど、下地は強化されています。然しながら、復活が期待出来る長野ホテルをいちごホテルREITに売却してしまうなど、“噛み合っていない”部分も散見されるため、まずは既存物件の稼働率が改善しないと身動きが取れない状況と思われます。
*参考記事① 2022-03-29 50,900円 NT
【3476】投資法人みらい/4thPOで巡行分配金+2.2%上乗せ、新目標1,400円をガイド。
*参考記事② 2021-09-27 54,500円 NT
【3476】投資法人みらい/物件売却進むも、巡行DPUの回復が難航。PO待ちの状況。
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