【3476】投資法人みらい(東証REIT) NT
現在値 50,900円/1株 P/E 20.0 P/NAV 1.02 4月分配優待 10月分配優待
三大都市圏を中心とする総合型。スポンサーは三井物産とイデラCP。
予想分配金は年2回の合計2,545円配で、分配金利回りは約5.00%となります。
投資法人みらいは投資主優待制度を導入しており、「グリーンズホテルズ」、「チョイスホテルズ」の繁忙期価格比約30%～40%割引＆「ホテルウィングインターナショナル」の公式サイト価格比10%割引券を進呈しています。なお、当投資法人以外の保有物件でも使用可能です。
業績を確認していきます。
■2020年4月期_第8期 営業収益 54.4億円、経常利益 25.9億円 DPU 1,561円
■2020年10月期_第9期 営業収益 53.7億円、経常利益 23.7億円 DPU 1,429円
■2021年4月期_第10期 営業収益 49.7億円、経常利益 20.7億円 DPU 1,247円
■2021年10月期_第11期 営業収益 51.1億円、経常利益 21.4億円 DPU 1,289円
□2022年4月期_第12期 営業収益 51.7億円、経常利益 22.3億円 DPU 1,260円ce
□2022年10月期_第13期 営業収益 53.6億円、経常利益 22.7億円 DPU 1,285円ce
2021年10月期_第11期の営業収益は第10期比2.8%増の51.1億円、経常利益は同3.4%増の21.4億円と増収増益となり、DPUは同43円増の1,289円となり、対予算でも上振れました。トップラインについては東新宿と堺筋本町の売却益が剥落したものの、第10期期中取得の難波ビル、小田原底地が巡行したほか、新型肺炎禍バッファ用の▲0.5億円も修正予算どおりに吐き出され、第10期の売却益とぶつける形で先行実施した減賃の復元効果やオフィス埋め戻し効果も相俟って底堅く推移しました。
進行中の2022年4月期_第12期の予算については、営業収益が第11期比1.3%増の51.7億円、経常利益は同4.2%増の22.2億円、DPUは同29円減の1,260円を見込んでいます。12月に4th_POで51.5億円(＠47,238円)を調達し、広島オフィス・鶴見商業・岐阜羽島底地・横浜大黒町底地の計4物件を106億円(鑑定115億円、NOI4.5%/償却後NOI3.9%)で取得しています。これらは取得日が1月と3月のため一部寄与ではあるものの、POによる希薄化効果をほぼオフセットし、実質的には増資前後で変わらないDPU水準を確保する見通しです。
また今回公表された翌2022年10月期_第13期の予想は、営業収益が第12期比3.6%増の53.6億円、経常利益は同1.2%増の22.7億円、DPUは同25円増の1,285円を見込んでいます。この13期までは歩合のホテル賃料をゼロ想定とするものの、4th_PO取得の4物件が巡行化し、固都税費用化も開始しないことから、PO効果が素直に出る形で業績伸長する見込みです。
当法人は2021年4月期を最終年度とするひとつ前の中計、「みらいリバイバルプラン」にて、ホテル歩合賃料が戻ることを前提に、巡航DPU1,300円台中盤を目指しており、最終的な出来上がりのDPUは1,429円に上振れたものの、一過性要因を排すれば未達となっています。新中計は第13期(2022年5月期)を始期として策定予定となっていますが、現時点ではホテルの歩合賃料が一定程度回復(従前の7割水準)することを前提に、巡行DPU1,400円がガイドされています。
これは懸案物件だったホテルWBF淀屋橋がセットアップオフィスへ用途変更し、現状の申込ベース稼働率がやっと6割水準に達したことや、奈良ヨーカ堂跡地のミ・ナーラの再改装と食品スーパーロピアの誘致により、館全体の売上高100億円達成の可視性がかなり上がって、他階契約テナントの賃料も目に見えて上昇していることから、オペレーションの部分でかなり引き上げたことが奏功しているとみられます。
他方、東京フロントテラスといった天王洲周りのオフィスに(潜在)空室が発生しており、PFのオフィス稼働率は96.3%と低調に推移していることから、今後はオフィスが足を引っ張る展開が予想されます。そのためまだ楽観できる状況にはなく、当面は物件売却も絡めながらDPUを作って、次なる外部成長機会を待つような格好になろうかと思います。
*参考記事① 2021-09-27 54,500円 NT
【3476】投資法人みらい/物件売却進むも、巡行DPUの回復が難航。PO待ちの状況。
*参考記事② 2021-03-16 45,500円 NT
【3476】投資法人みらい/物件入替進むもAUMは漸減状態、高利回り新型アセットの取得が要。
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