【3476】投資法人みらい(東証REIT) NT
現在値 45,500円/100株 P/E 18.8 P/NAV 0.92 4月分配優待 10月分配優待
三大都市圏を中心とする総合型。スポンサーは三井物産とイデラCP。
予想分配金は年2回の合計2,420円配で、分配金利回りは約5.33%となります。
投資法人みらいは投資主優待制度を導入しており、「グリーンズホテルズ」、「チョイスホテルズ」の繁忙期価格比約30%～40%割引＆「ホテルウィングインターナショナル」の公式サイト価格比10%割引券を進呈しています。なお、当投資法人以外の保有物件でも使用可能です。
業績を確認していきます。DPUは分割を遡及修正しています*。
■2019年4月期_第6期 営業収益 49.5億円、経常利益 22.7億円 DPU 1,437円*
■2019年10月期_第7期 営業収益 53.4億円、経常利益 24.7億円 DPU 1,563円
■2020年4月期_第8期 営業収益 54.4億円、経常利益 25.9億円 DPU 1,561円
■2020年10月期_第9期 営業収益 53.7億円、経常利益 23.7億円 DPU 1,429円(12/14)
□2021年4月期_第10期 営業収益 48.1億円、経常利益 19.2億円 DPU 1,160円ce修正
□2021年10月期_第11期 営業収益 48.4億円、経常利益 20.9億円 DPU 1,260円 ce
2020年10月期_第9期の営業収益は第8期比1.5%減の53.6億円、経常利益は同8.4%減の23.7億円と予想を上回ったもののの減収減益となり、DPUについてはMIUMIU神戸の最後の売却益の計上寄与したものの同132円減となる1,429円となりました。トップラインについては、第8期中取得のマイスクエア、広島鯉城ビルが巡航化するほか、品川や新宿ESのフリーレント剥落や新規入居が寄与しました。一方、ホテル歩合賃料の全剥落(▲1.7億円)の減収を前提としていたほか、新型肺炎による商業等の減収リスクをポートフォリオ全体で▲2.3億円分見込んでいたものの、実際はオフィス・商業テナントの減賃要請が一巡したことで良化し、見込みが保守的だった分良化しました。
進行中の2021年4月期_第10期の予算については、営業収益が第9期比10.2%減の48.1億円、経常利益は同18.9%減の19.2億円を予想しており、DPUについても同269円減少となる1,160円と大幅減配となる見通しです。トップラインから大きく減少するのは、第9期まで計上されたMIUMIU神戸の分割売却益4.8億円が剥落するのが主な要因です。またホテル(那覇・博多駅前・名古屋栄)の3物件についても歩合賃料ゼロを前提としているほか、第10期についても新型肺炎禍対応として46百万円のバッファーを積んでおり、既存物件も引き続き弱含む見通しとなっています。一方、1月に難波ビル、3月に小田原底地を取得した一方、同じく3月に東新宿ビル、堺筋本町ビルを売却しており（※後述）、譲渡益の計上が膨らむため着地は上振れるものとみられます。
当法人はREITでは珍しく中期経営計画を策定しており、ホテル歩合賃料が相当程度戻るであろう2021年中旬を期限とした「みらいリバイバルプラン」を進行させています。具体的には①ホテルWBF淀屋橋南のオフィス用途変更、②ミ・ナーラの再改装、③物件入替(売却)、を挙げるとともに、新中計では巡航DPUのめやすとして1,300円台中盤を提示しています。
足許の第10期ではこの③の物件入替(売却)を特に強力に推進しており、11月に新山口のコンフォートホテルを鑑定割れの水準で投げたほか、この3月にはヒルコート東新宿を43億円(実績NOI3.5%)、日宝本町ビルを17億円(実績NOI4.6%)で売却し、3.4億円の譲渡益を計上する見通しです。それら売却の一方で、1月には難波でTCAビルを21億円(鑑定NOI5.1%)で取得したほか、3月にはメタルワン系の建設機材商社である朝日機材の拠点である小田原底地を23億円(鑑定NOI4.9%)で取得する予定となっています。
然しながら、この3物件売却&2物件取得でおよそ35億円程度のAUMがネット減となる見通しであり、巡航DPUは実質的に1,100円台にまで落ちてしまっているとみられます。勿論、ワクチンの普及により新型肺炎禍の状況が劇的に改善すれば、ホテルと商業の持ち直しでオーガニックに1,200円台まで復帰するものの、もしそれをアテにしないのであれば、例えば利回りの低い渋谷ワールドイーストビル等を処分するなどして、今次取得の小田原底地のような利回りの高い新型アセットの取得にでも振り向けるなどしない限り、巡航DPU1,300円中盤水準の達成はかなりハードルが高い印象です。
*参考記事① 2020-10-01 40,550円 NT
【3476】投資法人みらい/年末POの式場取得は裏目、予算保守的だがホテル歩合賃料次第。
*参考記事② 2020-03-17 38,050円 NT
【3476】投資法人みらい/ホテルのエクスポージャー大きく、内部成長余地は限定的。
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