【3453】ケネディクス商業リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 282,200円/100株 P/E 21.6 P/NAV 1.08 3月分配 9月分配
ケネディクスをスポンサーとし、食品スーパーや専門店といった生活密着型商業施設が中心。
予想分配金は年2回の合計13,095円配で、分配金利回りは約4.62%となります。
業績を確認していきます。
■2020年9月期_第11期 営業収益 83.9億円、経常利益 35.0億円 DPU 6,536円
■2021年3月期_第12期 営業収益 87.1億円、経常利益 37.9億円 DPU 7,084円
■2021年9月期_第13期 営業収益 95.7億円、経常利益 42.6億円 DPU 7,384円
■2022年3月期_第14期 営業収益 102.5億円、経常利益 41.3億円 DPU 7,089円
□2022年9月期_第15期 営業収益 92.5億円、経常利益 38.3億円 DPU 6,595円 ce修正
□2023年3月期_第16期 営業収益 91.3億円、経常利益 37.8億円 DPU 6,500円 ce
2022年3月期_第14期は営業収益が第13期比7.1%増の102.4億円、経常利益は同3.1%減の41.3億円、分配金は同238円減の7,090円となり、上振れ着地となりました。予算上の賃料減額バッファ▲20百万円の一部が未消化だったほか、4月POの取得物件がフル貢献となり、10月取得のキテラタウン福岡長浜も寄与しました。また、代官山アドレス・ディセ(30%)の売却にくわえ、計画外で12月にケーズデンキ湘南藤沢底地とプライムスクエア自由が丘を譲渡し、譲渡益でかさ上げしました。
進行中の2022年9月期_第15期の見通しも修正しており、営業収益が第14期比9.8%減の92.5億円(従予:90.6億円)、経常利益は同7.2%減の38.5億円(従予:38.0億円)、分配金は同495円減の6,595円(従予:6,541円)にやや増額しています。3月取得の東松山SC、サンストリート浜北(追加取得)、プリマハム近畿センターの新規3物件が寄与するものの、代官山の分割売却終了にともない、期あたり600円程度のカサ上げが剥落します。また、2021年取得物件の固都税費用化開始により、賃料減額バッファ未計上ながら減収減益となります。
今回公表の翌2023年3月期_第16期の見通しは営業収益は第15期比1.2%減の91.3億円、経常利益は同1.4%減の37.8億円、分配金も同95円減の6,500円と続落を見込んでいます。賃料減額バッファ未計上で、キテラプラザ青葉台の改装完了による上乗せがあるものの、第15期計上のピーワンプラザ天王の解約違約金80Mの剥落と稼働率減が響きます。
当法人は昨年の5thPOで約120億円(@267,930円)を調達し、生活密着型商業施設を中心に、アピタテラス横浜綱島49%(56.6億円/鑑定NOI4.7%)、キテラタウン調布(105.0億円/同5.2%)、メラード大関(54.4億円/同5.3%)ほか計4物件を計223億円で取得済です。
当法人は中期目標として「巡航分配金7,000円＆資産規模3,400億円」を改めて掲げ直しています。新型肺炎禍でも生活密着型施設が多く、テナントからの減賃要請が殆ど無く(むしろ館売上高は以前よりも好調)ファンダメンタルズが頑強なため、安定的にNAVPAR水準を上回っています。そのため、現状のパイプラインは300億円分程度とみられるものの、三井住友F＆L傘下入りによる物件供給力強化も期待されるため、引き続きPOを念頭においた外部成長が見通し易い状況です。併せて信用力増強による調達金利減少も順調に進んでいることから、現状6,500円水準にある巡行分配金の着実な積み上げが期待されます。
*参考記事① 2022-02-07 269,300円 NT
【3453】ケネディクス商業リート投資法人/安定的な株価推移で、順調な外部成長が期待されよう。
*参考記事② 2021-09-09 298,000円 NT
【3453】ケネディクス商業リート投資法人/スポンサー強化と生活密着型見直しで、成長蓋然性高い。
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