【3453】ケネディクス商業リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 298,000円/100株 P/E19.9 P/NAV1.17 3月分配 9月分配
ケネディクスをスポンサーとし、食品スーパーや専門店といった生活密着型商業施設が中心。
予想分配金は年2回の合計14,150円配で、分配金利回りは約4.75%となります。
業績を確認していきます。
■2019年9月期_第9期 営業収益 86.0億円、経常利益 32.8億円 DPU 6,486円
■2020年3月期_第10期 営業収益 82.9億円、経常利益 34.9億円 DPU 6,535円
■2020年9月期_第11期 営業収益 83.9億円、経常利益 35.0億円 DPU 6,536円
■2021年3月期_第12期 営業収益 87.1億円、経常利益 37.9億円 DPU 7,084円
□2021年9月期_第13期 営業収益 94.9億円、経常利益 41.5億円 DPU 7,150円 ce修正
□2022年3月期_第14期 営業収益 91.2億円、経常利益 40.7億円 DPU 7,000円 ce修正
2021年3月期_第12期の営業収益は第11期比3.8%増の87.1億円、経常利益は同8.4%増の37.9億円、分配金は同549円増の7,084円となり、当初予想6,785円からの比較でも310円の増加となりました。第10期売却のケーズデンキ新守山店底地売却益と収入剥落があった一方、代官山アドレス・ディセの売却を3期分割で売却するため、その売却益を4.5億円程計上したことが寄与しました。また、昨年12月には配送センター2物件（千葉北、札幌白石；計20.5億円/NOI5.6%）の期中取得による上乗せがあったほか、新型肺炎禍にともなう賃料減額バッファ▲40百万円がほぼ未消化で終わったため、大幅な上振れ着地となりました。
進行期である2021年9月期_第13期の期初予算については、営業収益が第12期比8.9%増の94.9億円、経常利益は同9.5%増の41.5億円を見込んでおり、分配金については同55円増の7,150円を予想しています。収入面では代官山アドレス・ディセの分割売却(DPU寄与度：第12期841円、第13期638円、第14期642円)による譲渡益が段階的に減少する一方、新たにウニクス伊奈の20%持分譲渡と阪急オアシス枚方出口店の譲渡を公表しており、これら譲渡益合計で1,114円もの分配金を押し上げ効果がありますが、4月にPOを実施しているため(※後述)この希薄化とAM報酬が重くのしかかり、分配金の伸びは限定的となります。
当法人は2021年4月に5thPOを実施しており、三割込で約120億円(@267,930円)を調達しており、アピタテラス横浜綱島49%(56.6億円/鑑定NOI4.7%)、キテラタウン調布(105.0億円/同5.2%)、メラード大関(54.4億円/同5.3%)ほか計4物件を計223億円で取得しています。引き続き新型肺炎禍で影響の少ない郊外の生活密着型商業施設中心の取得となっており、4月末時点のテナント営業率もポートフォリオ全体で2019年比で96%強となっていることから(テナント売上高は直近6月末時点で概ね同100%)、新規4物件についても目論見通りの稼働貢献が期待できるものと感がています。
当法人は第9期から中期目標として「巡航分配金7,000円＆資産規模3,000億円」を掲げていましたが、新型肺炎禍で一旦取り下げています。然しながら、投資口水準回復により上述の5th_POをNAVを超える水準で成功させたことから、当面はPOを絡めた外部成長が出来るものと考えており、早晩この中期目標を復活させる可能性があると考えています。現状のパイプラインは商業施設を中心に310億円分を確保しているほか、三井住友F＆Lによるケネディクス(4321)買収により、物件供給力の強化と格上げによる調達金利の減少等も見込まれることから、かような観点からも成長蓋然性は相当程度高まったものと判断しています。
*参考記事① 2021-03-06 264,300円 NT
【3453】ケネディクス商業リート投資法人/三井住友F&Lによりスポンサー買収、改めて成長期待。
*参考記事② 2020-09-21 212,800円 NT
【3453】ケネディクス商業リート投資法人/地域密着型商業施設中心で、新型肺炎の影響は想定以下。
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