【3453】ケネディクス商業リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 264,300円/100株 P/E19.7 P/NAV1.04 3月分配 9月分配
ケネディクスをスポンサーとし、食品スーパーや専門店といった生活密着型商業施設が中心。
予想分配金は年2回の合計13,420円配で、分配金利回りは約5.08%となります。
業績を確認していきます。
■2019年3月期_第8期 営業収益 84.1億円、経常利益 32.8億円 DPU 6,477円
■2019年9月期_第9期 営業収益 86.0億円、経常利益 32.8億円 DPU 6,486円
■2020年3月期_第10期 営業収益 82.9億円、経常利益 34.9億円 DPU 6,535円
■2020年9月期_第11期 営業収益 83.9億円、経常利益 35.0億円 DPU 6,536円（11/17）
□2021年3月期_第12期 営業収益 86.0億円、経常利益 36.3億円 DPU 6,785円 ce修正
□2021年9月期_第13期 営業収益 84.5億円、経常利益 35.5億円 DPU 6,635円 ce修正
2020年9月期_第11期の営業収益は予算を5.40億円上回る83.9億円、経常利益は同5.39億円上振れの35.0億円となり、分配金については予想の5,540円から6,536円へと1,006円もの上振れで着地しています。収入面では第10期中取得の西落合及びコンフォートマーケット西馬込が通期で寄与する一方、ウエルシア岸和田加守店の売却益剥落や昨今の新型肺炎を理由とした賃料減額や歩合賃料減少、ダウンタイム長期化による減収を当初▲12.0億円ほど見込んでいました。然しながら、当初想定よりも賃料減額要請が少なかったほか、実際に減額合意したのも飲食テナント等一部に留まったため、大きく上振れして着地し、第10期比の分配金も11円の増配となりました。
進行期である2021年3月期_第12期の期初予算については、営業収益が第11期比2.5%増の86.0億円、経常利益は同3.7%増の36.3億円を見込んでいます。収入面では第10期売却のケーズデンキ新守山店底地売却益と収入剥落が見込まれる一方で、代官山アドレス・ディセの売却を向こう3期に渡って分割売却するため、その売却益を4億円程計上することにより増収増益を予想しています。また、昨年12月には配送センター2物件（千葉北、札幌白石；計20.5億円/NOI5.6%）を期中取得したことによる上乗せも見込まれることから、新型肺炎禍にともなう賃料減額が相当数あったとしてもバッファ▲40百万円の範囲で吸収可能であると考えており、計画比で上振れるものとみられます。
当法人は2019年10月に4thPOを実施しており、三割込で約74億円(@282,847円)を調達しています。アピタテラス横浜綱島51%(58.9億円/鑑定NOI4.8%)、カルサ平塚(59.8億円/同4.7%)、バロー中志段味店(25.5億円/同4.7%)ほか4物件を計213億円で取得しており、2019年にデットで期中取得した5物件を足した合計12物件ベースの取得額は約339億円/同5.1%となります。足許の株価についてはこの4th_PO時の水準までは回復出来ていないものの、NAVPar水準を確保しているため、現状550億円のパイプラインのうち利回りの高い物流施設の組み合わせにより、PO再開に期待がかかります。
当法人は第9期より中期的な目標として「巡航分配金7,000円＆資産規模3,000億円」を掲げていましたが、新型肺炎による影響を見極めずらいことから、一旦取り下げています。ただ上述の代官山アドレス・ディセの売却益計上効果は大きく、向こう3期に渡って多額の分配金嵩上げ効果(第12期841円、第13期638円、第14期642円)が見込まれます。勿論、これらは巡航分配金には寄与しないものの、株価水準の維持・向上に資する意味合いは大きいほか、利回りの低い都心商業物件を売って、利回りの高い郊外型NSCや物流施設への入替期待が高まります。また、三井住友ファイナンス&リースによるケネディクス(4321)買収によりクレジットやバリュエーションが改善されるため、改めてPOを絡めた外部成長に期待がかかる状況です。
*参考記事① 2020-09-21 212,800円 NT
【3453】ケネディクス商業リート投資法人/地域密着型商業施設中心で、新型肺炎の影響は想定以下。
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