【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 124,500円/1株 P/E--.- P/NAV0.91 2月分配 8月分配
ホテル特化型、スポンサーは森トラストと森トラストホテル＆リゾーツ。
予想分配金（実績+予想）は年2回の合計3,250円配のため、分配金利回りは約2.61%です。
業績を確認していきます。
■2020年8月期_第09期 営業収益 17.7億円、経常利益 8.8億円 DPU 1,761円
■2021年2月期_第10期 営業収益 12.1億円、経常利益 3.2億円 DPU 650円
■2021年8月期_第11期 営業収益 21.1億円、経常利益 12.0億円 DPU 2,412円
■2022年2月期_第12期 営業収益 14.2億円、経常利益 5.3億円 DPU 1,061円
■2022年8月期_第13期 営業収益 20.1億円、経常利益 10.9億円 DPU 2,189円ce修正
2022年2月期_第12期については、比較可能な前年同期(第10期)と比べて、営業収益は209百万円増の14.2億円、経常利益は205百万円増の5.2億円となり、8月開示の増額見通し並みの着地となり、分配金は同410円増の1,061円となりました。シャングリ・ラ(SG)は昨年10月までが賃料計算期間であり、まん防期間のためRevPARが減少したものの、五輪効果やデポジット没収等で増収・歩合増を確保しました。また、ヒルトン小田原(HO)は神奈川県民割引等により健闘したものの、11月までを計算期間とするCY2物件は歩合発生までには至りませんでした。
進行中の2022年8月期_第13期の見通しは6月27日に開示されており、比較可能な前年同期(第11期)と比べて、営業収益が▲1億円の20.1億円、経常利益が▲1.1億円の10.9億円、分配金は▲223円の2,198円を見込んでいます。旗艦物件のSG(標準感応度:RevPAR1,000円≒DPU18円)は4ヵ月前、CY2物件は同3ヶ月前の実績で歩合賃料を算出するため、「実績+オンハンド」で大凡判明するものの、トップライン連動賃料のSGの非開示部分が変動要素となります。他方、HOの賃料計算期間は本年12月迄の1年間となっており、概ね横ばいとなっています。最低保証賃料のみの場合の年間DPU目安は2,300円のため、CY2物件でやや歩合が発生する見通しです。
当法人は昨年8月に初めて物件を売却し、CY東京の持分5.5%をスポンサーの森トラストに10億円で売却しています。これはレンダーの財務制限条項(SDSCR値/ストレス後の元利返済カバー率)に抵触したことが原因であり、治癒のために必要な持分を逆算して売却しています。CY東京は含み益率が高く、鑑定価格で売却＆優先交渉権を確保した買い戻し前提でスポンサーに一旦“抱かせた”格好となります。
かような状況のため、まずは新型肺炎禍の一巡による巡行水準(年間DPU6,000円+)の奪回により、財務レベルを回復させることと、改めてレバレッジによる失ったCY東京の持分5.5%の買い戻しが第一目標となります(注：減価償却費は年7億円程度、ホテルのためCAPEXが必要)。他のアップサイド要素は、HO隣地でヒルトン・グランドバケーションズ(HGV)が新たなタイムシェアリゾートの建設を予定していることから、本物件のスパ等施設使用料が上乗せされる可能性があります。
財務状況については、上限LTVを60%まで許容しており、現時点のLTVは49.3%と他のホテルREITよりレバが強い状況です。スポンサーである森トラストのパイプラインも積み上がっているもののの、当面は全く身動きが取れない状況にあり、ただただホテル市況の回復を待つのみとなります。
*参考記事① 2021-12-21 122,000円 NT
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/財務制限条項抵触で、CY東京の持分を一部売却。
*参考記事② 2021-06-09 139,800円 NT
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/投資口価格の急回復でPO期待が再燃、底打ちか。
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