【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 139,800円/1株 P/E--.- P/NAV1.02 2月分配 8月分配
ホテル特化型、スポンサーは森トラストと森トラストホテル＆リゾーツ。
予想分配金（直近2期実績）は年2回の合計2,412円配で、分配金利回リは約1.72%です。
業績を確認していきます。
■2019年2月期_第06期 営業収益 23.2億円、経常利益 15.4億円 DPU 3,089円
■2019年8月期_第07期 営業収益 23.9億円、経常利益 16.1億円 DPU 3,219円
■2020年2月期_第08期 営業収益 26.3億円、経常利益 17.8億円 DPU 3,562円
■2020年8月期_第09期 営業収益 17.7億円、経常利益 8.8億円 DPU 1,761円
■2021年2月期_第10期 営業収益 12.1億円、経常利益 3.2億円 DPU 650円(4/22)
■2021年8月期_第11期 営業収益（未定）億円、経常利益（未定）億円 DPU（未定）円 ce
2021年2月期_第10期については、比較可能な前年同期である2020年2月期_第8期との比較において、営業収益は1,416百万円減の12.1億円、経常利益は1,455百万円減の3.2億円となり、12月末に開示した着地の見通し水準での着地となり、分配金は同2,912円減となる651円となりました。旗艦物件のシャングリ・ラは昨年10月までが賃料計算期間のため、最後に「go to」を取り込んだものの効果は限定的であり、ヒルトン小田原(HO)も同様のタイムラグ効果で新型肺炎前の数字を取り込んだものの大幅減収となりました。直営のコートヤード・マリオット(CY)2物件もシャングリ・ラ同様に主力顧客層である外国人の入国制限が響き、東京も新大阪も限りなく歩合ゼロの最低賃料に近い結果となりました。なお、サンルートは額面通りの固定賃料を収受しています。
進行中の2021年8月期_第11期の予算については、依然として新型肺炎の影響が不透明なことから期初より未定としています。本来的は旗艦物件であるシャングリ・ラ(感応度:RevPAR1,000円≒DPU18円)は4ヵ月前、CY2物件は同3ヶ月前の実績で歩合賃料を算出するため、実績+オンハンドでフォーキャストし易いものの、トップライン連動賃料であるシャングリ・ラの非開示部分が見えずらい格好となります。法人側では最低保証賃料のみで歩合賃料がゼロだった場合の年間DPUのガイドラインを2,300円程度としていることから、第11期の想定DPUは1,600円程度になるものと考えられます。
当法人は2019年にIPO依頼初めての物件取得となるヒルトン小田原を65億円、鑑定NOI6.2%で取得しています。当該物件はADR3～4万円の“アッパーアップスケール”ホテルであり、シャングリ・ラとCYの間くらいの価格帯であるほか、それまでポートフォリオの物件数が僅か4物件、かつ、全てが都市型だった当法人のクライテリア分散が進んだことから、一定の意義があるものと考えられます。また本物件の隣地でヒルトン・グランドバケーションズ(HGV)が新たなタイムシェアリゾートの建設を予定しており、将来的にはそのHGV客によるスパ等の施設利用料を収受可能であることから、アップサイド余地を孕んでいます。
財務状況については、上限LTVを60%まで許容しているものの、ヒルトン小田原をレバレッジで取得したことにより、現時点のLTVは49.4%と他のホテルREITよりもレバレッジがかかっている状況です。他方、足許の株価水準については、ワクチンの進展にともなう新型肺炎の沈静化期待からP/NAV1.0倍を超える水準まで再評価が進んでおり、2017年のIPO時の公開価格(売出のみ)である143,000円に迫っていることから、一転してPO期待が再燃する状況となっています。
また、スポンサーである森トラスト側の(実質的な)パイプラインも積み上がっているとみられ、具体的に名有りにはなっていないものの、既存物件のアクチュアル収入が潰されてため、ある程度利回りの見込める地方物件、かつ築古物件の組入れが想定されます。具体的には、シェラトン沖縄サンマリーナや、軽井沢マリオット、マリオット修善寺あたりが対象になろうかと考えています。
*参考記事① 2020-12-12 113,900円 OP
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/売上高連動歩合の“シャングリ・ラ”の低調が痛い。
*参考記事② 2020-01-17 152,600円 NT
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/ヒルトン小田原取得でついに5物件に。
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