【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人(東証REIT) NT
現在値 122,000円/1株 P/E--.- P/NAV0.90 2月分配 8月分配
ホテル特化型、スポンサーは森トラストと森トラストホテル＆リゾーツ。
予想分配金（直近2期実績）は年2回の合計3,063円配のため、分配金利回リは約2.51%です。
業績を確認していきます。
■2019年8月期_第07期 営業収益 23.9億円、経常利益 16.1億円 DPU 3,219円
■2020年2月期_第08期 営業収益 26.3億円、経常利益 17.8億円 DPU 3,562円
■2020年8月期_第09期 営業収益 17.7億円、経常利益 8.8億円 DPU 1,761円
■2021年2月期_第10期 営業収益 12.1億円、経常利益 3.2億円 DPU 650円
■2021年8月期_第11期 営業収益 21.1億円、経常利益 12.0億円 DPU 2,412円
■2022年2月期_第12期 営業収益（未定）億円、経常利益（未定）億円 DPU（未定）円 ce
2021年8月期_第11期については、比較可能な前年同期である2020年8月期_第9期との比較において、営業収益は339百万円増の21.1億円、経常利益は325百万円増の8.8億円となり、8月末に開示した着地の見通し水準での着地となり、分配金は同651円増の2,412円となりました。大幅な増収増益となったのは、コートヤード・マリオット(CY)東京のスポンサーへの一部売却(※後述)による譲渡益が主な要因です。シャングリ・ラは本年4月までが賃料計算期間であり、「goto」の一部恩恵を受けたものの、年初からは低調に推移したほか、5月までを計算期間とするCY2物件も森トラストによる最低保証賃料にヒットしています。
進行中の2022年2月期_第12期の見通しについては、現状非開示となっています。当法人は旗艦物件であるシャングリ・ラ(感応度:RevPAR1,000円≒DPU18円)は4ヵ月前、CY2物件は同3ヶ月前の実績で歩合賃料を算出するため、「実績+オンハンド」で見通し易いものの、トップライン連動賃料のシャングリ・ラの非開示部分が見えてない状況です。他方、ヒルトン小田原(HO)の賃料計算期間は本年6月までの1年間となっており、新型肺炎禍の最も深刻だった昨年の春先の時期が外れたため、こなれた状態で賃料が確定しています。法人側では最低保証賃料のみの場合の年間DPU目安を2,300円程度としており、一過性要素(500円分)を排除した第12期の想定DPUは500円程度と試算されます。
当法人はこの8月に初めての物件売却を実行しており、CY東京の持分5.5%をスポンサーの森トラストに10億円で売却しています。これはレンダーの財務制限条項(SDSCR値/ストレス後の元利返済カバー率)にヒットしてしまったため、この財務状況を治癒するために必要となる持分を逆算して売却しています。CY東京は比較的含み益率が高く、鑑定価格で売った上で優先交渉権も付与出来るので、将来的な買い戻し前提でスポンサーに一旦抱かせたような格好となります。なお本件取組により、ポートフォリオ賃料が一部剥落するものの、DPUへのインパクトは▲1%程度であり、大勢に影響ありません。
他方、物件取得については、2019年にIPO以来初の取得となるヒルトン小田原を65億円、鑑定NOI6.2%で取得しています。ADR3～4万円の高単価ホテルであり、シャングリ・ラとCYの間くらいの価格帯であるほか、それまでポートフォリオの物件数が僅か4物件、かつ、全て都市型だった当法人のクライテリアの分散が進みました。また本物件隣地でヒルトン・グランドバケーションズ(HGV)が新たなタイムシェアリゾートの建設を予定しており、将来的にはそのHGV客によるスパ等の施設利用料を収受可能であることから、アップサイド余地を孕んでいます。新型肺炎の常態化により、マイクロツーリズム潮流が定着していることから、足許の年末年始の予約も比較的高単価で推移している模様です。
財務状況については、上限LTVを60%まで許容しており、現時点のLTVは48.9%と他のホテルREITよりもレバレッジがかかっているほか、財務制限条項の抵触を何とか一旦治癒したばかりのため、デットを膨らませて取得するのは難しい状況です。スポンサーである森トラストの実質的なパイプラインも積み上がっているもののの、一時14万円台を回復していた投資口価格は、足許で12万円を挟んだ展開になっており、POも現実的ではなくなっているため、「go to」再開やインバウンド受け入れ再開等によるP/Lの顕著な回復が無い限り、当面は手詰まり感の強い状況が続くとみられます。
*参考記事① 2021-06-09 139,800円 NT
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/投資口価格の急回復でPO期待が再燃、底打ちか。
*参考記事② 2020-12-12 113,900円 OP
【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人/売上高連動歩合の“シャングリ・ラ”の低調が痛い。
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