【3493】アドバンス・ロジスティクス投資法人(東証REIT) NT
現在値 147,900円/1株 P/E 29.2 P/NAV 1.07 1月分配 7月分配 投資主優待なし
伊藤忠商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まではその他不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計5,444円配(実績+予想)のため、予想分配金利回りは約3.68%です。
業績を確認していきます。 運用会社の合併に伴い、2023年から決算期を変更します。
■2020年7月期_第4期 営業収益 24.0億円、経常利益 10.4億円 DPU 2,425円
■2021年1月期_第5期 営業収益 26.0億円、経常利益 11.8億円 DPU 2,517円
■2021年7月期_第6期 営業収益 30.6億円、経常利益 13.5億円 DPU 2,492円
■2022年1月期_第7期 営業収益 31.8億円、経常利益 14.1億円 DPU 2,755円
□2022年7月期_第8期 営業収益 31.7億円、経常利益 13.7億円 DPU 2,689円 ce修正
□2023年2月期_第9期 営業収益 37.0億円、経常利益 16.6億円 DPU 3,239円 ce変則
2022年1月期_第7期の着地は、営業収益が第6期比3.9%増の31.7億円、経常利益は同4.5%増の14.1億円とほぼ予算並みの水準となりました。第6期取得の「東京足立」「三芳」の通期で寄与した一方で固都税未発生となり、既存物件も第6期末満了の2テナントと賃料増額で再契約したことから増収したほか、水光熱費収入が増加(水光収支は差引トントン)しました。他方、分配金については第7期から還元方針を変更したほか、実態の上振れも+31円分あり、同263円増の2,755円(うちOPD399円)と大幅増配となりました。
進行期である2022年7月期_第8期の予想については、営業収益が第7期比変わらずの31.7億円、経常利益は同1.8%減の13.7億円、分配金は同66円減の2,689円(うちOPD399円)を見込んでおり、水道光熱費の収入・支出の入り繰りを修正した以外は、半年前に開示した予想水準をほぼ据え置いています。既存物件が全て巡行稼働入りして賃料が頭打ちとなる一方、2021年取得物件の固都税費用化が開始されるため、減配予想となります。
今回初開示の2023年2月期_第9期の予想については、運用会社の統合に伴って7ヶ月変則決算となり、営業収益は37.0億円、経常利益は16.6億円、分配金は3,239円(うちOPD465円)を予想しています。変則による1ヵ月分の見えがかり上の上乗せを除けば、6ヵ月修正ベースの実勢分配金は2,723円となり、トップラインから実質ほぼ横ばい想定となりますが、運用報酬の変更が寄与します。
当法人の運用会社は、同じく伊藤忠系REITであるアドバンス・レジデンス(3269)と本年6月より統合しており、同REITと決算繁忙期が被ることから、決算期を2月/8月に1ヵ月後ろ倒ししています。統合による合理化効果により、総資産連動の運用報酬Ⅰを0.1％→0.05％に半減させるほか、調整後利益連動の運用報酬Ⅲを0.005％→0.004％にそれぞれ削減させることとしています。一連の取り組みにより、運用報酬は約10%削減され、分配金ベースでおよそ60円分程の上乗せ効果が見込まれます。
今後の成長戦略については、LTVを当面の上限である45%水準までの取得余力は86億円あることから、中期目標としてAUM2,000億円(現在は1,114億円)を目指しているものの、伊藤忠商事等のパイプラインが少なく(残り7物件・延床250千㎡)、最大のネック点となっています。DPU成長率のターゲットについては年4～5%水準を志向しており、今般の運用報酬の見直しのほか、昨年は分配方針を変更して「減価償却戻しFFO70%」から、「当期利益＋減価償却費の30%」とし、矢継ぎ早に増配策を繰り出していますが、やはり何は無くともパイプラインの拡充が待たれるところではあります。
*参考記事① 2021-12-08 172,800円 NT
【3493】伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人/分配方針変更により増配基調を維持。
*参考記事② 2021-05-26 138,900円 NT
【3493】伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人/分配金戦略の見直しに言及、還元強化に期待。
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