【3452】ビーロット(東証一部) OP
現在値 505円/100株 P/E 6.6 P/B 0.92 12月配当 株主優待あり
不動産投資業。オフィスビル・マンション等を価値向上させて売却。
配当基準日は12月末であり、現時点では配当予想額は未定となっておりますが、実績ベースでは15円のため、推定配当利回りは約2.97となります。
ビーロットは株主優待制度を導入しており、12月末現在の単元株主に1,000円分のクオカードを進呈しておりますので、直近期の配当実績額の15円との合算して試算した場合における配当優待利回りは4.95%となります。
業績を確認していきます。
■2018年12月期 売上高 202億円、経常利益 28.3億円 EPS 125.8円
■2019年12月期 売上高 251億円、経常利益 35.2億円 EPS 153.0円
■2020年12月期 売上高 264億円、経常利益 10.3億円 EPS 21.6円
■2021年12月期 売上高 147億円、経常利益 15.0億円 EPS 53.6円
■2022年12月期 売上高 (未定)億円、経常利益 22.4億円 EPS 76.3円 ce
□2022年3月1Q 売上高 43億円、経常利益 6.8億円 EPS 22.0円(5/13)
□2022年6月2Q 売上高 50億円、経常利益 5.5億円 EPS 17.9円 四e
2021年12月期の売上高はYoY▲44.3％の147億円、経常利益はYoY+45.3%の15.0億円で着地し、対予算についても同様に減収・増益となりました。主力の不動産投資事業における売却件数は前期の25件から27件に増加し、WDIに13.7億円で千駄木レジを、髙島屋傘下の東神開発に目黒本町レジを、名古屋テレビ放送に桜山レジを売却するなどしましたが、私募REITに売却した江坂ビル(130億円)の剥落影響が大きく減収となっています。他方、売却物件ではレジ物件のCAPレート低下により想定超の利幅が確保出来たものとみられます。
進行期である2022年12月期の予算については、売上高予想を非開示とする一方、経常利益はYoY+49.2%の22.4億円を見込んでいます。不動産投資事業における棚卸資産の期初残高については、実績期での35物件を取得したこともあり、1年前より26億円ほど多い295億円程を確保しているほか、既に2Q期間に大阪市土地(地積260坪)の売却が公表されています。尚、5月13日開示済の1Qは売上高YoY+85.8%、経常利益YoY+71.0%と高進捗で推移しており、通期では物件売却だけでなく、顧客接点増加によるコンサル事業の寄与拡大も見込まれます。
進行期は3年中計の中間年度であり、翌2023年12月期に売上高を264億円→297億円、経常利益を10億円→36億円へ其々引き上げる計画です。中計序盤では転売頼りの収益基盤の構造改革を図るべくストック収入への移行を目指すため数字の伸びが鈍い一方、終盤で尻上りとなる計数となっています。会社側は物件売買(転売)と、コンサルティング及びマネジメントの合算を半々方針ですが、コンサルは実態として単なる仲介業で実質フロー収入であるほか、賃料収入も棚卸資産由来で実態としてはフロー性が強いので注意が必要です。
旧大証HC上場のマンション販売代理のライフステージ（8991）と経営統合し、コンサル事業を強化したほか、2020年にはグロームHD(旧ロジコム)傘下のメディカルアセット投資法人及び運用会社株式を取得してて自社名のREITに改組しています。REITは来年の公募成りを目指しており、当初はユナイテッド・アーバン投資法人が保有していた江坂ビル(130億円)を旗艦物件とし、ブリッジSPC13億円で北海道のツルハドラッグやコメリパワー店舗を抱え、外部成長機会を伺っているような状況です。
財務面については、恒常的にハイレバ経営となっていたことから、何度かファイナンスに挑戦してきたものの、2018年のMSワラント(30億円)は失敗し、2020年の公募・売出し(27億円)も新型肺炎禍で見送りとなった経緯があります。それでも“三度目の正直”として昨年7月に実施したPOにより18億円(＠542円)を調達することに成功し、自己資本比率を17％→21％に引き上げています。会社側は25％まで良化を目指していることから、株主還元については“安定配当”優先で年15円配当を維持するとみられます。
*参考記事① 2021-05-13 652円 OP
【3452】ビーロット/中長期の成長ネタは多いが、早々に財務の増強が待たれる状況。
*参考記事② 2020-05-30 687円 OP
【3452】ビーロット/ユナイテッド・アーバン投資法人と期またぎで大型“交換”。
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