【3244】サムティ(東証一部) OP
現在値 2,340円/100株 P/E 6.97 P/B 1.14 11月配当優待 5月配当
関西軸に投資用マンション開発、不動産再生販売等を行う。賃貸が安定収益柱。
配当金は5月・11月の年2回、合計90円のため、配当利回りは3.85%となります。
サムティは株主優待制度を実施しており、11月時点の2単元保有株主に対して、当社が運営(運営予定含む)12ホテルの共通宿泊券を1枚進呈しておりますので、1枚5千円として換算した場合の、2単元保有時想定配当優待利回りは約4.91%となります。
業績を確認していきます。
■2018年11月期 売上高 842億円、営業利益 140億円、EPS 283円
■2019年11月期 売上高 855億円、営業利益 153億円、EPS 247円
■2020年11月期 売上高 1,012億円、営業利益 173億円、EPS 261円
■2021年11月期 売上高 890億円、営業利益 100億円、EPS 326円 ce修正
□2021年5月2Q 売上高 241億円、営業利益 35.9億円、EPS 183円
□2021年8月3Q 売上高 556億円、営業利益 54.6億円、EPS 202円（9/30）
2021年5月中間期の売上高は前年同期比11.5%減の241億円、営業利益は同36.9%減の35.9億円となり、1Q時点に開示した中間見通しを下回って着地しました。不動産事業については、「アゴーラ京都烏丸」、「アゴーラ京都四条」の2棟をホテルREIT用のブリッジSPCに売却したほか、傘下REITにレジ3棟(春日井/16億円、金山/8億円、堀田通/5億円)など合計で9棟を売却したものの、前年上期計上案件が多かったことから反落となりました。また、賃貸事業についても、前期末に駆け込みで物件売却したこともあり、賃料収入が剥落しました。
2021年11月通期の見通しについては、公表済の3Q時点で再修正しており、売上高は前期比12.0%減の890億円(従予：880～1,200億円)、営業利益は同42.4%減の100億円(従予：100～118億円)の下限域まで減額していますが、なお期初予算超過の落着感となっています。通期で開発分譲16物件、再生転売25物件で約600億円分を販売する予定であるものの、一部のホテル物件の売却を翌期送りするといった“入り繰り”を行っています。9月30日開示済の3Qは、売上高が同17.3増の556億円、営業利益は同21.3%減の54.6億円と低進捗ですが、見通しを洗い替えていることから、修正予算比でインラインとみられます。
当社は年初に従来中計の「サムティ強靭化計画」を切り上げ、“アフターコロナ版”の修正中計にロールしています。修正中計の計画終期は5年後の2025年11月期であり、売上高2,200億円(CAGR17%)、営業利益350億円(CAGR15%)を新たな目標として定めています。修正中計は従来中計の考え方を踏襲しており、P/L重視のイケイケ成長型から、アセット品質や財務余力の確保を優先したB/S温存志向の強い内容になっています。傘下REITでは(独力でも)AUM残高の積み上げを目指す一方、本体はインカムゲイン重視で売却を抑制し、現在15%インカム比率を向こう5年で50%まで引き上げる計画です。
なお、新型肺炎禍で延期していたホテル公募REITについては、来年早々の上場を目指しており、上述の京都2物件等の組み入れを行うほか、本年5月にはホテル開発・運営会社のウェルス・マネジメント(3772)株式の32%持分をキーストーン・パートナーズから39億円で取得し、筆頭株主成りして持分法適用会社に収めています。同社は様々なホテルの開発・再生が出来るほか、海外投資家やホテルブランドとのコネクションが強いため、中長期的にグループ全体への寄与が期待されます。(同社もまたパナソニックホームズとホテルREIT組成を目指しているほか、大和証券にもホテルREITが既にあるため、パイプライン等整理がどのようになるのかは不明)。
財務手当として、2018年にライツ・オファリングで149億円を調達したほか、大和証券グループ本社が、2019年に当社自社株処分と転換社債(CB)引受で127億円を出資しています。去る9月30日にこのCBの100%が転換完了となったことから、大和証券は晴れて当社持分の29%を握る筆頭株主となっています。また、傘下のREITに関しても、2019年に同社が三者割当増資を親引け分除きで一手引受し、39%持分を握り関与の度合いを深めています。
他方、株主還元については、配当性向を30%水準まで切り上げたほか、今期は期中で複数回上方修正して8円増配となる年90円配当(配当性向27.6%)を予想しています。なお今期EPSはホテルSPCへの持分出資によって発生した負ののれんの営業外利益/特別利益といった“見かけ上の非現金収益”まで含まれていることから、厳密に30%にサヤ寄せせずに表記の水準で止めているものとみられます。
*参考記事① 2021-04-03 2,026円 OP
【3244】サムティ/インカム収益にシフトで守りの姿勢だが、負ののれん特益で増配。
*参考記事② 2020-10-26 1,715円 OP
【3244】サムティ/注力中のホテル軟調だが、大和証券のサポートで持ちこたえる。
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