【2979】SOSiLA物流リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 163,500円/1株 P/E 36.3 P/NAV 1.44 5月分配 11月分配 投資主優待なし
住友商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まで産業不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計4,502円配のため、予想分配金利回りは約3.07%です。
業績を確認していきます。当投資法人は2019年12月の上場銘柄となります。
■2020年05月期_第1期 営業収益 22.4億円、経常利益 10.1億円 DPU 2,173円
■2020年11月期_第2期 営業収益 23.5億円、経常利益 11.2億円 DPU 2,390円
■2021年05月期_第3期 営業収益 30.6億円、経常利益 13.8億円 DPU 2,520円
□2021年11月期_第4期 営業収益 30.9億円、経常利益 13.7億円 DPU 2,504円 ce修正
□2022年05月期_第5期 営業収益 30.7億円、経常利益 13.8億円 DPU 2,522円 ce
2021年05月期_第3期は営業収益が第2期比30.0%増の30.6億円、経常利益は同23.3%増の13.8億円で落着し、トップラインは予算通りながら利益は上振れました。分配金は同130円増の2,520円、うちOPD(利益超過分配)の積増しが50円分含まれるものの、対予算でも72円増と大きく上振れしています。大幅増収については、昨年12月に実施した1st_PO（※後述）によるSSL海老名、SSL西淀川Ⅱの新規取得、同10月取得のLiCS平塚の通期稼働効果が主な要素となります。原価は1st_POの新株発行費用のほか、新規借入にともなう融資関連費用や支払利息増加といった一過性要素があったものの、水光熱費と修繕費、IR費用の減少が大きく、対予算でも上振れしています。
進行期である2021年11月期_第4期の予算は微増額しており、第3期比0.9%増の30.9億円（従予：30.8億円）、経常利益が同0.7%増の13.7億円（従予：13.4億円）に修正したほか、分配金については同16円減の2,504円に修正しています。トップラインはSSL海老名とSSL西淀川の巡行化により多少の上積みがあるものの、原価の固都税費用化開始と第3期に燃調費や使用量減少で下がった水光熱費は、季節要因等で大きく復元する見通しであるほか、取得物件増によるAM報酬増も響きます。なお、分配金のうちOPDの吐き出しは横ばいの261円でセットしています。
また翌2022年5月期_第5期の予想についても開示しており、営業収益が第4期比0.6%増の30.7億円、経常利益は同0.8%増の13.8億円と横引きで予想しており、分配金についても同18円増の2,522円(うちOPD261円)を予定しています。物件の入り繰りによる寄与の増減や固都税費用化による影響はなく、ほぼ季節性の水光熱費の収支影響のみとなります。
当法人は昨年11月の1st_POで約115億円（＠118,206円）を調達し、「SSL海老名(62%)」「SSL西淀川Ⅱ」の2物件を計242億円で取得しました。均しの鑑定NOIは4.6%であり、東名道と圏央道の結節点となる海老名JCT/ICに近く希少性の高い「SSL海老名」を146億円（鑑定4.4%）の取得が目玉であり、次回以降のPOで残りの38%持分の取得に期待がかかります。
当法人の中長期的な成長目標は上場後5年をメドに現在のAUM1,008億円を2,000億円まで膨らませる計画となっています。スポンサーである住友商事側で名有りとなっている開発物件は11物件(延床約55万㎡)あり、そのうち11物件(延床約48万㎡、物件数と延床が異なるのは共有持分差とみられる)に当法人の優先交渉権が付されています。足許の株価水準は大きなNAVプレミアムが付されており、現状3%半ばとみられるインプライド・キャップレートを上回る取得も容易であるほか、当面の上限とするLTV45%までは155億円分の取得余力を確保しており、POによらずレバを効かせるだけでも年率5%を超える分配金成長の継続は十分可能と考えています。
*参考記事① 2021-03-31 138,600円/1株 NT
【2979】SOSiLA物流リート投資法人/住商の物流パイプライン着実増で、安定増配が続こう。
*参考記事① 2020-10-15 136,700円 NT
【3493】SOSiLA物流リート投資法人/当面は安定した分配金成長が見込まれる、初回PO待ち。
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