【2979】SOSiLA物流リート投資法人(東証REIT) NT
現在値 136,700円/1株 PER31.76 P/NAV1.28 5月分配 11月分配 投資主優待なし
住友商事をスポンサーとする物流REIT。ポートフォリオの2割まで産業不動産も取得可。
予想分配金は年2回の合計4,726円配のため、予想分配金利回りは約3.45%です。
業績を確認していきます。当投資法人は昨年12月のIPO銘柄となります。
■2020年05月期_第1期 営業収益 22.4億円、経常利益 10.1億円 DPU 2,173円
□2020年11月期_第2期 営業収益 23.4億円、経常利益 11.0億円 DPU 2,363円 ce
□2021年05月期_第3期 営業収益 23.3億円、経常利益 11.0億円 DPU 2,363円 ce
2020年5月期_第1期の営業収益はIPO時の公表予算比5百万円減となる22.4億円、経常利益が同32百万円増の10.1億円と若干上振れし、分配金についても同60円増となる2,173円となりました。トップラインと原価の“入れ繰り”となる水光熱費が減少したものの、そのほかは概ね想定通りとなり、修繕費・管理業務費の削減が寄与する形で若干上振れして着地しました。なお分配金のうちOPD(利益超過分配)も当初211円を掃き出す予想をしていましたが、EPUベースでの上振れを原資にこのうち一部(3円)を相殺し、208円へと圧縮しています。
進行期である2020年11月期_第2期の予算については、営業収益が第1期比4.5%増の23.4億円、経常利益は同9.5%増の11.0億円を予想しています。分配金については同190円増の2,363円を予想しているほか、うちOPDについても同3円積み増し211円を予定しています。第1期の運用期間は物件のない期間を含め341日間だったものの、この第2期より巡航化する形となり、トップラインの賃料収入がフルで入る一方(運用期間が実質10日程多くなる)、固定資産税の費用化がフルで始まるため通期稼働効果よりも通常は原価増の方が大きくなります。然しながら、IPO関連諸費用(投資口交付費、創業費)といった一時費用剥落により営業外で埋め戻す形で増配を予想しています。
また翌2021年5月期_第3期の予算についても開示しており、営業収益が第2期比0.5%減の23.3億円、経常利益は同変わらずの11.0億円と横引きで予想しており、分配金についても同額の2,363円(うちOPD211円)を予定しています。ただ翌期については、10月16日に平塚の消費地近接型物流施設「平塚ラストワンマイルセンター」を12億円(鑑定NOI4.8%)で取得することを明らかにしているため、この物件のフル寄与が見込まれます。そのため、表記より分配金ベースで30円程の上乗せがあるものと見込まれます。
当法人は昨年12月のIPOで約510億円（＠103,000円）を調達し、「横浜港北(80%)」「相模原」「春日部」「川越」「西淀川Ⅰ」「北郊油槽所・底地」「南港乗下船ヤード」の7物件を計765億円で取得しました。平均鑑定NOIは4.9%であり、中でも東名道及び246号から5.0㎞程度の距離に位置する横浜港北が248億円で突出した規模であり、主要テナントはイオングローバルSCMとなっています。
中長期的な成長目標は上場後5年をメドに現在のAUM765億円(延床約40万㎡)を2,000億円まで膨らませる計画となっています。スポンサーである住友商事側で名有りとなっている開発物件は12物件(延床約64万㎡)あり、そのうち9物件(延床約45万㎡)に当法人の優先交渉権が付されています。足許の株価水準はNAVプレミアムが大きく付される状況にあり、インプライド・キャップレートを上回る水準での取得が可能と考えられることから、当面はPOを活用した順調な外部成長が進むものと判断されます。また、現状のLTVは36%程度であることから、当面の上限とする45%までは150億円分の取得余力を確保しており、レバを効かせるだけでも、年率換算で4～5%程度の分配金成長は十分可能な範囲であると考えています。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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