【2972】サンケイリアルエステート投資法人(東証REIT) OP
現在値 128,600円/1株 P/E 23.0 P/NAV 1.06 2月分配 8月分配
サンケイビルをスポンサーとする総合型。オフィスビル8割、その他サブアセットが2割。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計5,582円配で、分配金利回りは約4.34%となります。
業績を確認していきます。当法人は2019年3月のIPOとなります。
■2020年2月期_第2期 営業収益 19.3億円、経常利益 10.6億円 DPU 2,995円
■2020年8月期_第3期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.0億円 DPU 2,532円
■2021年2月期_第4期 営業収益 21.4億円、経常利益 10.1億円 DPU 2,849円(4/15)
□2021年8月期_第5期 営業収益 21.7億円、経常利益 10.2億円 DPU 2,862円 ce
□2022年2月期_第6期 営業収益 21.4億円、経常利益 9.7億円 DPU 2,720円 ce
2021年2月期_第4期については、営業収益が第3期比7.1%増の21.4億円、経常利益は同12.5%増の10.1億円で着地し、分配金は同317円増の2,849円となりました。昨年10月に「S-GATE赤坂」の持分60%を42億円/鑑定NOI3.3%でデット取得したことによる賃料収入の上乗せが0.7億円あったほか、第3期の賃料増額改定も寄与しました。また、新型肺炎禍にともなう空損▲0.5%を10百万円見込んでいたものバッファ未消化となったほか、修繕費の削減や水道光熱費の減少により原価面も大きく浮いた格好となり、予算比でも173円もの分配金上振れとなりました。
進行期である2021年8月期_第5期の見通しについても修正しており、営業収益は第4期比1.4%増の21.7億円（従予：21.6億円）、経常利益は同0.5%増の9.7億円（従予：9.5億円）と従前予想から上方修正しているほか、分配金も同77円増の2,862円（従予：2,684円）まで増額しています。第4期期中取得の赤坂の巡行化にくわえ、第4期の賃料増額効果発現といったトップライン上乗せにより、原価の赤坂固都税費用化開始や、季節性の水光熱費増、修繕費の反動増等を飲み込んで増収増益となる見通しです。
今回初めて開示された2022年2月期_第6期の見通しについては、営業収益は第5期比1.6%減の21.4億円、経常利益は同5.0%減の9.7億円、分配金も同142円減少の2,720円を予想していますが、一部のオフィス物件でのダウンタイム発生を織り込むことにより減収を見込んでいます。当法人側ではこの第6期を目先の業績の底として認識している模様です。
当法人の中期目標としては、2019年頃にAUM1,000億円、2021～2022年頃にAUM2,000～3,000億円とFTSE EPRA/NAREITといった指数組入れを目指していましたが、新型肺炎禍で2年程遅れているものとみられます。シナリオとしては、内部成長でP/Lを伸ばすのが基本戦略となり、上場来かなりのテナントの賃料増額に取り組んだことから、平均坪単価は18,000円弱から足許19,300円超まで増加したものの、賃料ギャップは依然として▲8.5%残されています。また、懸念のホテル2物件（京橋・広島）も固定賃料の支払がスポンサーコミットされているため、成長蓋然性の自体は比較的高いものと判断されます。
他方、足許の株価についてはIPO価格(＠100,000円)、2019年の1stPO価格(＠118,734円)を大幅に超過しており、P/NAVも1.05倍まで回復していることから、2ndPO期待が高まっています。スポンサーであるサンケイビル側のパイプラインもダブつき状態に積み上がっており(本町サンケイビル、S-GATE八丁堀、Hareza池袋、大手町FC北棟ほか)、放送事業が縮小するフジサンケイグループ側の事情なども鑑みれば、物件拠出意欲はかなり強いと解されます。先述の赤坂をデットで買ったこともあり、LTVも47.5%で取得余力が限られるほか、歴史の浅い当法人は含み益を顕在化させられる物件も無いので、何はなくともPOが待たれるような状況です。
*参考記事① 2020-12-09 95,100円 OP
【2972】サンケイリアルエステート投資法人/依然として内部成長余力は大きく、ホテル賃料も確保。
*参考記事② 2020-06-17 99,100円 NT
【2972】サンケイリアルエステート投資法人/パイプライン物件山積みで、あとは株価回復待ち。
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