【2972】サンケイリアルエステート投資法人(東証REIT) OP
現在値 95,100円/1株 PER17.7 P/NAV0.77 2月分配 8月分配
サンケイビルをスポンサーとする総合型。オフィスビル8割、その他サブアセットが2割。
予想分配金は2月末・8月末の年2回合計5,360円配で、分配金利回りは約5.64%となります。
業績を確認していきます。当法人は2019年3月のIPOとなります。
■2019年8月期_第1期 営業収益 11.5億円、経常利益 3.36億円 DPU 1,399円 変則
■2020年2月期_第2期 営業収益 19.3億円、経常利益 10.6億円 DPU 2,995円
■2020年8月期_第3期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.0億円 DPU 2,532円
■2021年2月期_第4期 営業収益 21.3億円、経常利益 9.5億円 DPU 2,676円 ce
■2021年8月期_第5期 営業収益 21.6億円、経常利益 9.5億円 DPU 2,684円 ce
2020年8月期_第3期については、営業収益が第2期比3.7%増の20.5億円、経常利益は同15.5%減の9.0億円で着地し、分配金は463円減の2,532円となりました。保有物件が巡航化してフル寄与する一方、IPO時の取得物件と第2期目に当たる1st_PO時の固定資産税の費用化がダブルでマイナス寄与するため大幅減益となりましたが、期初予想比では大きく上振れしました。トップラインで新型肺炎禍で見込んでいた空損▲0.4%の未消化や店舗・会議室収入の上振れ、水光費収入（支出ネット後）の改善が寄与しました。原価面についても修繕費の抑制やIR費用等に未消化が収益を押し上げ、結果的に分配金は予算比208円増の2,532円を確保しました。
進行期である2021年2月期_第4期の予算については、営業収益は第3期比6.5%増の21.3億円（従予：20.4億円）、経常利益は同5.7%増の9.5億円（従予：8.6億円）と増収増益を予想しており、分配金も同77円増の2,676円（従予：2,415円）を見込んでいます。本年10月に「S-GATE赤坂」の持分60%を42億円/鑑定NOI3.3%でデット取得しており、此方の賃料収入が0.7億円寄与するほか、第3期に実施した賃料増額改定効果も同程度オンされます。一方、新型肺炎禍にともなう空損▲0.5%を引き続き見込むほか、第3期に抑制した修繕費の増加や先の赤坂物件の運営費用・減価償却費が増加する見通しですが、トップラインの伸びがかなり大きく費用増を丸飲みする格好となります。
当法人は2018年3月のIPOで約238億円(@100,000円)を調達し、上場時AUM約433億円で運用を開始しています。大手町の東京サンケイビルを代表物件とするものの持分は2%であり、事実上の旗艦物件は梅田のブリーゼタワー（当初持分30%）となります。また、2019年8月にはオフィス系としては史上最速で1st_POを実施しており、約128億円(@118,734円)を追加で調達しています。その際には楽天旧本社ビルとしても知られる品川シーサイドTSタワーの25%持分や、ブリーゼの持分15%の追加取得を実施しております。1st_POでは広島のホテルインターゲートを鑑定NOI4.9%で購入したことで利回りを確保しています。
当初の中期目標としては、2019年頃にAUM1,000億円、2021～2022年頃にAUM2,000～3,000億円とFTSE EPRA/NAREITをはじめとするグローバル指数への組み入れを目指していましたが、新型肺炎禍を原因とする在宅勤務風潮により、オフィスREITの株価水準が一段と切り下がってしまったため、POを軸とした外部成長が一段と難しくなってしまいました。また当法人はREITでも後発組のため取得簿価が高く、物件を売却して含み益を顕在化させることも難しいため、基本的には内部成長でP/Lを伸ばして株価の回復を待つ格好となります。幸いにも当法人の貸出坪単価は18,000円台半ばで賃料ギャップも▲12%あるほか、懸念されたホテル2物件（京橋・広島）も固定賃料の支払がコミットされているため、内部成長シナリオには相当の蓋然性が伴います。
スポンサーであるサンケイビル側のパイプラインもダブつき状態で積み上がっているため(Hareza池袋、大手町FC北棟、本町サンケイビル他)、放送事業が縮小するフジサンケイグループ側の事情なども鑑みれば、物件拠出意欲はかなり強いものであると考えられます。然しながら、新たなPOなかりせば、足許48.0%（赤坂取得後）まで膨らんでしまったLTVを下げることは難しく、他オフィスREITとの比較でも高水準であるため、取得余力の乏しさを否めず、まずは資産比で割安な株価の再評価が進むかどうかがポイントとなりそうです。
*参考記事① 2020-06-17 99,100円 NT
【2972】サンケイリアルエステート投資法人/パイプライン物件山積みで、あとは株価回復待ち。
*参考記事② 2020-01-14 125,900円 NT
【2972】サンケイリアルエステート投資法人/賃料ギャップ大きく、分配金の成長に期待。
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