【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人(東証REIT) NT
現在値 126,100円/1株 PER21.6 PBR1.18 1月分配 7月分配 投資主優待あり
ヘルスケア施設特化型。スポンサーはSHIPヘルスケアHD、三井住友銀行、NECAP。
予想分配金は年2回の合計6,415円配のため、予想分配金利回りは約5.09%となります。
業績を確認していきます。
■2019年1月期_第8期 営業収益 13.0億円、経常利益 5.3億円 DPU 3,120円
■2019年7月期_第9期 営業収益 20.0億円、経常利益 10.4億円 DPU 3,643円
■2020年1月期_第10期 営業収益 20.1億円、経常利益 9.4億円 DPU 3,372円
■2020年7月期_第11期 営業収益 20.2億円、経常利益 9.1億円 DPU 3,240円（9/15）
□2021年1月期_第12期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.0億円 DPU 3,205円 ce
□2021年7月期_第13期 営業収益 20.5億円、経常利益 9.0億円 DPU 3,210円 ce
2020年7月期_第11期の営業収益は、第10期比0.5%増の20.3億円、経常利益は同2.7%減の9.1億円と予算を若干上振れて着地し、分配金についても当初予想の3,150円から3,240円へ90円上振れさせています。トップラインについては、6月に期中取得した「鎌倉」の一部寄与や「浜川崎」の下駄履き店舗にクリニックを誘致して稼働率100%に復元した増分が寄与したものの、原価面で第9期の大型POで取得した8物件の固都税費用化が始まった影響が大きく減益となりました。予想比で上振れしたのは、修繕費やIR費用の下振れによる原価削減の要素が大きく、この分で分配金を押し上げた格好となります。
進行期である2021年1月期_第12期予算については、営業収益が第10期比1.7%増となる20.5億円、経常利益が同1.5%減の9.0億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同35円減の3,205円を予想しています。トップラインについては第10期に期中取得した「鎌倉」がフル寄与するため増収となる一方、原価については修繕費や減価償却費の増加のほか、10月実施の投資主総会関連費用といった一過性の費用増が見込まれます。なお本年3月に既に開示されていた当初予想との比較では、分配金ベースで80円上振れとなりますが、これはほぼ「鎌倉」をデットで購入したことによる純粋な上振れ分となります。
また今回初めて開示された2021年7月期_第13期予算については、営業収益・経常利益ともに第12期比変わらずの20.5億円・9.0億円をそれぞれ見込んでおり、分配金については同5円増の3,210円を予想しています。本年取得の「鎌倉」の固都税費用化が開始されるものの、投資主総会関連費用が剥落するため、ネットでは原価減少効果が上回る見通しです。
当法人は昨年2月のPOで126億円（＠111,442円）を調達し、「シップ千里ビル」「小田原」「新横浜」「新横浜２」「浜川崎」「箕輪」「武尊」「北品川」の8物件を取得しました。発行済投資口数が5割以上増える大型ディールであり、NAV割れかつ、ローンチ時のインプライド・キャップレートすれすれの鑑定NOI5.6%での取得ではあったものの、REIT2事例目となる病院アセットである「シップ千里ビル」を126億円ながらNOI5.2%で組入れたことで、利回りを確保しました。また、第8期から利益超過分配を開始していることや、取得報酬の翌期計上等もあって一時的に分配金がブーストしたこともあり、オファリングサイズが大きかったものの無事に成功させています。
この大型POによりパイプラインが100億円まで減少してしまいましたが、足許水準で170億円まで復元させており、中長期的な目標である資産規模1,000億円が視野に入りつつあります(現状は663億円)。ただ財務面については、LTVを50%近傍でコントロールしてきたものの、「鎌倉」の期中取得を考慮すると48.1%とまで悪化し、50%までの取得余力はおよそ20億円程度に減ってしまっていることから、足許の株価水準やNAV/PAR状態をキープしていることを考慮すると、3ｒｄ_POへの期待が高まっている状況と言えそうです。
*参考記事① 2020-06-02 124,900円 NT
【3455】ヘルスケア＆メディカル投資法人/株価はNAV回復で、パイプライン積み増しが待たれる。
*参考記事② 2019-12-11 132,200円 NT
メガPOで病院2棟目を取得、ヘルスケア＆メディカル投資法人(3455)。
*本記事の内容記述は一般に入手可能な公開情報に基づき、作成されています。 
特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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