【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人(東証REIT) OP
現在値 138,900円/1株 PER22.2 P/NAV1.06 2月分配 8月分配
ホテル特化型、スポンサーは森トラストと森トラストホテル＆リゾーツ。
予想分配金は年2回の合計6,250円配で、分配金利回リ(実績+予想)は約4.49%です。
業績を確認していきます。
■2017年8月期_3期 営業収益 23.0億円、経常利益 15.3億円 DPU 3,070円
■2018年2月期_4期 営業収益 23.0億円、経常利益 15.3億円 DPU 3,066円
■2018年8月期_5期 営業収益 24.0億円、経常利益 16.2億円 DPU 3,255円
■2019年2月期_6期 営業収益 23.2億円、経常利益 15.4億円 DPU 3,089円(4/22)
■2019年8月期_7期 営業収益 23.7億円、経常利益 15.8億円 DPU 3,160円 ce
2019年2月期_6期の営業収益は、予算比36百万円増の23.2億円、経常利益は同50百万
円増の15.4億円となり、分配金は当初予想の2,988円→3,090円へ102円上振れしました。
旗艦物件であるシャングリ・ラは4ヵ月前の宿泊実績をベースに歩合賃料を算出するため、
期初段階で早々に落着の数字も見える形となりますが、見えない期末1～2ヵ月分の賃料
が大きく上振れして業績を牽引しました。また直営のコートヤード・マリオット(CY)2物件
については、CY新大阪が昨年9月の関西豪雨や大阪圏におけるホテルの過剰供給傾向
の影響を受けたものの、予算水準で踏ん張ったほか、CY東京ステーションについては、
引き続きマリオット会員の取込が進んだため、RevPARベースでは前年同期比1,972円増
の25,088円へと一段増となりました。なお、サンルート新宿は固定賃で差異はありません。
進行中の2019年8月期_7期の予算は、比較可能な前年同期である2018年8月期_5期と
の比較において、営業収益は30百万円減の23.7億円、経常利益は47百万円減の15.8
億円を見込んでいます。歩合賃料算出の対象期間がシャングリ・ラが4月遅れ、CY2棟
が3ヶ月遅れとなることから、実績とオンハンドであらかたの数字は見えているような状
況ではありますが、前年同期のシャングリ・ラが非常に好調だったため、そこを保守的に
みていることから減益予想となります。分配金予想も比較可能な5期との比較で▲95円、
非繁忙期である6期との比較では70円増配となる3,160円を予想しており、おそらくこの
分配金水準であればほぼ確実にクリアしてくるものとみられます。
財務状況については、上限LTVを60%まで許容しており、現在のＬTVは46.0%水準に留ま
っているものの、全REITの中でも好財務を誇る星野(3287)のLTV33.2%兎も角としても、
同39.2%のいちごホテル(3463)や、同40.9%の大江戸温泉(3472)すら下回り、ホテルREIT
の中では最もレバレッジがかかっています。ただ他のホテルREITと比べ、ポートフォリオ
の質がズバ抜けているので、同じく森トラストがスポンサーの総合リート(8961)と同程度
のレバレッジと考えれば、まだ理解出来うる範囲かと考えています。
それでもこれ以上LTVを痛めて手金と借金で買うのは難しく、基本的にはPO待ちというこ
とになりますが、当法人はIPOの際に森トラストによる売出を@143,000円で実施している
ことから、足許の株価水準感で増資を繰り出すのも難しい状況です。そんな手詰まり感も
あってなのか、本年3月にスポンサーが同じ森トラスト系の総合リートと資産運用(AM)会
社を統合しており、現時点ではREIT同士はバラバラとなっているものの、様々な想像が
出来るような展開となっており、その辺が今後の株価カタリストになるかと思われます。
なお、現時点のマテリアルに記載のある推定パイプラインのうち、当法人に組入れがある
とすれば、大都市圏物件ではウェスティン仙台、古い東京マリオットあたりが候補になろう
かと思いますが、これらの物件では利回り目線が合ってこないとみられるため、恩納村の
サンマリーナホテルや、軽井沢や修善寺でリブランドしたマリオットホテル(※旧ラフォーレ
倶楽部)あたりを抱き合わせ、利回りを作って突っ込んでくるものと引き続き予想します。
*参考記事① 2018-05-23 145,900円 NT
いよいよ外部成長が要求される局面へ、森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)。
*参考記事② 2017-12-11 142,600円 NT
公募価格奪回で待望の外部成長なるか、森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)。
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