【3478】森トラスト・ホテルリート投資法人(東証REIT) －－
現在値 145,900円/1株 PER23.4 P/NAV1.12 2月分配 8月分配
ホテル特化型、スポンサーは森トラストと森トラストホテル＆リゾーツ。
予想分配金は年2回の合計6,217円配で、分配金利回は約4.32%です。
業績を確認していきます。
■2017年2月期_2期 営業収益 22.6億円、経常利益 15.9億円 DPU 3,105円
■2017年8月期_3期 営業収益 23.0億円、経常利益 15.3億円 DPU 3,070円
■2018年2月期_4期 営業収益 23.0億円、経常利益 15.3億円 DPU 3,066円(4/18)
■2018年8月期_5期 営業収益 23.6億円、経常利益 15.7億円 DPU 3,150円 ce
2018年2月期_4期の営業収益は、予算比17百万円増の23.0億円、経常利益は同28百万
円増の15.3億円となり、分配金は当初予想の3,010円→3,067円へ57円上振れしました。
シャングリ・ラが予想に届かなかったものの、コートヤード・マリオット(CY)東京のOCCが
93.5→96.2%まで改善し、特にダイレクト予約となるマリオット会員の取込が進んだため、
採算性も良化しました。またCY新大阪についても同様にOCCが88.9→94.0%まで改善し、
大阪エリアのホテル激増によりADRは多少削られたものの、RevPARベースでは16,618
→17,269円へ一段増となりました。なお、サンルート新宿は固定賃で差異はありません。
進行中の2018年8月期_5期の予算は、比較可能な前年同期である2017年8月期_3期と
の比較において、営業収益は65百万円増の23.6億円、経常利益は40百万円増の15.7
億円を見込んでいます。歩合賃料算出の対象期間がシャングリ・ラが4月遅れ、CY2棟
が3ヶ月遅れとなることから、実績・オンハンドであらかたの数字は見えているような状況
ではありますが、インバウンドの順調な増加を背景に、CY東京とシャングリ・ラが牽引し、
固都税の増加をこなして増益の見通しとなります。分配金予想も3期との比較では80円、
4期との比較では83円の増配となる3,150円とやや大きめの増配を予定しています。
財務状況については、上限LTVを60%まで許容しており、現在のＬTVは46.6%水準に留ま
っているものの、最も財務の良い星野(3287)の33.8%は兎も角、自社株買いでLTV悪化
したいちごホテル(3463)の39.2%よりも高い水準であり、ホテル専業のREIT5本の中では
唯一の40%台後半という、断トツの財務レバレッジがかかっており、ホテルでここよりLTV
が高いのは、ホテル・住戸の複合型のINV(8963)の50.3%、を残すのみとなっています。
そのため、LTVを痛めて手金で買うというのは、当法人の投資クライテリア的にも金額
面の現実味が薄く、やはり基本は初回のPO待ちという形になります。当法人は上場時
に森トラストによる売出(@143,000円)しかしていないため、現状の株価がこの売出価格
を上回り、プレミアム増資が出来るP/NAVを考慮すると、あとは森トラストの都合次第、
という感じかと思われます。
マテリアルで‘名有り’となっている期近開業物件は、今年の伊良部島のラグジュアリー
コレクションですが、利回りを維持するために恩納村のサンマリーナ辺りを組み入れる
とともに、抱き合わせで古い東京マリオットや、地域分散目的で中軽井沢でリブランド
したマリオットホテル(旧ラフォーレ倶楽部)あたりを新規組入候補と予想しています。
いずれにせよ上場してから今まで、ホテルに強い森トラストらしさを感じる機会がなく、
少数物件かつ地域リスクが著しいため、真価が問われる状況に差し掛かっています。
*参考記事① 2017-12-11 142,600円 －－
公募価格奪回で待望の外部成長なるか、森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)。
*参考記事② 2017-06-11 154,900円 －－
パイプラインの太さが魅力、森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)。
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