経済的自由を手に入れている人その②

前回はRCハイレバレッジパターンについてお話ししました。



結構そのパターンって本当に似てきますよね！



だから融資額とか投資法でなんとなく、その方のキャッシュフローってわかってしまいます♪




時には予測を超えるモンスターもいますが(笑)




でも逆に勘違いというか自分の都合の良い風に勝手に解釈してません？？って思うときもあります。



書籍などを出している成功者のやり方を真似ているようで、その人はそんな利回りでは絶対に買わないのに基準を下げて◯◯さんのやり方が好きですって言っている…。


全然◯◯さんとは違うことに気づいていない。




勝手にスリ替えちゃダメなんじゃないかな(^o^;)




そういう人は投資基準がブレている証拠です。



融資額が成功の目安では決してありません‼



キャッシュフローが見合ってこそですよね！？



次回はまた別パターンの方のお話です(^-^)

不動産で経済的自由を手に入れてる人の傾向が

今回は私の知っている若しくは知り合いの知り合いの、元サラリーマン不動産投資家のパターンにいつて検証してみました！


※事業が他にあり、投資キャッシュフロー以外の収入がある方はこの限りではありません！




先人や同じぐらいに始めた方、若しくはあとから始めて独立できた方の傾向があります。




パターンその１
一棟物件中心のハイレバレッジ法の場合




①税引き後キャッシュフロー1200万円以上
～3000万円程

②融資金額5億円以上

③このバブルで売却益が数千万から億単位で利益を確定させている。

④RCもあるが木造アパートの高利回り物件を所有していてバランスを取っている(回収)

⑤キャッシュフロー÷総額＝2.5%以上

以上の特性がいくつか当てはまる方が多いです。



特にハイレバレッジの大事な点は⑤のキャッシュフロー率だと思います。



正直3%は欲しいところです。




築浅や新築は築15年以上経って家賃の降下が緩やかになる頃の相場に合わせなければ本当のキャッシュフローとはいえませんので新築時家賃×0.8位が安定した本当のキャッシュフローだと計算しておかなければ、後でこんな筈じゃなかったと焦ってしまうことになりかねません！ので是非その計算をしてみてください。
(満室にしようと思ったら一番簡単な方法は家賃を下げること、それが出来る幅のあるキャッシュフロー出ないと厳しいです)





以上が不動産投資で独立、経済的自由を手に入れた方々の傾向です。




都会の方は融資額が10億円でキャッシュフロー3000万円みたいなパターンの方が多いようです。



やはり3%ですね♪



現実的にRCでレバレッジを効かせて成功するパターンなんですね(^-^)



融資がつくからといってこれ以下の条件で買い進めても賃貸市場が乱れてきたときの対応が出来ません！



独立できた方も知りません。



仮に独立したとしても後が苦しくなっては意味がありません！



RCハイレバレッジは爆弾付の金の成木です。まぁ戸建てが木ならRCは林かな(笑)




木を一本一本買うのが手間なので林を買うみたいな感じですかね！？




持ってる間は爆弾がついてきますから、それを早く回収するか、売却して利益を確定させるまでは絶対という回避方法はありません！





投資基準をブレさせず、先人の示している通り上記の範囲に収めることが安全な投資だと思います。




この事業は殆どの場合売り上げがアップしていくことが無い分、将来に向けた収支を弾くことが重要ですね。




続きは次回に(^-^)/

不動産の売り時

不動産の売り時っていつなんだろうと考えることもありますよね。


私は20年間の不動産から得られるキャッシュフローの総額に対して

売買益が6～7割あれば売って良しと判断します。
ざっくり購入価格の倍ぐらいで売れればそのぐらいは裕に利益が出ます。



勿論売買益には短期と長期があるので気を付けたり、個人なのか法人なのかも重要！


法人の場合だと消費税もあるので建物割合が低い方が助かる！

そういう角度からトータルで考えてどれぐらい残るかを考えます。






それならば、所有の一棟もののRC物件はその対象になるので全部売ってしまえとなるのですが^_^;




利益確定させてしまえば凄くいい投資実績です。





なんですけど、逆に…。




本当に良い立地なら手放すことはせずに逆に長期保有してからの出口を考えてもいいと思います。



普通に苦戦せず客付けが長期的にみても出来そうなとこってあります。



なので今年は持ってていい物件、売却する物件を分けます。




やっとこ意識的にやって来た出口戦略がとれそうです。