私は不動産投資をはじめて間もない約６年前、5棟10室の事業的規模まであと1部屋となっていたこともあり、表面利回り9%借り入れ金利1.2%変動35年という事でまぁ仕方ないぐらいで買った物件が唯一の新築物件です！
RCの単身用で30平米以上、総合病院も近く医療関係の入居者さんも見込めるということで、場所的には市内の中心部に近い、平和記念公園から結構近いといった物件です。
そこのキャッシュフローは物件850万円に対して約40万円
キャッシュフロー率は4.7%
あれ！？
意外にいいな(笑)
イールドギャップは
9－1.2＝7.8
今なら買わないぐらいの基準です。
返済金利もあの当時の住宅ローン金利で借りれたのも助かりました。
昔そんなやり方で購入してる方の本もありましたね(^-^)
なんでもセカンドハウス扱いで30平米以上あればいいんですって(笑)
勿論住宅ローン減税は使えませんけどね！
賃貸しますよ銀行にも確認とってるので悪いことしてないですよ^_^;
でも！実は64千円の新築プレミア家賃で未だに新築当時から借りてくれてる市の職員さん、現在の募集家賃見たら6万円切ってる！
やっぱり！！！
募集はそれぐらいだが決まるのは5.8万ぐらいとする丁度1割ぐらいですから
5年で1割ダウンというのはほんとだなと(^o^;)
それで計算すると家賃5.8×12ヶ月で69.6万円！
69.6万円÷850万円で8%利回り！
キャッシュフローは322千円。
キャッシュフロー率3.7%
まぁまだ3%代なので良しですけど^_^;
でも現状回復費と広告料など入れてないのでもうちょい下がりますね。
ていうことは普通の人でプロパー2%で引くとしてもイールドギャップ8%なら表面で10%
1.5%ぐらいで新築時9.5%は最低ぐらい確保したい！
10年後のキャッシュフローは29万円で3%ちょいですから、本当にギリギリありの物件だったわけです。
あの時はここまで深く考えてなかったですけど(笑)
今のうちこれも売却してもいいと思います。買った額で売れると思うので850万円で売買益はゼロ
６年でキャッシュフロー240万円購入時にかかった費用は35万ほど、売却時の仲介手数料と諸費用で30万ぐらい。
で175万円のキャッシュフローで確定…。
なんか少な(笑)
でも持ってもあんまり面白くないので。
20年後はもしかしたら殆どキャッシュフロー出ない物件になってるかもしれないし…。
今はこんなのですらなかなか無いので…。
経済の流れって凄いですね！
RCの単身用で30平米以上、総合病院も近く医療関係の入居者さんも見込めるということで、場所的には市内の中心部に近い、平和記念公園から結構近いといった物件です。
そこのキャッシュフローは物件850万円に対して約40万円
キャッシュフロー率は4.7%
あれ！？
意外にいいな(笑)
イールドギャップは
9－1.2＝7.8
今なら買わないぐらいの基準です。
返済金利もあの当時の住宅ローン金利で借りれたのも助かりました。
昔そんなやり方で購入してる方の本もありましたね(^-^)
なんでもセカンドハウス扱いで30平米以上あればいいんですって(笑)
勿論住宅ローン減税は使えませんけどね！
賃貸しますよ銀行にも確認とってるので悪いことしてないですよ^_^;
でも！実は64千円の新築プレミア家賃で未だに新築当時から借りてくれてる市の職員さん、現在の募集家賃見たら6万円切ってる！
やっぱり！！！
募集はそれぐらいだが決まるのは5.8万ぐらいとする丁度1割ぐらいですから
5年で1割ダウンというのはほんとだなと(^o^;)
それで計算すると家賃5.8×12ヶ月で69.6万円！
69.6万円÷850万円で8%利回り！
キャッシュフローは322千円。
キャッシュフロー率3.7%
まぁまだ3%代なので良しですけど^_^;
でも現状回復費と広告料など入れてないのでもうちょい下がりますね。
ていうことは普通の人でプロパー2%で引くとしてもイールドギャップ8%なら表面で10%
1.5%ぐらいで新築時9.5%は最低ぐらい確保したい！
10年後のキャッシュフローは29万円で3%ちょいですから、本当にギリギリありの物件だったわけです。
あの時はここまで深く考えてなかったですけど(笑)
今のうちこれも売却してもいいと思います。買った額で売れると思うので850万円で売買益はゼロ
６年でキャッシュフロー240万円購入時にかかった費用は35万ほど、売却時の仲介手数料と諸費用で30万ぐらい。
で175万円のキャッシュフローで確定…。
なんか少な(笑)
でも持ってもあんまり面白くないので。
20年後はもしかしたら殆どキャッシュフロー出ない物件になってるかもしれないし…。
今はこんなのですらなかなか無いので…。
経済の流れって凄いですね！