今回は私の知っている若しくは知り合いの知り合いの、元サラリーマン不動産投資家のパターンにいつて検証してみました！
※事業が他にあり、投資キャッシュフロー以外の収入がある方はこの限りではありません！
先人や同じぐらいに始めた方、若しくはあとから始めて独立できた方の傾向があります。
パターンその１
一棟物件中心のハイレバレッジ法の場合
①税引き後キャッシュフロー1200万円以上
～3000万円程
②融資金額5億円以上
③このバブルで売却益が数千万から億単位で利益を確定させている。
④RCもあるが木造アパートの高利回り物件を所有していてバランスを取っている(回収)
⑤キャッシュフロー÷総額＝2.5%以上
以上の特性がいくつか当てはまる方が多いです。
特にハイレバレッジの大事な点は⑤のキャッシュフロー率だと思います。
正直3%は欲しいところです。
築浅や新築は築15年以上経って家賃の降下が緩やかになる頃の相場に合わせなければ本当のキャッシュフローとはいえませんので新築時家賃×0.8位が安定した本当のキャッシュフローだと計算しておかなければ、後でこんな筈じゃなかったと焦ってしまうことになりかねません！ので是非その計算をしてみてください。
(満室にしようと思ったら一番簡単な方法は家賃を下げること、それが出来る幅のあるキャッシュフロー出ないと厳しいです)
以上が不動産投資で独立、経済的自由を手に入れた方々の傾向です。
都会の方は融資額が10億円でキャッシュフロー3000万円みたいなパターンの方が多いようです。
やはり3%ですね♪
現実的にRCでレバレッジを効かせて成功するパターンなんですね(^-^)
融資がつくからといってこれ以下の条件で買い進めても賃貸市場が乱れてきたときの対応が出来ません！
独立できた方も知りません。
仮に独立したとしても後が苦しくなっては意味がありません！
RCハイレバレッジは爆弾付の金の成木です。まぁ戸建てが木ならRCは林かな(笑)
木を一本一本買うのが手間なので林を買うみたいな感じですかね！？
持ってる間は爆弾がついてきますから、それを早く回収するか、売却して利益を確定させるまでは絶対という回避方法はありません！
投資基準をブレさせず、先人の示している通り上記の範囲に収めることが安全な投資だと思います。
この事業は殆どの場合売り上げがアップしていくことが無い分、将来に向けた収支を弾くことが重要ですね。
続きは次回に(^-^)/
※事業が他にあり、投資キャッシュフロー以外の収入がある方はこの限りではありません！
先人や同じぐらいに始めた方、若しくはあとから始めて独立できた方の傾向があります。
パターンその１
一棟物件中心のハイレバレッジ法の場合
①税引き後キャッシュフロー1200万円以上
～3000万円程
②融資金額5億円以上
③このバブルで売却益が数千万から億単位で利益を確定させている。
④RCもあるが木造アパートの高利回り物件を所有していてバランスを取っている(回収)
⑤キャッシュフロー÷総額＝2.5%以上
以上の特性がいくつか当てはまる方が多いです。
特にハイレバレッジの大事な点は⑤のキャッシュフロー率だと思います。
正直3%は欲しいところです。
築浅や新築は築15年以上経って家賃の降下が緩やかになる頃の相場に合わせなければ本当のキャッシュフローとはいえませんので新築時家賃×0.8位が安定した本当のキャッシュフローだと計算しておかなければ、後でこんな筈じゃなかったと焦ってしまうことになりかねません！ので是非その計算をしてみてください。
(満室にしようと思ったら一番簡単な方法は家賃を下げること、それが出来る幅のあるキャッシュフロー出ないと厳しいです)
以上が不動産投資で独立、経済的自由を手に入れた方々の傾向です。
都会の方は融資額が10億円でキャッシュフロー3000万円みたいなパターンの方が多いようです。
やはり3%ですね♪
現実的にRCでレバレッジを効かせて成功するパターンなんですね(^-^)
融資がつくからといってこれ以下の条件で買い進めても賃貸市場が乱れてきたときの対応が出来ません！
独立できた方も知りません。
仮に独立したとしても後が苦しくなっては意味がありません！
RCハイレバレッジは爆弾付の金の成木です。まぁ戸建てが木ならRCは林かな(笑)
木を一本一本買うのが手間なので林を買うみたいな感じですかね！？
持ってる間は爆弾がついてきますから、それを早く回収するか、売却して利益を確定させるまでは絶対という回避方法はありません！
投資基準をブレさせず、先人の示している通り上記の範囲に収めることが安全な投資だと思います。
この事業は殆どの場合売り上げがアップしていくことが無い分、将来に向けた収支を弾くことが重要ですね。
続きは次回に(^-^)/