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第984回 ソシアルビルの経営はどうなのでしょうか？
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どうも水戸大家です。
ソシアルビルの経営をメルマガ読者さんから聞かれました。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今日は読者さんからソシアルビルについて
ご質問が来てます。
― 読者さんの質問 ―
ソシアルビル（および店舗主体のビル）について、
峯島さんの考えをお聞かせ下さい。
あれからネットで色々探ってみました。
確かに意外と高利回りがあります。
（もちろん、まだ実地は見てないので・・・）
ほとんどに共通するのがソシアル系・店舗系です。
（○○の○○市に○○万で利回り２２，２６パー、
築１８年なんてのがありました）
正直全然イメージがつかめません。
（店舗に関しては以前伺ったとおり、
立地がほとんどすべてなのだろうと感じます）
高利回りで出てくるからには難しさがあるのだろうと思いますが、
どうなのでしょう？
イメージだけですが、やっぱり夜の商売されている方々が主体になるので、
ややこしい問題が発生するんじゃないかとか色々想像してしまいます。
峯島さん、全空きのソシアルビルはどうなったのでしょう？
また、ソシアルビルを買う事についてどういう考えを今は持っておられますか？
― ここまで ―
ソシアルビルとは？ですが、
お水系の飲食店が入ったテナントビルです。
お水系の飲食店ですがスナックとかバー、あとはキャバクラとかですね。
そういうテナントばかり入っているビルを
ソシアルビルと言います。
それで、この経営ですが、ポイントは管理です。
これは入金だけでなく、色々な交渉を入居者さんと出来るか？です。
また、入居者さんも普通の人ではなく、
ヤ○ザ屋さん本には、あまり入りませんが、
つながりを持ってそうな人もいらっしゃいます。
ただ、その境界は限りなくあいまいで、
入居する人は、当然に一般人が来ます。
そういう人と問題なく交渉が出来るか？が
ソシアルビルの管理になります。
家賃の滞納などあれば、
当然に毅然たる態度で取り立てないとダメですし…
また、いままでお話は、自分で管理した場合で、
管理会社に頼んだ場合は、またこれも大変です。
そういう物件を管理する管理会社は、
特殊な会社が多く、
中には、そういう関係者とつながっているような会社もあります。
つまり、管理をお願いする会社が
半ヤ○ザみたいな状況だったりします。。。
とにかく、やり方もえげつなく、
契約した家賃と、徴収している家賃が違っていたり…
というお話をよく聞きます。 笑
もっとえげつないお話もお聞きしますが、
とてもこのメルマガには書けないので、
これ以上は自主規制ですね。 笑
という事で、ソシアルビルの場合は、
自分で管理するか、
もしくは信頼できる管理会社があれば頼めるのであれば、
検討対象にいれても良いかなとも思います。
ただ、自分でやるのは、相当腹をくくらないとダメですし、
管理会社も相当探すのが難しいので、
全くの素人さんにはオススメできません。
また、私のソシアルビル経営ですが、
１４戸中８戸埋まっていて（ほぼ自分で客付けしてます）
今は利回り４０％くらいで回ってます。
全空きから埋めていったので、
まあまあの結果かと思います。
満室を目指してますが、
変な人を入れるくらいなら、
この入居率で良い経営をした方が良いくらいです。
という事で、不動産投資の中でも
かなりディープな世界のソシアルビル経営は、
管理が出来れば（素人にはほぼ不可能ですが）OKだと思います。
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
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『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣』
ご感想、ご質問を頂けると幸いです。
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
ふとん乾燥機が最高に良いです。
冬はとくに温かく寝られて、心地よいです。
寝るという行為は、
人生でも明日に繋がる大事な行為で、
しかも1日8時間もあるので、
人生の中でもかなりの部分をしめています。
という事で、こだわって良い所ですので、
毎日、温かいふとんで寝るのに、
ふとん乾燥機は、かなりおすすめです。
それでは、また明日。
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ソシアルビルの経営をメルマガ読者さんから聞かれました。
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今日は読者さんからソシアルビルについて
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峯島さん、全空きのソシアルビルはどうなったのでしょう？
また、ソシアルビルを買う事についてどういう考えを今は持っておられますか？
― ここまで ―
ソシアルビルとは？ですが、
お水系の飲食店が入ったテナントビルです。
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そういうテナントばかり入っているビルを
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裏編集後記
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不動産投資がはじまってからの最大の悩みを解決したいと思います。
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■編集後記
空室…というのは、不動産投資では絶対に避けては通れない、
最大の悩みだと言えます。
部屋が空いてしまうと、最初に計算した収支で物件が
回らなくなってしまうからです。
じゃあ、うちの会社で何が出来るのか？
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
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『成功の９ステップ』
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『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
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４人までしか社員は取れませんが、
主任者がいればもっと増やすかもしれません。
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第983回 不動産投資がはじまってからの最大の悩みを解決します
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どうも水戸大家です。
不動産投資がはじまってからの最大の悩みを解決したいと思います。
詳しくは編集後記で
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裏編集後記
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４人までしか社員は取れませんが、
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第982回 定年を迎えられる方は退職金を安易に使わない方が良いです
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どうも水戸大家です。
定年を迎えられる方は、退職金を安易に使わない方が良いです。
その理由を解説します。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
今、六本木の事務所で毎日のように読者さんと面談をしてます。
それで、読者さんとお話していると
色々な事がわかってきます。
たとえばですが、もう少しで定年退職する読者さんのお話ですが、
退職金がもらえます。
年齢は定年退職というと、
６０歳なので、その手前くらいです。
退職金というと、数千万円くらいになるのですが、
このお金は使ってはダメですし、
持っていてもダメです。
退職すると自由な時間も出来るのですが、
これプラス退職金と言うまとまったお金が手に入るのです。
自由な時間と数千万円のお金…
こういうものがあると、人は起業をしたくなるのです。
例えば、蕎麦屋とか典型的な定年退職後の
起業の形態です。
今まで、営業職や事務職、あるいは企画、開発など、
色々な業種の第一線で活躍されてきた方が多いのですが、
それでも違う分野で起業するという事は、
大変な事です。
いくら大企業の重要ポストに就いている人でも、
畑違いの仕事をするのは大変な事です。
他の業種の人は、違う業種で、
日々、一生懸命、収益を出そうと考え抜いて行動しています。
それが蕎麦を打てるから…
蕎麦が好きだから…
という理由で、蕎麦屋をやっても、そう簡単には成功しません。
また、これからインフレの懸念がある中で、
現金で持っていても価値が無くなるリスクもあります。
あとは単純に年金だけで生活していると、
お金が減っていくだけなので、
なにか増やす行動に出ないとジリ貧な訳です。
そう考えて、消去法で行くと、
不動産投資は安定していて、
リスクが少ない投資先だと思います。
少なくとも蕎麦屋を起業するよりは全然良いと思いますし、
マニュアルやノウハウがより多く出ていて、
成功している人も多くいるので、
そういう意味でも良いです。
退職金は起業などしないで、堅実に投資すべきだと、
その年代の方と面談をしていて思いました。
他にも投資先はあると思いますが、
体が動かなくなっても、業者に管理などを任せられるので、
やはり不動産投資は退職後の資産管理の１つの候補として
考えて良いと思う訳です。
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関東圏でRC及びSRC 3億位迄でキャッシュフロー重視
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今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
■私が今、意識している言葉をご紹介します。
『あわてず あせらず あきらめず』
『重要な事に集中する』
『死ぬ気でやれよ、死なないから』
『人の行く裏に道あり花の山』
『PKを外すことができるのは、PKを蹴る勇気を持った者だけだ』
『小さいことを積み重ねるのが、
とんでもないところへ行くただひとつの道だと思っています』
『人生は勝ち負けじゃない 負けたって言わない人が勝ちなのよ』
『諦めるな。一度諦めたらそれが習慣となる』
『金は必要だが、重要ではない。』
『金儲けのうまい人は、
無一文になっても自分自身という財産を持っている。』
『その日その日が一年中の最善の日である。』
『一番多忙な人間が一番多くの時間をもつ。』
『田舎で貰う家賃も都会で貰う家賃も同じ金には変わりがない』
『全ての投資は 資本 × 利回り である』
『金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う』
『借金には良い借金と悪い借金がある』
『今、成功していないなら違う事をやれ、なんでもいいから』
『違いをもたらす違いを探す』
『丁寧に 丁寧に 丁寧に』
『命あってのものだね』
『失敗したところでやめてしまうから失敗になる
成功するところまで続ければ それは成功になる』
『（いつでも使う言葉）ありがとう』
『明確さは力である』
『１番上はいつでも空いている』
『もらうより与える』
『集中するものは拡張する』
『真実は常に単純さの中に宿り、
物事を混乱させる複雑な理論にある訳ではない』
『最も大きいリスクは、リスクのない生活を送ろうとするリスクだ』
『競争の思いを全て捨てよう』
『競争を信じることは、自分の生活に競争を引き寄せる』
『与えれば与えるほどもらうようになる』
『ギフトを与え、ギフトをもらうことが、我々の地球における目的である』
『人を助ける人を、天は助ける』
『心が変われば、行動が変わる
行動が変われば、習慣が変わる
習慣が変われば、人格が変わる
人格が変われば、運命が変わる』
『最大限の努力』
『アプローチの改善
やり方が全てではない、結果が全てだ』
『一流の感性に触れる』
『真のメンターとは自分以上に自分の成功を考えてくれる人だ
優しく接してくれる人はメンターではない』
『人生には２種類の経験しかない、成功する経験と学ぶ経験だ』
『全ての出来事は自分が人生で成功する事のために起こっている』
『お金はスピードが好き』
意識している言葉を不定期で増やしてます。
■私が影響を受けた本
『７つの習慣』
『金持ち父さん、貧乏父さん』
『成功の９ステップ』
『お金の科学』
『働かないで年収５１６０万円稼ぐ方法』
『楽して成功できる 非常識な勉強法』
『これからの「稼ぎ」の仕組みをつくろう』
『非常識な成功法則―お金と自由をもたらす8つの習慣』
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頂いたご感想、ご質問はメルマガ、ブログへ掲載する事があります。
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『日本一の金持ちを作る不動産会社』
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会社の方針は
『押し売り営業をしない』
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『不動産の専門家に徹する（基本的にこちらから営業はしない）』
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
メルマガの読者さんに会うと、
どういう人がメルマガを読んでいるのかが
よくわかります。
それによって、自分よがりの内容ではなく、
読者さんをより具体的にイメージして内容を考えられるので、
そういう意味でも面談は良いですね。
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定年を迎えられる方は、退職金を安易に使わない方が良いです。
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