メルマガ水戸市のサラリーマン大家さんバックナンバー -329ページ目

■水戸大家  現況利回り30%のRC競売物件2

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第354回  現況利回り30%のRC競売物件2
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【昨日の水戸大家】
■昨日は、不動産屋さんとフットサルをして、
飲みに行ってきました。

最近、お酒を飲む機会が多くなってきた気がしますが、
それに比例して、月収が上がってきている気がします。

不動産は情報のやりとりが大事なので、
必然的な流れだとは思いますが…

ようは、人付き合いが大事な訳です。


それでは、後半に続きます。
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裏物件情報(不定期更新)

物件所在地:茨城県土浦市木田余西台/価格:30,000,000円(税込)
土地面積:346平米(104.66坪)/建物面積合計:2棟計289.60平米(87.60坪)
間取:1K /土地権利:所有権
地目:宅地 他/築年数:平成2年3月/構造:木造 2階建 ×2棟
都市計画:市街化区域内 第2種低層住居専用地域
建ペイ率 60% 容積率 150%/接道:南東側公道
現状:賃貸中/引渡時期:相談/ 
設備:公共下水 プロパンガス 電気 水道/取引形態:仲介
取扱店:香陵住販株式会社駅南支店/茨城県水戸市城南1-7-27
      担当:宮崎  miyazakiあっとkoryo-j.co.jp(あっとを@に変えて)
(売却物件のご相談も。
当社にご相談すると水戸大家さんのメルマガで売却情報が流せます。)
その他:16世帯中7世帯入居  満室時賃料収入:6,012,000円/年額
現況家賃収入:2,676,000円/年額  満室時想定利回り:20.04%
現況利回り:8.9%


※そういえば、香陵住販の宮崎さんが築浅RCの情報があると、噂で聞きました。
気になる方は、直接問い合わせてみてください。(水戸大家)
      担当:宮崎  miyazakiあっとkoryo-j.co.jp(あっとを@に変えて)


資料が欲しい方は直接、問い合わせてみてください。

問い合わせの際は「水戸大家のメルマガを見た」と言うと、
スムーズにお話が進むと思います。

不動産投資は自己責任で行ってください。

他の物件情報はこちら ⇒ http://mitoooya.jp/buken.html
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まれに、メールスタンドの不正利用者がおり、大量のスパムメールを送りつ
けてくる事があります。


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■編集後記

■さて昨日は、素晴らしい数字の競売物件があるという
お話をしました。

昨日の記事
⇒ http://mitoooya.com/archives/52002169.html

どんな物件かというと、
築浅のRC造で、現況利回り30%、
30年でフルローンを組んでも返済比率が16%という脅威の数字!

しかも、1回目の期間入札、特別売却と落札者がいなく、
流れてしまっているという物件です。

こんな物件が落札者がいないという事は、
「何かある物件」
なんですね。。

何があるのかと言うと、接道に問題があるようなんです。

まず、接道している部分の土地は、持ち分が半分の2分の1しかありません。

それから、3点セットを読み込んでみると、
どうもその接道している土地の上には、建物が建っているようなのです。

しかも、その建物には抵当権がついておらず、
「売却外建物有り」
と書かれています…

という事は、この物件を買っても、この売却外建物は壊す事が出来ないし、
自分の物にもなりません。

それで、今は現況がどうやって通行しているか?というと、
その建物が建っている土地の隣の土地を通行しているようなのです。

これは、親族の土地なのか、破産者の持ち物で、
抵当権を付けなかった物なのかわかりませんが、
いずれにしても、競売落札者は使う事が出来ないでしょう。

今まで見てきた競売物件で、
このようなケースだと、「かなりもめる」
事が多々あります。

いくら競売が安く買えるから…
と言っても、
「問題を解決できない物件」
の落札だけは、気をつけた方が良いと思います。


■ちなみに、読者さんから質問が来ていますね。

~読者さんの質問~

はじめまして
投資についてお聞きしたいのですが

物件的に、中古戸建て物件は、投資としては、
あまり良くないのでしょうか?

何かアドバイスありましたら
教えてください。

~ここまで~

長くなるので、回答は次回に…


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裏編集後記
(水戸大家の独り言)

今日は、お休みです。

今から焼き肉でも食べてこようかと思います。

それでは、また明日











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以上、株式会社センチュリーデータ アルティメット事務局様からのご案内でした。

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第353回  現況利回り30%のRC競売物件
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【昨日の水戸大家】
■昨日は、前日の日本酒がたたり、
出勤が午後4時くらいに… 汗

ま~それでも、きっちりと仕事してます。

それから、DVDですが、インフォトップから修正の指導があったので、
もう少し一般の販売は先になりそうです。

販売ページの修正…

いや~忙しいです。


それでは、後半に続きます。
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土地面積:346平米(104.66坪)/建物面積合計:2棟計289.60平米(87.60坪)
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建ペイ率 60% 容積率 150%/接道:南東側公道
現状:賃貸中/引渡時期:相談/ 
設備:公共下水 プロパンガス 電気 水道/取引形態:仲介
取扱店:香陵住販株式会社駅南支店/茨城県水戸市城南1-7-27
      担当:宮崎  miyazakiあっとkoryo-j.co.jp(あっとを@に変えて)
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その他:16世帯中7世帯入居  満室時賃料収入:6,012,000円/年額
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■編集後記

■最近は、あまり物件を買う気が無いので、
物件情報を見てなかったのですが、今日は久々に、BITを見てみると、
何とも言えない物件が出ていました。

ちなみにBITは有名なので、今さら説明する事も無いかと思いますが、
初心者の方に簡単に説明しますと、
このサイトで競売の3点セットと言われる資料がダウンロードできます。

競売物件情報のサイトです。

BIT
⇒ http://bit.sikkou.jp/


■それで、その物件なのですが、
水戸地方裁判所、(ケ)事件番号第570号です。

簡単な物件の概要を書きますと、
売却基準価格33,759,000円、
買い受け可能価格27,007,200円

つまり、買う受け可能価格の27,007,200円から落札可能な物件です。

用途地域が近商で、RC造の平成9年築です。

それで、ファミリー向けの間取りが全15部屋あり、
14室が賃貸中…つまりほぼ満室で、月の賃料収入が67.6万円になります。

ざっくり、2700万円で落札した事を考えると、利回り30%、
しかも1部屋空室での利回りです。

それで、RC造、築約11年なので、30年ローンが引けると考えると、
月々の返済額が約11万円(2700万借入、30年返済、金利3%)

単純に現況で67万円入ってきて、月々11万返済なら、
手元に56万円残る計算です。
(返済比率16%です…)

ここまで書くと、めちゃくちゃ良い物件なのですが、
この物件、1回落札者がいなくて、減額になっています。

特別売却も買う人がいなかった物件です。

なぜなのか?

次回に続きます。


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裏編集後記
(水戸大家の独り言)

今日はフットサルの日です。

今日も帰りは午前様な予感が…

フットサルの開始が22時~だったりします。

それでは、また明日