「敷地権が設定されたあとでも、建物だけ・土地だけに用益権（賃借権・地上権など）を設定して登記できるのか？」という点について整理していきます。
✅ まず：「用益権」ってなに？
用益権とは、「他人の土地や建物を使わせてもらう権利」です。
たとえば：
| 種類 | 内容 | よくある例 |
|---|---|---|
| 賃借権 | 借りる権利（借地・借家） | アパート借りる、土地を借りるなど |
| 地上権 | 土地を使って建物を建てる権利 | 月極駐車場、借地建物 |
| 地役権 | 他人の土地を通行する等の権利 | 私道を通らせてもらう など |
🧠 問題：敷地権付きの建物や土地に、建物だけ・土地だけに用益権の登記できるの？
結論から言うと：
| 対象 | 登記できる？ | なぜ？ |
|---|---|---|
| 建物のみ | ✅ 登記OK | 賃借権は「建物という“モノ”」に設定するものだから |
| 土地のみ | ✅ 登記OK | 地上権や賃借権は土地単体で使うための権利だから |
🔍 理由をやさしく解説！
✅ 建物だけに賃借権の登記 → OK！
-
賃借権は建物そのものに設定される権利
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登記対象は「建物」であって、その中の敷地権（＝土地の共有持分）ではない
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だから敷地権があっても「建物だけを借りる」という設定はOK！
✅ 土地だけに賃借権・地上権・地役権 → これもOK！
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地上権や地役権などはもともと土地だけを使うための権利
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「土地の一部だけを使わせてね」っていう設定が一般的
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→ 建物と一体になってる敷地でも、土地単体に対して設定するのは自然なこと！
📌 じゃあなぜ「分離処分」にはならないの？
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分離処分の禁止（区分所有法22条）は、所有権の移転や担保設定のような“処分”行為に適用される
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でも、用益権は“使わせる”だけであって、所有者が変わるわけではない！
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→ 処分ではないので、分離処分の禁止の対象外！
✍「借りるだけならOK！ 売ったらアウト！」
→ 用益権は“使用権”だからセーフ、所有権や担保だとアウト！
✅ 最後にまとめ表
登記の対象 |
用益権の種類 | 敷地権設定後でも登記できる？ |
理由 |
|---|---|---|---|
| 建物のみ | 賃借権 | ✅ できる | 賃借権は建物自体に設定する権利だから |
| 土地のみ | 賃借権・地上権・ 地役権 |
✅ できる | 土地を使う権利なので土地だけを目的とできる |
建物 or 土地 |
所有権・担保権（抵当など） |
❌ 原則NG | 分離処分にあたるから |
