STEP.1敷地権とは
借地借家法の理解に徹底した。
さて、お次は敷地権。
分譲マンションやオフィスビル等、一棟の建物の中に
独立した住居、店舗、事務所等があるってこと。
そんな分譲マンションやオフィスビル
のことを
”区分建物”っていう。
で、分譲マンションに住んでいる住民は、その部屋の
”区分所有権
”を持つとともに、その部屋のための
”敷地利用権
”を持つことになる。
で、区分所有権（部屋の権利）と敷地利用権は
一体となり、分離して処分することができなくなる。
この一体化したものが”敷地権”になるのだ。
一体化ってナニ？って。
敷地利用権を登記したならば
敷地権という最強の権利となるのだ。
区分所有権×敷地利用権＝敷地権
STEP.2分離処分禁止とは
建物の区分所有等に関する法律
（分離処分の禁止）
第二十二条 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
原則！区分所有権と敷地利用権は一心同体だから、
分離処分（別々に処分）することはできない。
分譲マンションの部屋を売るなら、敷地利用権を
セットで売りなさいってわけだ。
一戸建てなら、土地と家って別々ってことがあり得る
けど、巨大タワマンになると１００戸の部屋に対して
その一部屋一部屋に所有権を設定、そして、敷地を
１００戸全員で共有にしてしまうと、登記記録が
複雑怪奇になってしまう。
１戸１戸に所有権移転、所有権一部以前、
所有権全部移転、抹消、さらには、所有権に
抵当権等の担保物権の設定、抹消、それぞれの
変更登記、これが１００戸あれば、１００戸に
歴史が刻まれていく。
この歴史全てに登記記録をすると、何がなんだか
ぐっちゃぐちゃっていうことだ。
そんなぐちゃぐちゃな登記記録大渋滞、大混乱
状態を解決すべく、考え出されたのが
”敷地権というわけだ。
昭和５８年、所有法改正によって
分譲マンションの部屋の区分所有権と敷地利用権の
一体化が始まり”敷地権”と呼ぶようになった。
STEP.3敷地権の特徴
① 建物の表題部に敷地権について記載する
→ 建物と敷地利用権はセットであり、別々に
処分できないということ。
② 建物を登記すると敷地権にも効力を及ぼす
③ 土地の登記記録への記録は原則禁止
→ 区分建物の表題部に敷地権が登記されると
登記官が職権で、敷地の権利部に、所有権、
所有権、地上権、賃借権である旨の登記を
行う。
↓ 以下、不動産登記法第３６条より
不動産登記法
（敷地権である旨の登記）
第四十六条 登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。
STEP.4分離処分の可否あれこれ
敷地権が登記されると、建物と土地は一心同体、
切り離せない、ニコイチの不動産となる。
原則は分離処分は不可。
でも、それが例外にできるときがある。
それを整理していく。
所有権移転
できない
所有権移転は登記不可
売買、相続、時効取得、原因とわず、不可
できる
① 敷地権の登記前の原因であれば、所有権移転
仮登記はできる。
→ 敷地権の登記の前に売買契約をしていれば
仮登記はできるということ。
② 敷地権が「地上権」「賃借権」の土地のみの所有権移転
はできる。
→ 敷地権って建物と土地が一心同体だけど、この一心同体が
「地上権」「賃借権」による土地ならば、そもそも、土地の
所有者は、建物のオーナーと別の人ってわけだから、
土地の所有者は自分の土地なんだから、誰に何を言われる
筋合いもなく、自由に売買できるのだね。
以後、”敷地権”＝”一心同体登記”と呼んでみる。
（根）抵当権、質権の設定の可否
できない
① 敷地権（一心同体登記）の登記をした後に、
根抵当権、抵当権、質権の設定は不可
② 敷地権（一心同体登記）の登記の後の
原因による、根抵当権の極度額の増額変更は不可
→ 一心同体となった後に、極度額を増額する場合、
それはもはや、新たに根抵当権の設定とされる。
→ 「債権の範囲」「債務者の変更」登記については
敷地権（一心同体登記）の登記の前後問わず、できる。
できる
① 敷地権を登記する前に、根抵当権、抵当権
質権の設定はできる。
② 敷地権（一心同体登記）が借地権である場合、
区分建物は土地の所有者と別だから、当該
区分建物についての（根）抵当権等の設定はできる。
共同（根）抵当権のあれこれ
とにかくできる！
（根）抵当権の設定と敷地権設定が以下の順番
①区分建物のみに設定
②敷地権
③土地を共同（根）抵当権設定
又は
①土地のみに設定
②敷地権設定
③区分建物を共同（根）抵当権設定
共同根抵当権にしたほうが、区分建物と
敷地が分離処分される可能性がなくなるから
共同根抵当権はOK。
先取特権
できない
① 一般の先取特権不可
一般の先取特権は総資産から先取するから
敷地権（一心同体登記）が登記された後に
敷地権だけ、区分建物だけ、というそれぞれ
切り離して設定はできない。
② 不動産売買の先取特権は不可
不動産売買の先取特権は不動産の売買を
原因として所有権移転と同時に申請しないと
いけない。
だから、同時申請が求められる売買の先取
特権について、区分建物だけ、敷地権だけ
に先取特権はできない。
できる
① 不動産保存の先取特権
敷地権が発生した後の不動産保存の先取特権について、
建物、敷地、それぞれに申請できる。
② 不動産工事の先取特権
敷地権が発生した後の不動産工事の先取特権について、
建物、敷地、それぞれに申請できる。
差押え、仮差押え、仮処分
できる
敷地権が発生する前に担保物権（抵当権設定等）が
保存登記されていれば、区分建物のみ、敷地権のみの
敷地権設定後の抵当権等の実行はOK。
用役地
できる
① 敷地権付区分建物のみを目的とする賃借権設定
前述の焼き直し。
敷地権（一心同体登記）が発生した場合であっても
分譲マンションの部屋のみは賃借権（人に貸す）
は設定することができる。
土地を貸すことはできないね、
土地の上に人が住んでいるから、土地を流用は
できない。
② 敷地権（一心同体登記）が発生しても、土地のみ
に区分地上権の設定はできる。
建物（分譲マンションの部屋）と敷地、一心同体になったとしても、
それらの所有者は同一人物だから、土地に関してのみ区分地上権とか
土地のみの地役権は設定できる。
区分地上権はその敷地の上空や地下、上下の空間の利用権のこと。
建物の所有者が自分の敷地の上空とか地下とか（区分地上権）とか、
やむを得ず他人に利用させてあげる地役権の設定できるのだ。
でも、これってかなりレアなケースのような気がする。
できる、ってだけで、需要があるのかどうか意味不明な制度だ、、、
ちなみに、土地のみの賃借権設定ってのはだめ。
なぜなら、土地の賃借権はその土地の一部に設定はできない。
敷地権付きマンションの敷地全てに賃借権設定すると、
マンションの住民は住めなくなるよね。
利用権の登記
できる
登記原因、敷地権発生、この日付前後を問わず、
区分建物のみ、敷地権のみの利用権登記できる。
そもそも利用権というのは、建物のみ、土地のみ
を目的にするものだからOK。
敷地権が地上権、賃借権の場合の土地の所有権移転
できる
敷地権（一心同体登記）の登記がなされた後でも、
その土地が地上権、賃借権だった場合、土地だけの
所有権移転はできる。
敷地権って一心同体だけれども、その土地自身が
地上権、賃借権だった場合、そもそも土地のオーナー
は建物のオーナーと別の人だから、土地のオーナーは
所有権移転できる。
先に記載した内容の再放送
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