地上権ってナニ？
（地上権の内容）
第二百六十五条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
「地上権」は、工作物又は竹木を所有するため他人の土地（地下又は空間を含む。）
を使用収益することを目的とした用益物権。
地上権は所有権の仲間、物権であることから、直接、土地に対して権利を持つため、
地主（オーナー）の承諾なく地上権だけを譲渡（売買）、転貸（また貸し）が
できるのだ。
地上権と賃借権との違い？
では賃借権の違いは。
地上権は物権⇔賃借権は債権
地上権は物権だから、”地上権”自体の譲渡、転貸OK
賃借権は債権だからオーナーの許可なく譲渡、転貸は不可。
地上権と賃借権との共通点
借地借家法の適用がある
地上権は工作物及び竹木のために土地を利用できる権利。
工作物で最近のブームはもっぱら、空き地を利用した太陽光
パネルの設置。
借地借家法ってナニ？
民法601条
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた者を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
まずは民法で、賃貸借という定めがある。
復習だけど賃料が絶対的登記事項なるもの。
でも、この民法で収まり切らない特別なことを
定めた特別法として、借地借家法が誕生
した。
法的に立場の弱い借主を手厚く保護するための制度だ。
文字どおり、「借家権」と「借家権」について
定められた法律で、不動産業界の話になる。
宅建で勉強する内容だよね。
では、借地借家権のうち「借家権」から整理。
借家権と登記どうする問題
文字どおり建物賃貸借に適用される。
民法で建物賃貸借権を登記しようとする場合、
賃貸人（オーナーや不動産屋）の協力が必要。
でも、賃貸人が協力してくれないことも想定され、
弱者である、賃借人（借りる人）はいつ出ていけ
と、いわれるかわからない不安の状況に置かれて
しまう。
そんな状況を救済すべく、借地借家法で
弱者である賃借人（借りる人）を保護する制度が
生まれたのだ。
（建物賃貸借の対抗力）
第31条
建物の賃貸借は 、その登記がなくても 、 建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その 効力を生ずる。
建物は引き渡した時点で対抗要件を
具備していることになる。
引き渡しとはそのマンション、アパート
の一室の鍵を引き渡した時点で借りた人
は対抗要件を備えているといえる。
だから、賃借権の登記ができないからといっても
部屋の鍵を受け取って、引き渡しを受けている以上、
賃借人は何ら不利益を被ることはないのだ。
だから、借地借家法の「借家権」については、
ここで、学習終了。
借地権ってナニ？
借地借家法
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
二 借地権者 借地権を有する者をいう。
三 借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をいう。
四 転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。
五 転借地権者 転借地権を有する者をいう。
借地権の意味
借地借家法でいう借地権というのは、
建物所有を目的とした
地上権（物権）とか土地の賃借権（債権）のこと。
ただ、土地を借りるだけではダメで、
建物を建てることが目的！
この条文で意味する「地上権又は土地の賃借」とは、
地上権・・・工作物（太陽光パネル等）とか竹木（果樹はダメ）
土地の賃借権・・・賃貸借契約に基づいて土地を賃貸すること
地上権は物権、賃借権は債権という大きな違いもある。
駐車場とか物置ではダメで文字どおり、とにかく建物。
建物の用途は店舗でも事務所でもなんでもOK。
借地権を以下に分けて学習していく。
1. 普通借地権
2. 自己借地権
3. 定期借地権 ３種類ある
① 一般定期借地権
② 事業用借地権
③ 建物譲渡特約付借地権
定期借地権の種類
|
借地権 |
存続期間 |
利用目的 |
契約方法 |
借地関係の終了 |
契約終了時の建物 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
定期借地権 |
一般定期借地権（法２２条） |
５０年以上 |
用途制限なし |
公正証書等の書面で行う。 |
期間満了による |
原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する |
|
事業用定期借地権（法２３条） |
１０年以上５０年未満 |
事業用建物所有に限る（居住用は不可） |
公正証書による設定契約をする。 |
期間満了による |
原則として借地人は建物を取り壊して土地を返還する |
|
|
建物譲渡特約付借地権（法２４条） |
３０年以上 |
用途制限なし |
３０年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡することを特約する。 |
建物譲渡による |
[1]建物は地主が買取る |
|
|
普通借地権 |
３０年以上 |
用途制限なし |
制約なし |
[1]法定更新される。 |
[1]建物買取請求権がある。 |
|
1.普通借地権
では、まずは普通借地権から
用途制限なし！
更新できる！
普通借地権（単なる借地権）の大きな特徴は
更新できるということ。
対抗要件
民法における地上権や賃借権は登記。
でも借地借家法では、土地の上の建物
の登記が
あればOK。
借地借家法
（借地権の対抗力）
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
建物所有が目的なんだから、土地も当然に対抗できるという
スペシャルな優しい制度が借地借家法という特別法で
保護されている。
存続期間
① 最初の存続期間は３０年
最短でも３０年。
最初に定める期間が４０年以上でも３０年
最初に定める期間が２５年でも３０年
期間を定めていなかった場合ももちろん３０年
② 最初の更新 ２０年
③ 次の更新 １０年
メリット
土地のオーナーが長期の安定した収入を得られる。
デメリット
・土地のオーナーは正当な理由なくして、更新を
拒否できない。
・契約終了後、建物を買い取りしないといけない。
2.自己借地権
借地借家法
（自己借地権）
第十五条 借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することを妨げない。
２ 借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しない。
これまた借地借家法、特別に定められたもの。
他の者と共に借地権者となる場合に限って、
借地権設定者（地主）がその（自分の）土地の
借地権者となることができる。
民法では、自分の土地に対する賃借権の設定は不可という
わけで、借地借家法は自分以外の他の人と同時に
借地権を設定
🎅君が持っている土地
を
ちゃんに貸している。
この土地に対して、🎅君とちゃんの二人で
賃借権を取得する場合に限って、土地のオーナー
である🎅君も賃借権をゲットできるという話。
3.定期借地権
定期借地権とは、存続期間を経過したら必ず
返還しないといけない借地権のこと。
つまり、更新がないということ。
３種類ある。
まずは、第２２条の定期借地権から、
①一般定期借地権
特徴
最大の特徴は用途制限がない。
借地借家法
（定期借地権）
第二十二条 存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
２ 前項前段の特約がその内容を記録した電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第三十八条第二項及び第三十九条第三項において同じ。）によってされたときは、その特約は、書面によってされたものとみなして、前項後段の規定を適用する。
存続期間 ５０年以上
特約の定めができる
存続期間終了したときに以下の特約を
定めることができる。
契約更新なし
存続期間延長なし
建物買取請求権なし
この特約は公正証書等の書面での契約が必須！
公正証書等、なので、契約書でもOKということ。
申請情報（サンプル）
登記の目的 地上権設定
原因 令和〇年〇月〇日設定
目的 建物所有
存続期間 ６０年
地代 １月金２０万円
支払時期 毎月末日
特約 借地借家法第２２条の特約
→ 一般定期借地権について
更新、延長、買取請求不可とする特約のこと
地上権者 🎅・・・土地を借りる人
設定者 ・・・土地のオーナー
添付情報 登記原因証明情報
特約を証する書面
登記識別情報・・・土地のオーナーのもの
印鑑証明情報・・・土地のオーナーのもの
代理権限証明情報
課税価格 金1,000万円
登録免許税 金10万円→１０００分の１０
※ 特約の条文、”借地借家法第２２条の特約”の記載が肝！
②事業用定期借地権
（事業用定期借地権等）
第二十三条 専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
用途は事業用一択！
居住用はダメ
存続期間３０年以上５０年未満
第１項の存続期間で、特約を付けることができる。
更新、存続期間延長、建物買取請求権がないってことの
特約が可能。
存続期間１０年以上３０年未満
第２項の期間。
当然に更新、存続期間延長、建物買取請求権は
ない。特約するまでもなく、当然にない。
公正証書
事業用定期借地権の設定は公正証書でないとダメ！
申請情報（サンプル）
登記の目的 地上権設定
原因 令和〇年〇月〇日設定
目的 借地借家法第２３条第１項の建物所有
→事業用定期借地権ということ
賃料 １月２０万円
存続期間 ５０年
敷金 金２０万円
特約 借地借家法第２３条第１項の特約
→第１項のみ特約OK。
第２項は特約付すまでもなく更新、延長、買取請求不可。
地上権者 🎅・・・土地を借りる人
設定者 ・・・土地のオーナー
添付情報 登記原因証明情報 （地上権設定契約書、公正証書）
登記識別情報・・・土地のオーナーのもの
印鑑証明情報・・・土地のオーナーのもの
代理権限証明情報
課税価格 金1,000万円
登録免許税 金10万円→１０００分の１０
公正証書を提出すれば全て記載されている。
事業用定期借地権の条文、”借地借家法第２３条第１項の建物所有”
は長いけど記憶するしかない。
③建物譲渡特約付借地権
借地借家法
（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条 借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２ 前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３ 第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。
用途制限なし！
存続期間 ３０年以上
特約は買取請求
契約の存続期間３０年以上を経過した日に
地主（オーナー）に建物を買い取ってもらえる
という特約を付ける契約。
建物の所有権が地主に移転するため、
土地の借地権の契約は終了しても
建物は取り壊されず存続できる。
メリット
地主（土地のオーナー）は土地の賃料が収入となる。
土地を借りた人は、その土地の上にマンションを建て、
賃貸物件とすると、家賃収入が３０年以上入ってくる。
土地の借地契約の期間が切れるときに、地主がマンション
を買い取ると、今後、地主はマンション収入を得られる。
デメリット
３０年以上経過した建物だから老朽化が
激しくなるため、更地にしてほしい場合もある。
そんなときは、一般定期借地権や、
３０年以上の事業用定期借地権を併用することで、
期間満了のときに、土地の借主は更地の状態で返還
してもらえる。
なかなか耳慣れず、手ごわい借地借家法、復習が必要。