民法387条
1.登記をした賃貸借は、その登記前に登記をした抵当権を有するすべての者が同意をし、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗することができる。
2.抵当権者が前項の同意をするには、その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾を得なければならない。
🎅君が私、マイクラ
から土地
借りて、ビル
を建てて、
賃借権に登記を入れている。
でも、その前に、マイクラの借金取り、債権者である
銀行が
がマイクラの土地に抵当権を設定している。
ここで、例えば、マイクラが借金
を返せなくなって、
債権者である銀行が抵当権を実行する。
常識的に考えて、抵当権を実行されて、土地が競売に
かけられて、赤の他人に土地の所有権が移転したならば、
🎅君の賃借権も消滅するってもの。
でも、この民法387条の以下の条件を満たせば、
抵当権設定した後の🎅君の賃借権は持続して
守られるのだ。
そう、抵当権実行によって土地の所有権を継承した
第三者は賃貸人としての地位も一緒に継承するため、
🎅君に貸し続けるという義務を負うことになるのだ。
いざ、条件を整理してこ！
1.賃借権が登記されていること
ここでいう、保全されるべき対象、🎅君の
賃借権が登記されていること。
2.賃借権の登記をする前に登記をした
抵当権者全員の同意があること
抵当権者がA銀行、B銀行、C銀行全部が
土地の賃借権の継続について同意している
こと。
第一順位、第二順位、第三順位、第四順位、、、、
全ての抵当権者の同意がないと、一人でも
反対しているとその賃借権は守られない。
3.上記の同意の登記があること
抵当権者である全ての銀行、債権者が同意
したことを登記しなければいけない。
同意の登記って抵当権ＶＳ賃借権って
仁義なき戦いレベルの揉め事になりそうな
ことだから、同意の登記が必要！
３つの要件を満たせば、土地の抵当権が実行されて競売にかけられたとしても🎅君の賃借権は守られる！！！
このとき、競売で土地をゲットした第三者は賃貸人たる地位、そう、土地の所有者である賃貸人たる地位を承継するのだ。土地の第三取得者は🎅君の賃借権を維持する義務が生じる。
それでは、抵当権者の同意の登記をやっていく。
事例）
（土地の登記記録）
甲区１番 所有者 マイクラ
乙区１番 抵当権設定
抵当権者 ＫＡＺＵＨＯ銀行
付記１号 転抵当設定
転抵当権者 アロハ銀行
２番 抵当権設定
抵当権者 UFO銀行
３番 賃借権設定
賃借権者 🎅
①令和５年１月１日、私、マイクラは
ＫＡＺＵＨＯ銀行からお金を借りたため、
土地に抵当権を設定している。
②令和５年５月１日、私、マイクラは
UFO銀行からお金を借りたため、
土地に２番抵当権を設定している。
③令和６年１月１日、🎅君にその土地を
貸したため、賃借権を登記した。
④令和６年２月１日、🎅君の土地の賃借権が
先に設定されている抵当権に優先する旨の
同意をした。
なお、令和６年２月１５日、転抵当権者で
あるアロハ銀行の承諾が得られた。
以上を登記していく。
申請情報
目的 ３番賃借権の１番抵当権、２番抵当権に優先する同意
原因 令和６年２月15日同意
権利者 🎅・・・賃借権の名義人
義務者 KAZUHO銀行・・・抵当権者
添付情報 登記原因証明情報
登記識別情報・・・２通いるね
①KAZUHO銀行の抵当権に関するもの
②UFO銀行の抵当権に関するもの
承諾証明情報
・・・転抵当権者アロハ銀行のもの
代理権限証明情報・・・🎅、銀行２社のもの
課税価格 なし
登録免許税 金３,000円・・・１件につき1,000円
１番抵当権、２番抵当権、３番賃借権
の３件だから千円×３件＝３千円
※ ちなみに、所有権移転じゃないわけだから、
住所証明情報も不要だし、
権利の設定登記でもなく、
同意の登記だから、印鑑証明書も不要。
「〇番賃借権の〇番抵当権に優先する同意」の
登記は主登記！となることも覚えておく。
上記だと４番に入ってくる。
乙区
４番 ３番賃借権の１番抵当権、２番抵当権に
優先する同意
となる。