賃借権の登記の注意事項をまとめておく
賃借権注意事項
1. 一筆の土地の一部
2. ２個以上の賃借権を設定
Aという土地に🎅君が賃借権を持っていて、
さらに、そのＡ土地に
が賃借権の設定を
受けることができる。
3. 賃借権は債権！
排他的な権利じゃないから、上記の２のように
二重に賃借権を設定できる。
4. 共有持分はダメ！
土地を２分の１ずつ、２人で共有していて、
半分の自分の持分だけに賃借権を設定する
ことはダメ！
5. 工場財団
工場財団を目的とした抵当権者全員の同意
を得たときは、工場財団の設定を受けた土地
であっても、賃借権設定の登記を申請する
ことができる。
賃借権の譲渡・転貸
（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２ 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
民法612条とは
賃借権の譲渡・転貸には、賃貸人の承諾が必要。
賃貸人の承諾がなければ、賃借権の譲渡・転貸の効力
を賃貸人に対抗できない。
「譲渡・転貸」といえるためには、譲渡契約・転貸契約
を締結しただけでは足りず、譲受人・転借人が目的物を
現実に使用収益することも必要。
だから、土地を借りた人が、別の人に貸そうとする
とき（転貸）、地主（賃貸人）の承諾証明情報が必要。
だけど、最初の賃借権に「譲渡、転貸ができる」
という定めをしておけば、承諾証明情報は不要。
無断譲渡、無断転貸したときは、第２項のとおり
地主、オーナー（賃貸人）は元々の賃貸借契約を
解除することができるのだ。
賃借権の転貸
賃借人（不動産を借りている１番目の人）が
転借人（賃借人から借りようとしている２番目の
人）にその不動産を転貸する場合、その賃借人は
契約から離脱しない。
事例にて考察していく。
🎅君が私、マイクラ
から土地
を借りている。
🎅君はマイクラの令和６年１月15日、承諾を得て、
信頼できる ちゃんに土地を転貸した。
転貸の契約日は令和６年２月１日。
私との契約とはならず、🎅との間の契約となる。
だから、🎅は一連の契約から離脱しない。
① 私マイクラ⇔🎅君
登記申請書の書き方から整理
目的 賃借権設定
原因 令和５年１月１日設定
賃料 １月金２０万円
支払時期 毎月末
存続期間 令和２年１月１日から２０年間
特約 譲渡、転貸ができる
賃借権者 T都K区２丁目２番地
🎅
設定者 T県T市K１丁目１番地
マイクラ
添付書類 登記原因証明情報
登記識別情報・・・不動産の所有者マイクラのもの
印鑑証明書・・・不動産の所有者マイクラのもの
代理権限証明情報
課税価格 金1，000万円・・・不動産の評価額
登録免許税 金１０万円・・・１０００分の１０
不動産の表示
所 在
地 番
地 目
地 積 ○○○平方メートル
② 🎅君⇔ちゃん
権利部 乙区
登記申請書は、
目的 〇番賃借権転貸
原因 令和６年２月１日転貸・・・オーナー承諾日
賃料 １月金１５万円
支払期日 毎月末
存続期間 令和６年２月１日から１０年間
特約 譲渡、転貸ができる
転借権者 ・・・転借人
設定者 🎅・・・転貸人
転貸契約の登記原因日付は、オーナー（賃借人）
の承諾日じゃなくて、転貸借契約の日付となる。
もし、①のもとの賃貸借、マイクラと🎅の
契約の特約で譲渡、転貸ができる旨の特約が
ない場合は、私、マイクラの承諾証明書
の提出が必要となる。
転貸の場合の申請は権利者・義務者の
共同申請！
そして、元の賃借権と転貸借の登記事項の内容は
別個のものなので、異なる。
賃借権の譲渡
こちらは、原因が
・相続
・遺産分割
・売買
目的は、〇番賃借権移転 となる。
こちらも譲渡の登記原因日付は、オーナー（賃借人）
の承諾日じゃなくて、譲渡契約の日付となる。
相続、継承した法人の場合の申請は権利者の
単独申請できる！
相続や権利を継承した法人の場合、登記識別情報
の提出は不要となる。
もし、最初の賃貸借契約の特約で
譲渡、転貸ができる旨の特約がない場合は、
オーナー、地主、大家（賃借人）の承諾証明情報の
提出が必要となる。
登記申請書
登記の目的 １番賃借権移転
原因 令和６年１月１日相続・・・被相続人死亡日
相続人 （被相続人 🎅）
T県T市２丁目２番地
添付情報 登記原因証明情報
代理権限証明情報
課税価格 金1,000万円・・・不動産の評価額
登録免許税 金２万円・・・１０００分の２
不動産の表示
所 在
地 番
地 目
地 積 ○○○平方メートル
過去問
過去問①
土地の賃貸借契約において，賃借権の設定の登記をすることの特約がない場合には，賃借人は，賃貸人に対し，賃借権の設定の登記手続を請求することができない。
答え：○
賃借権は債権。賃借権の設定の登記をすることの特約がない場合には，賃借人は，賃貸人に対し，賃借権の設定の登記手続を請求することができない。（大判大10.7.11）。
過去問②
賃借権の転貸の登記を申請する場合において、転借権者が複数名いるときは、転借権者ごとの持分を申請情報の内容としなければならない。
答え：○
賃借権の転貸の登記を申請する場合において、転借権者が複数名いるときは、転借権者ごとの持分を申請情報の内容としなければなりません（不登59条4号，不登令3条9号）。
登記名義人が2人以上の複数人であるときは、当該権利の登記名義人ごとの持分が登記事項となるのだ。
過去問③
賃借権の転貸の登記を申請する場合において、転借権者が複数名いるときは、転借権者ごとの持分を申請情報の内容としなければならない。
答え：○
賃借権の転貸の登記を申請する場合において、転借権者が複数名いるときは、転借権者ごとの持分を申請情報の内容としなければなりません（不登59条4号，不登令3条9号）。
登記名義人が2人以上の複数人であるときは、当該権利の登記名義人ごとの持分が登記事項となるのだ。
過去問④
地上権設定登記の申請情報には，存続期間の定めを記載しなければならないが、賃借権設定登記の申請情報には存続期間の定めを記載することを要しない。
答え：✖
地上権設定登記、賃借権設定登記いずれも存続期間の定めは任意的登記事項（不登78条3号，81条2号）。
過去問⑤
地上権移転登記の申請においては所有権の登記名義人の承諾を証する情報の提供を要しないが、賃借権移転登記の申請においては、賃借権の譲渡を許す旨の定めの登記がある場合を除き、賃貸人の承諾を証する情報を提供しなければならない。
答え：〇
物権である地上権は譲渡が自由であり、地上権移転登記の申請においては所有権の登記名義人の承諾を証する情報の提供は不要です。債権である賃借権の譲渡にあたっては賃貸人の承諾が必要であり，賃借権移転登記の申請においては，賃借権の譲渡を許す旨の定めの登記がある場合を除いて賃貸人の承諾を証する情報の提供が必要です。
過去問⑥
賃借権について譲渡することができるという登記がない場合でも、賃貸人の承諾を証する情報を申請情報と併せて提供すれば、賃借権移転の登記の申請をすることができる。
答え：〇
債権である賃借権の譲渡にあたっては賃貸人の承諾が必要であり，賃借権移転の登記の申請においては，賃借権の譲渡を許す旨の定めの登記がある場合を除いて賃貸人の承諾を証する情報の提供が必要です。
「譲渡、転貸ができる。」という特約があれば、賃貸人の承諾がなくてもよい。
そもそも、賃借権は債権だから譲渡が禁止されているわけではないのだ。
過去問⑦
🎅を所有権の登記名義人とするA土地の上にを所有権の登記名義人とするB建物
がある。そのB建物に賃借権の譲渡を許す旨の特約がない賃借権の設定の登記がされている場合において、B建物を競売で取得した
が裁判所に🎅所有土地の賃借権の譲渡の承諾に代わる許可の申立てをし、🎅の承諾に代わる許可の裁判があったときは、は当該許可があったことを証する情報を提供して賃借権の移転の登記の申請をすることができる。
答え：〇
賃借権の譲渡を許す旨の特約がない賃借権の設定の登記がされている場合であっても，借地借家法20条1項前段に規定する承諾に代わる許可があったことを証する情報を提供することにより，賃借権の移転の登記の申請をすることができます。
賃借人（地主）、賃貸人以外の第三者が競売で賃借人（地主から土地を借りている人）所有の家を購入した場合の話。
前提として、「譲渡、転貸ができる」旨の特約がなされていなかったとしても、競売によってその不動産をゲットした人は、
裁判所という許可、最強の許可を得たならば、それを以て、承諾証明情報として提供して、賃借権をゲットできるというもの。
これは地主が競売で落札した人が気にくわないという理由で賃借権譲渡を拒否した場合も、裁判所に泣きついて裁判所の許可をもって賃借権をゲットできる。
第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は，その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。