”共同根抵当権”設定が”共同”の文字の二文字が肝心要。
まずはマイクラの過去のブログで累積根抵当、純粋共同根抵当を復習。
原則は累積式根抵当権の縦割り、各々の不動産で返済するってやつ。
累積根抵当の場合
仮の設定でわかりやすく、世田谷１丁目の土地
と世田谷２丁目
の土地
各々に根抵当権を設定する。
１丁目の土地の評価額 ３千万円 極度額 １千万円
２丁目の土地の評価額 ７千万円 極度額 ６千万円
１丁目の根抵当権が確定後の額が２千万円だとすると、評価額が
３千万円だから全額返済できる。
２丁目の極度額が６千万円だけど、確定後、８千万円になっていたと
したら、評価額７千万円しか返済されない。１千万円不足分を
１丁目の土地からはいただけないのだ。
累積根抵当の場合は各々の不動産で処理しなさいってことだ。
ところがこれが純粋共同根抵当権の場合は
１丁目の土地の評価額 ３千万円
２丁目の土地の評価額 ７千万円
二つの土地で一つの根抵当を設定する。
二つの土地をもって、借金する金額極度額が１億円。
確定後の金額が１億円だとすると。
１丁目の土地３千万円から３千万円全額
２丁目の土地７千万円から７千万円全額
見事、１億円完済。
数個の不動産に設定する根抵当権って原則では縦割り社会の累積根抵当なのだ。
じゃないとややっこしくなるってわけだけど、でも、
ある条件をクリアすればピュア
な純粋共同根抵当権に変身できるのだ。
そもそも共同根抵当にするときっていつなのか、
それは、根抵当権を設定すると同時、ワンチャンこのタイミングで
「共同担保である旨の登記」をしなきゃなのだ。
共同担保ってことは、純粋共同根抵当ってことになる。
ピュアな純粋共同根抵当に昇格（？）するためには、
① 根抵当権者・・・金融機関等債権者
② 極度額・・・取引の限度額
③ 債権の範囲・・・金融取引、売買契約、手形債権等の取引の種別
④ 債務者・・・借金する人、工場経営者等
これが同じまったく同じであること。
数個の不動産が一つの不動産として無理くり扱われるように
結託させるわけだからさ、同じ内容じゃないといけないよね。
これから家と土地に根抵当の設定しようかな、って時、
このタイミングで私たち家と土地、結婚して一緒に借金
払っていきます発言、「共同担保である旨の登記」が
必要ってわけだね。
でも、もうワンチャンあるってパターンもある。
最初に土地に根抵当権を設定するとして、後から、家にも根抵当を
設定したいってとき。
根抵当権の担保の追加のみ許される共同根抵当、
ワンチャンのタイミングはこの”追加"のときに
「共同担保である旨の登記」をするのだ。
このワンチャンを逃すとできない。
ちなみに、”共同”という冠
のことの偉大さ、重大さも
脳にしっかりこびりつけておくこと必須。
純粋共同根抵当ってことだから、運命共同体になると
全ての不動産が同じ状態でなきゃいけない。
だから、上の４人衆、
①根抵当権者、②極度額、③債権の範囲、④債務者
各々の不動産全てが同一じゃなきゃいけないってことで、
①～④にどれかが変更になると、共同体となった不動産
全て変更の登記をしないといけない。
運命共同体となったからにはさ。
債権譲渡、分割譲渡、債権の範囲の変更、極度額の変更、
全ての不動産に設定された根抵当権の変更登記しないといけないのだ。
見事ピュアな純粋共同根抵当になったその後も
「同一の債権を担保する根抵当権」であることを
維持しなければいけないという使命を担うことになる。
ちなみに、いったん、累積式根抵当とした後で、やっぱ、
純粋共同根抵当にするわ、ってわけにはいけない。
ワンチャン逃すとThe Endってわけだ。
そして、その逆、いったん、純粋共同根抵当で登記したものを
累積根抵当に変更もできない。これも覚えておきたい。