競売落札結果

先日、入札した物件の開札がありました。入札件数は、3件でした。

25,000円差で落札できませんでした。

金額の低い物件でしたので、入札金額が僅差となりました。

新たな物件で、また入札します。

住民票と郵送料で、800円の経費使いました。


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サブリース契約期間短縮

昨年末に購入した物件について、サブリース契約を前所有者と業者間で締結していた。

契約更新したばかりで、3年契約となっていました。

家賃が、周辺相場より1万円程度安く設定されていました。

契約解除の交渉を続けてきました。

なかなか解約には、応じてもらえなかった。理由として、他の契約でも解約、家賃下落による収入減が発生しているからです。

結局、契約期間を半分にする事で合意できました。

収益改善時期が、短縮されたので交渉した、成果はありました。

サブリース業者は、空室期間をつくらず差額賃料を収益とするため、多少相場より安く貸してもサブリース賃料で、調整すれば収益確保ができます。

賃料改定時期により、逆ザヤが発生することもあるようです。

一部の業者は、管理のみ実施する契約に、切り替えている業者もいました。

総合的に、判断する必要があります。


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物件タイプの検討について

投資物件の購入を検討する際に、シングルタイプかファミリータイプどちらにするかと言う問題がある。

それぞれに、メリット、デメリットがある。

シングル
メリット
・賃料単価が高い
デメリット
・入居期間が短い

ファミリー
メリット
・入居期間が長い
デメリット
・賃料単価が低い

その他、エリア特性、原状回復工事費
などの分析が必要となります。


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建物構造について

建物の構造は、大きく3つに分類される。

鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造がある。

構造上、鉄筋コンクリート造が、一番頑丈な造りとなる。

入居者トラブルで、1番多いのは、音に、関するクレームである。

鉄筋コンクリート造であっても、完全に、防音対策ができない。

ワンルームですと、両側の壁が、鉄筋コンクリート造とは限らない。

大家が、考えている以上に、入居者は、音に敏感になっているケースがある。

物件取得、運営時には、入居者目線の確認が、必要となります。




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高齢者受け入れを検討する

以前、マンション管理をしていた時の
話しをご紹介します。

50代の一人暮しの、入居者の関係者の方から、連絡がありました。

入居者と連絡が取れないから、室内を確認したいという連絡でした。

部屋の鍵を持ち、マンションへ向かいました。

念の為、警察にも連絡して、立会いを依頼しました。

室内に入ると、気配がありませんでした。

ベットの中で、亡くなっていました。

事件性もなく、病死のようでした。

身内の方も見つかり部屋の明け渡しを
頂けました。

身内の方が、おられないと大家が対応する必要があります。

入居時に、保証会社をつけることも必要ですが、親族がいるか確認する事も重要となります。




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