中古住宅のインスペクション（建物調査）の弊害

前にもブログで書きましたが、平成30年の宅建業法改正に
より契約前の重要事項説明でインスペクション（建物調査）
の説明が義務付けられていますが、今回はインスペクション
の弊害について現場で感じた事を書いてみます。

インスペクションが義務だと勘違いする方がいますが、
宅建業法上はインスペクションが義務付けでは無く、
インスペクションをしたかどうかを重要事項で説明する
義務があるだけです。

インスペクションの考え方は、不動産業者や担当者に

よって異なりますが、一般的にはインスペクションを

する事で以下のメリットがあると言われています。

①売主は売った後のトラブル回避出来る。
②買主は不具合の内容を明確に知る事で安心して

購入出来る。
➂仲介をする不動産会社は引渡し後のトラブルを

回避出来る。

確かにこのような一面も少しはあるとは思います。

しかし個人的には、買主にとってはメリットでも、
売主と不動産会社にとっては一概に良いとは言えず、
むしろ法律が細かくなる事による弊害の方が多いと

感じています。

当社では売却依頼を受けた中古住宅について必ず

インスペクションを依頼しているわけではあなく、

買主から求められた時に依頼するくらいです。

当社のリフォーム済の物件でもインスペクションが
入ると、数センチの塗装剥がれなど細かい箇所を含めて
10箇所くらい指摘事項が上がって来るので、リフォームを
していない築古の住宅だと数十か所の指摘事項が出て
来る事も珍しくないからです。

数年前に当社で約1000万円かけてフルリフォームした

物件で、買主が「さ〇ら事務所」にインスペクションを
依頼した時がありますが、1ｃｍ以下の細かい塗料のムラ、

経年劣化による不具合、過去の雨漏りのシミを含めて

数十ページの調査報告書が上がって来ました。

その時は、調査報告書を見た買主さんが不安になって

大幅な値引き交渉を持ちかけられ、別の物件では契約

不成立になった事も何度かあります。

リノベーション古民家の時は、経年変化による柱や床の
撓みが指摘事項（これを補修するのはほぼ不可能）
として上がって来た時があります。

建物が古くなれば、当然経年劣化による不具合が出て

来るので、不動産会社は経年劣化や自然損耗による

不具合を前提に査定価格を出します。

どんなに説明しても誤解される方が一定数いますが、
経年劣化や不具合を考慮して査定をしているのに
経年劣化による不具合も瑕疵（隠れた欠陥）で売主が
全て補修しなければならないと言うなら、中古住宅の

売買も成立せず査定する意味が無いと思うのです。

現在の法律は経年劣化による不具合も売主が補修

義務を負うと消費者に誤解されやすく、解釈を巡って

新たなトラブルの種になっているので、その辺りに

課題があるように思います。

今回私が書いた事は、工務店や不動産業者の営業

担当者間でも「この法律絶対おかしいですよね」という

話題が出て来る事が何度もあります。

他社からの情報を聞いても、法令が細かくなっても

全国的なトラブル件数は減るどころか増えている

気がします。

インスペクションの制度は買主さんを不安にして
しまったり、中古住宅に新築並みの性能を期待して
引渡し後にトラブルが発生するデメリットもあるので、
個人的には簡素化した方がトラブルは減るのでは
ないかと思っています。

現実的には難しいですが、現場を知らない官僚達が
単独で法律を作れる現在のシステムを、現場経験の

ある人達が作れるように変わらなければダメだと

思うのです。

話が脱線したので中古住宅の話に戻すと、
自社物件では事前に業者さんに建物を確認してもらい、
調査結果を元にリフォームを実施しています。

ただし、いくらリフォーム済とはいえ中古住宅なので
どうしても経年劣化があり「新築並みの品質」では
ありません。リフォームの程度、経年劣化を含めて
査定価格や販売価格を決めています。

一般の売主から依頼を受けた中古住宅の場合は、
経年劣化を元に査定を行い、現状販売を原則として
気付いた不具合は事前に告知しています。

他社の営業担当者とも話が出る事がありますが、
ここ数年は、案内時に説明しても契約時に書面に
残してもトラブルを完全に防ぐ事が難しくなっている

と感じています。

実際に、クレーマーが増えていませんか？
と聞くと多くの業者は「増えていますよ」と言い
ますし、分からない人にはどんな説明をしても
ダメなので買主を選んでいかなければいけなく
なったという話も出ました。

この辺りの背景について、陰謀論だと思われるかも

知れませんが、私はコロナの汚注射も原因の１つでは

ないかと疑っています。

『コロナワクチン禍で認知機能が低下しているのか』最近は物件の案内などをしていて数年に一度あるか無いかの出来事に立て続けに遭遇します。直近だと16日の夕方に70代の方から問い合わせがあった時の事です。高齢者…

ameblo.jp

打った人の中には弊害として以下の症状も現れる

人もいるようなので・・。

偏桃体が興奮する。

※悪い思い出を記憶する場所でもある。

偏桃体が興奮すると精神的にも免疫的にもおかしくなる。

松果体がやられる。視床下部がやられる。

※松果体は第三の目と言われる所なので、

直観力が無くなったり、集中力が無くなったりする。

その結果として、理不尽なクレームが増える事にも

繋がっているのではないか・・と推測しています。

話が脱線しましたが、

不動産屋に騙されたというのは20年以上前の話で、

逆に今の不動産業者は理不尽なクレームからどう

身を守るかを考えている状況です。

なので、中古住宅の場合は自社物件・仲介物件を
問わず経年劣化による不具合を前提としか価格で

ある事を説明して、契約書類の案を買主に確認して

もらい納得した方のみに売買する方針です。

占い、スピリチュアル・引き寄せの落とし穴

近年は書店でも「思考は現実化する」「引き寄せの法則」
などの本がたくさん並んでいますし、ユーチューブでも
情報空間の書き換えで金運・恋愛運アップなどの動画を
良く見かけます。

しかし、観察してみると、これらのノウハウを実践して
本当に幸運になっている人を殆ど見かけないので、
引き寄せの法則にも落とし穴があるように思います。

今回は引き寄せのよくある落とし穴について占いなどを
例に私の独断と偏見を交えて書いてみます。

例えば、恋人や結婚相手募集中の女性の場合、

こういう事は良くあるのではないかと思います。

引き寄せ・想念術で理想の彼氏を引き寄せたいと、
理想のタイプ（顔・身長・その他）をイメージしたら、
理想通りの人が現れた。
　　　　↓
引き寄せの法則って何て凄いのだろう！と女性は感動

したが、付き合っていくうちにその男性はムチャクチャ

性格が悪い事に気付いて別れる事になった。
　　　　↓
外見だけでなく、性格も良くなければダメだと思い、
もう一度、理想の男性像を強くイメージしたら、
また理想通りの人が現れたけど今度はお金にルーズ

だった。
　　
これは一例ですが、なぜこのような事が起こるのかと

言うと、いろいろ悩んで一番良い人を選んだつもりでも、

自分のレベルにふさわしい相手を選んでしまうという

法則があるからです。

私が考えるレベルとは、個人の人間性だけでなく、
個人の運勢や住環境のレベルも総合した点数です。

例えば、自分のレベルが50点だったとして、50点の人が
80点の人を望んで彼氏・彼女が欲しいと思っても、
50点前後の異性を理想の相手だと錯覚してしまうという
わけです。

そして性格に問題点があったり、お金や異性にルーズ
だったり、何らかも問題が出て来ます。

50点の人が運よく80点の人を引き寄せたとしても、
本当は勿体ないくらいの人なのにバイアス（先入観）で
相手を見てしまいお断りしてしまうといった事が
起きたりします。

なので、80点の相手を望むなら、努力して自分自身の
レベルを80点近くまで高めた上で想念術を使う必要が
あります。

占い好きな女性は多いですが、占いにも落とし穴があります。
タロット占いで例えると、例えば50点の女性がタロットで、
AさんBさんのどちらが良いですか？
と占ってBさんの方が良いと出たとしても、Aさんが50点、
Bさんが80点ならBさんとは釣り合わないので結ばれる
可能性は極めて低いと思います。

あるいはAさんの方が良いと出てお付き合いしたけど、
お相手の性格に問題点があったり、お金や異性にルーズ
だったり、何らかも問題が出て来るかも知れません。

これはタロット占いに限らずダウジングやオーリング
テストでも似たような事は起こると思います。

物件探しでも似たような事が言えます。
案内のドタキャンや契約の一方的なキャンセルなどで
相手に迷惑をかけるような人は、良い物件に巡り合う
可能性は極めて低いと思います。

ここだけの話、業者間でも〇〇という人に注意！
など情報共有されたり出禁になる事もあります。

例えば、人気物件で同時に２人から申し込みがあった

場合、営業担当者はクレーマー気質の人や相手を振り

回す人ではなく好印象の人に物件を紹介します。

営業担当者だって購入後のトラブルを避けたいので、
例えば以下のように神経質な人には物件を売りたくない
のが本音です。

『不動産のクレーマー買主の話』不動産売買に携わっていると、大雑把な人から細かい人までいろいろな買主に遭遇しますが、近年はインターネットからの反響がメインのため、クレーマー買主に遭遇する確立…

ameblo.jp

物件探しをする人が100点満点中30点だとしたら、
30点の人に相応しい物件を引き寄せやすいと思いますし、
良い物件を紹介して欲しいのなら、不動産会社の営業

担当者に嫌われない事です。

まとめると、恋人や結婚相手なら自分のレベルに見合った
（スピ的には自分の波動に見合った）人を引き寄せやすく、
不動産の場合も自分に見合った物件を引き寄せやすいので、
より良い人（物）を引き寄せたいなら自分自身のレベルを
上げる必要があると思います。

また、➀個人の人間性、②個人の運勢、③住環境レベルを
アップした上で実践するなら成果は出ると思いますが、
何もせずに想念術を使ったり、タロットやＯリングテスト
で答えを求めても、波動機器を使っても、たいした成果は
出ないと考えています。

営業電話対策と電話帳ナビの話

ここ数年、AU・ドコモを語るメールだけでなく、
AU光やドコモ光の代理店からの営業電話も多く、
1週間で数件かかって来ます。

それと同時に個人情報が売られているのか
個人のスマホにも不動産投資営業や株式投資営業の
電話がかかって来る事があります。

営業電話の数を数えていませんが、月平均50件弱、
年間約600件とすると、会社に掛かって来るだけで
10年で6千件くらい受けている事になります。

ところで不動産の仕事をしていて非常に紛らわしい
と感じる事があります。

それは、まれに営業電話だと思ったら貸家の入居者が
光回線の申込みをしていて、AU光やドコモ光の代理店
から確認電話がかかって来る事もあるからです。

先日、AUの代理店（大阪）から電話が掛かって来て、
また営業電話かと思って塩対応をしたら、
貸家（自社管理物件）の入居者が当社への連絡無く
光回線工事の申込みをしていて、確認の電話だった
という事がありました。

近年は営業電話会社にも電話を切らせないような
営業マニュアルがあるのだと思いますが、
いかにも取引きがあるような言い方をして来るし、
物件の問い合わせをして来る不動産業者でも
〇〇カンパニー、〇〇コンサルティングなど
横文字の会社もあるので、それも紛らわしいです。

また営業電話かと思ったら不動産会社から自社

管理物件の問い合わせだったという事も何度か

あります。

今まで6千件の営業電話を受けて来た中で面白い

と思った事を紹介すると、10年くらい前の話ですが、
「私と話をしたら8割成約する」と自信満々で話して
来た人がいました。

確かに話を繋ぎ方は上手いと思ったのですが、
そもそも全く興味が無いものだったので、
「なら私は残りの2割ですね！と言って切りました。

個人の携帯に「儲かるという」投資営業の電話が
掛かって来た時は、
なぜ赤の他人に儲かる話を紹介するのですか？
自分で独占した方が儲かると思うのですが・・。
と言って切りました。

営業電話をかける人も仕事という事は理解している

のですが、忙しい時にかかって来ると迷惑なので、

どうしても冷たい断り方になってしまいます。

ちなみに、中には役に立つサービスもあるので、
100件に1件くらいの割合で話を聞く事はあります。

外出中は携帯電話に転送して対応していますが、
冒頭にも書いた通り、ここ数年は営業電話が非常に
多くて迷惑しているので「電話帳ナビ」を入れました。

営業電話をかける人も仕事だとはいえ、
休日や忙しい時に掛かって来ると非常に迷惑なので、
以前は「0120」や「050」から電話が掛かって来ると
電話番号検索をして営業電話なら出ないという
対応を取っていました。
（最近は「070」「080」でかかって来る事も多い）

「電話帳ナビ」を入れると、営業電話がかかって来た
時に「太陽光営業」など表示されるので検索する
手間が省けて便利だと思いました。

あと今年に入ってから「売却査定フォーム」からの

営業メールが増えています。

「売却査定フォーム」からの営業メールお断り！
と表記していてもメールが届くのでAIを使って
自動で送っているのだと思いますが・・。

売却査定フォームから、このようなメールを送って

来るようなモラルの無い会社は信用しないので

何かを依頼する事はありません。

この話を他社の営業担当者に話したら、
「うちも同じですよ」という事だったので、
他社でも同じなんだなと思いました。

メタトロンの健康診断版（スキャンアナライザー）

今回はメタトロンの健康診断版であるスキャン

アナライザーについて書いてみます。

私自身は3年間健康診断を受けておらず、
人間ドッグに関しては利用した事すらありません。

健康診断よりも細密に、人間ドッグと同等の検査結果が
わずか数分で出て来る波動機器がある事を知っている
ので、健康診断はもちろん、わざわざ時間・お金・費用を
かけて人間ドッグで検査を受けようと思わないからです。

※あくまでも個人的な感想です。

スキャンアナライザーは、体の周波数を読み取り、
全身のエネルギーバランスをわずか5分以内で可視化して
くれる波動機器でメタトロンの健康診断版です。

手のひらをセンサーに軽く乗せるだけで測定が完了し、
結果はすぐに数値とグラフで表示されます。

添付画像は(脳血管及び心血管) 分析レポート