当ブログは不動産ブログでありながら不動産の
話題だけでなくスピ系や世の中の裏話など色々
書いています。
不動産屋ブログの中ではかなり異色だと思います。
今回は、住宅ローン業務における不動産業者の
本音を書いてみます。
さて、不動産売買仲介の場合、①売主 ②買主
③金融機関 ④売主担当者 ⑤買主担当者が絡み
ます。（売主と買主が同じ担当者の時もある）
買主が住宅ローンを利用する場合、
住宅ローン審査で非承認になった場合、
無条件で解除出来る（停止条件付きという）
という特約を付けて契約を行いますが、
ローン非承認になると不動産会社はタダ働きになり、
売主にも負担をかける事になりますので、
慎重に進める必要があります。
住宅トラブルが起こる背景には、戦後のGHQ愚策
による人間の意識レベル低下や、メディアによる洗脳、
現在の法律自体にも問題があると思いますが・・。
ちなみに買主が住宅ローンを利用する場合、
以下の流れで業務を進めていきます。
➀不動産購入申込み
②ローン事前審査
③売買契約手続き（手付金の授受）
④ローン承認後、決済・引渡し
過去の記事でも書いた通り、ネット銀行の場合、
窓口のある地方銀行・都市銀行と比べて審査が緩く
本審査で非承認になる確率が高くなります。
住宅ローンを利用する場合、ローン非承認の
場合は無条件解除が原則ですので、買主の属性
を考慮せずに売買契手続きを進めてしまうと、
本審査で非承認になった場合、不動産会社は
タダ働きになり、売主にも負担をかける事に
なります。
また不動産売買の場合、申込み順に契約に向けて
進めていくので（業界用語で1番手、2番手という
言い方をします）ローン申込み後に2番手で申込み
が入った時は、1番手のお客様の結果が出るまで
待ってもらう事になります。
例えば、住宅ローンの審査に1か月も2か月もかか
った後に非承認になり、さらに2番手のお客様が
別の物件を契約すると機会損失になってしまいます。
買主が自分でローンの申込みをしていて、
審査に時間がかかっている時、金融機関に状況を
確認したり、早く審査結果を出してもらうように
催促する事があるのはこのためです。
住宅ローンのお客様と現金のお客様で申込みが
重なった場合で、住宅ローンの審査が厳し目の時、
売主に「ローンの人は審査が厳し目なので、
現金のお客様で進めた方が良いと思います」
と報告する時もあります。
あと地方銀行であれば、審査の状況についてある
程度教えてくれますが、ネット銀行の場合、銀行に
買主の属性（勤め先・勤続年数・年収・他の借入等）
を問い合わせてもなかなか教えてくれません。
審査基準も教えてくれません。
担当者が気を付けないと、徒労に終わった挙句に、
売主・買主から責められたりする場合もあります。
（10年以上の業界経験があれば、一度はこういう
経験をしていると思います）
これは申込み後の一方的なキャンセルと同じく
100％防げませんが、不動産業者としては徒労の
あげくにクレームは避けたいので、出来るだけ
リスクが少ない方法で業務を進めます。
ネット銀行の場合は、勤め先・勤続年数・年収・
他の借入等を確認して問題無いと判断した場合
以外は、他の銀行も同時並行で進めます。
このように買主さんが住宅ローンを利用する時、
不動産会社の営業担当者は色々と神経を使いながら
業務を進めていますが、100％審査が通る保証は
無く審査に落ちてしまう事もあります。
正直、住宅ローン審査に落ちた事を責められると、
人の苦労も知らないで・・と思う時もあります 笑
