岬町和泉 海近高台の中古戸建 販売開始、他

当ブログでは世間では陰謀論と言われる内容を交えて
記事を書く事もありますが、今回と次回は自社物件の
記事になります。

今の時期は雑草の伸びが早いので、不動産業務以外にも
自宅や物件の草刈りに追われていて、1週間ブログに
ログイン出来ていませんでした。

自宅の裏庭（地目：畑）

都会でマンション暮らしの人には分からないかも知れま

せんが、今の時期は1か月で20～30㎝雑草が伸びます。

GW休暇の内、2日間は自宅の裏庭だけで400坪超、

表庭も合わせて700坪超に加えて自社物件も1人で

管理していたので雨天の日以外は休み無しでした。

5月以降フォロアーさんの記事も確認出来ていないため
合間を見て確認させて頂きます。

さて、ＧＷ明けに岬町和泉の海近高台の分譲地内に

和の趣ある中古戸建が販売開始となりました。

この物件は、岬町江場土の海を望む中古戸建と同時に
仕入れましたが、岬町江場土の物件から先にリフォームに
入ったため時期が少しズレても販売開始となりました。

リフォーム後再販販売を行っている業者さんの中には
白アリ調査や給排水管調査をせず上辺だけ綺麗に見せて
販売する業者さんも見かけますが、当社では見えない
部分にも手を抜いていません。

LDK

洗面・脱衣室

トイレ

浄化層補修中

ただし中古住宅のリフォームはまともにやったらキリが
無く、掛けられるかけられる予算もあるため新築同様

というわけにはいきません。

現在は物価高でリフォーム費用も5年間と比べて約3割

高くなっているため、本物件は気になる所を色々補修

していたら500万円を超えましたが、掛けられる予算の

上限はこの辺りかなと思います。

＞＞岬町和泉 海近高台の中古戸建 HP掲載情報

※まだ一般公開しませんが、土地・建物に量子加工

（風水調整のようなもの）を施しています。

2025年4月にまた住宅設備の価格が高騰していて、
2年前と同じ感覚で考えたら痛い目に合いそうなので、
今後は補修に多額の費用がかかる物件の仕入れは

慎重に判断しなければと考えています。

次回は御宿町七本 海抜100ｍ超の高台に建つ平屋住宅
のリフォーム状況をお知らせします。

 

2025年GW休暇、最近の詐欺メールなど

最近は自社物件のリフォーム等で現場に出ている事が
多く、ブログの更新頻度が遅めです。

この辺りの話はGW明けに書きたいと思いますが、

まずは最近の迷惑メールネタから。

今のクニは、国民の生活に良くするための財源は無いと
説明しておきながら、海外にはお金をバラまいたり、
増税！増税！で国民を苦しめる政策を連発しているため、
毎週のように財〇省解体デモが起きています。

ユーチューブ動画リンク済

東京では4/29に財〇省だけではなく各省庁デモを

行ったようです。

ユーチューブ動画リンク済

汚テレビさんはこのデモを報道しませんが、

世の中が不景気になると迷惑メールも増えます。

少し前に届いた野村証券を語る迷惑メールは1日に

30通近くもメールを送って来てしつこかったです。

一般の問い合わせメールが詐欺メールに紛れて

しまうのでホント迷惑です。

数日前には警察を語る迷惑メールが届きました。

150万円を振り込まないと逮捕するそうです 笑
アドレスも変だし受取人名に違和感があるので

バレバレですが、振り込んでしまう人がいるから

詐欺メールが減らないのでしょうね。

続いて数日前に届いた迷惑メールです。

OCNメールに直接送って来ました。

無視していたら文面を変えてこのようなメールが・・。

こんなのに騙される人がビットコインで送金出来るとは

思えませんが・・。

詐欺メールの一文を検索すると、不特定多数に送って

いる事が分かります。

こんなメールが来ました - 初めまして！残念なお知らせをするために、ご連絡を差し上げております。僕は、約２〜３ヶ月前にネッ... - Yahoo!知恵袋

詐欺メール業者さんには、こんなこと考えてないで
生産的で全うな仕事をして欲しいものです。

・・でいつものように話が脱線しましたが、

ゴールデンウィーク休暇のお知らせです。

休みは建前で現場に出ている日もあります。

誠に勝手ながら、弊社は5月4日（日）～5月7日（水）まで
ゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
期間中に頂いたメール等については5月8日から順次

対応いたします。ご不便をお掛けしますが、ご理解の程、

よろしくお願いいたします。

いすみ市の某建築会社の建築トラブルについて思う事

いすみ市の某建築会社の建築トラブルがユーチューブ
でも公開されています。

この建築トラブルについては、私の独断と偏見を交えて
（差支え無い範囲で）記事を書いてみます。

【続報】千葉・いすみ市の建築トラブル“被害者の会”が初会見　大雨後は“湖に取り囲まれ”状態など訴え…建設会社「大工に伝え忘れた」｜FNNプライムオンライン

ユーチューブリンク済

この建築会社の事は知っていますが、信用を損ねる
ような事をする人には見えませんでした。

この建築トラブルについて一部始終を見ていないので
深層は分かりませんが、知り合いの職人さんも同様の
意見だったので、現場で何らかの行き違いがあったと
思われます。

不動産でも建築でも裁判に発展するようなトラブルは、
どちらか一方が100％悪いわけではなく必ず双方にも
何らかの落ち度があるものです。
（この建築トラブルの双方の落ち度が20：80なのか、
10：90なのかは分かりませんが）

価値観の違いやお互いの認識のズレからトラブルに
発展する事もあるでしょう。


断熱材が無い箇所があったり屋根裏に石膏ボードが
貼っていない箇所があったのも、建築会社が職人の
給与をカットしていないかなど気になります。

建築会社が職人さんの給与を削減して職人さんが
ストライキを起こしたり、モチベーションが下がって
手抜き工事をされる事は実際にあります。

5年以上前の話ですが、ある建築会社で大工さんの
手取りが1万円を切って「やってられねーよ」と
ストライキを起こした話なども聞いています。

会社の利益を増やすために職人さんの給与を下げる
事はリスクが大きいのでやらない方が良いです。

あと、土地を扱った不動産会社と建築会社の間で
何等かのトラブルが無かったのかも気になります。

建築会社と施主の間に不動産屋が入って進める事が
ありますが、不動産屋が建築会社に無理なコスト
カットを要求して見えない所で手抜き工事される事

だってあります。


施主側が建築会社に細かすぎる指示や無理難題を
言ったために双方の関係が悪くなる事もあります。
人間関係が悪くなると当然ミスも増えます。


出来上がった家が図面と違うという書き込みが
ありますが、例えば施主が打ち合わせ内容を何度も
変更すると、変更の過程でミスが出て出来上がった
家が図面と違うといった事が起きたりします。

完了検査を受けていないのは通常あり得ません。
現場で何等かの行き違いがあったのだと思います。
ただ どんな理由があれ、今の建築基準法では完了

検査を取得していないのは言い逃れ出来ません。

記事の中で「資産価値ゼロ」と書かれていますが、

違反建築でローンが使えないものの住む事は出来る

ので、これは大袈裟かなと思いました。

「自宅を売る事が出来ない」という箇所については
完了検査を受けていない違反建築である事を買主が
了解すれば一応売る事は可能です。
ただし資産価値は大幅に下がりますが・・。

あと、工務店が熱意を持って仕事に取り組んでいて
施主との関係が良好であれば多少のミスがあっても
大きなトラブルには発展しませんが、工務店側が
不誠実な対応をすれば、同じミスでも大きなトラブル
に発展する事もあります。

現場でトラブルが起きた時に火種が大きくなる前に
誠意を持って対応すれば、施主がモンスタークレー
マーでなければ裁判に発展するようなトラブルを
回避できたと思うのです。

隣が田んぼなのに、なぜ大雨に配慮して基礎高を

上げなかったのは疑問です。
普通は基礎の高さを上げる事を提案しますし、
施主から金額が合わないと言われたら私だったら

無理に仕事を引き受けません。

石膏ボードとか断熱材はクニが決めた基準であり、
古民家はそんなもの使っていないので、石膏ボードや
断熱材以外に変わる工法はあると思います。

いずれにしろ、この建築トラブルは色々と裏事情が
ありそうです。

御宿町七本 平屋住宅（海抜100ｍ超の高台分譲地）仕入れ

御宿町七本の海抜100ｍ超の高台分譲地内にある平屋住宅
（2LDK）を仕入れました。

土地：331.21㎡（100.19坪）　建物：74.52㎡（22.54坪）

終活のため約20年間住んでいた別荘を処分したいという
相談を受け、当社で買い取る事になりました。

菜園スペース付き

買い取りをする物件の場合、そのままでは住めないような
家も多いですが、この物件は定期的にメンテナンスを
されていて管理状態は良い方です。

しかしながら畳を外してみると床板が劣化していたり、
色々と細かい手直しは必要だと思いました。

ちなみに、この部分は敷地に見えますが他人の土地です。

なので見た目は130坪くらいに見えます。

この部分は山林の一部ですが、20年間以上放置された

ままなので、前所有者は庭のように使っていました。

相続されていない所有者不明の土地や管理されていない
土地の一部が自分の土地のように使われているのは
田舎では良くある話です。

市が管理していない未舗装道路や河川敷が菜園スペース
になっていたり、県が管理していない防風林が庭の一部
になっている事もありました 笑

御宿町七本の物件は海抜100ｍ超の高台にあるので、

某漫画家の予言など大災害などを気にする人には

おススメかも知れません。

過去にもノストラダムスの大予言、エドガーケーシーの

日本沈没、マヤ暦の世界滅亡説など、色々な予言が

ありましたが全て外れているので、某漫画家の予言も

当たらないと思いますが 笑

いつものように話が脱線しましたが、御宿町七本の
平屋住宅は4月下旬からリフォームに入ります。
 

住宅ローン金利上昇＋建材・設備価格高騰の影響

今回は建材価格の高騰と、住宅ローンの金利上昇について

私の独断と偏見を交えて記事を書いてみます。

2025年4月の住宅ローン金利（フラット35、変動金利、10年固定）を予想！ 金利の推移、今後の金利動向を確認しよう

日銀が1月に追加利上げを決定しましたが、
政策金利が0.25%から0.5%に引き上げとなった事で
住宅ローン金利が上昇傾向にあります。

ちなみに、約5年前はフラット35で1％前後、
地方銀行でも変動金利で1％前後でした。

コロナ後の5年間で2倍近くに金利が上昇していますが、
住宅ローン金利上昇は、2026年頃まで続くと思われます。

話が変わりますが、2025年のいすみ市を含む千葉県の
外房エリアの不動産市場は、去年と比べて決して良い
とは言えません。

これは手取りが増えていないのに「建材・住宅設備の

価格高騰、食料品も価格高騰に加えて、住宅ローンの

金利上昇している事も影響していると思われます。

2025年4月現在の建材・住宅設備価格の状況ですが、
材木価格は2024年と比べて横ばい。サッシ・キッチン
など住宅設備は価格高騰が続いています。

現在、建材・住宅設備価格は5年前とくらべて約3割高騰
しているので、例えば今までハウスメーカーで2500万円
で建った家が3250万円かかる事になります。

さらに金利が1％違うと月々の返済額や総返済額は
これだけ変わります。

35年ローン（元利均等返済・ボーナス返済なし）で比較

3,000万円借入れの場合

　金利　 1.0%の場合・・・毎月84,686円　総返済額：35,567,998円
　金利　 1.5%の場合・・・毎月91,855円　総返済額：38,579,239円
　金利　 2.0%の場合・・・毎月99,379円　総返済額：41,739,109円

金利上昇による負担を減らす対策としては、
①変動金利から固定金利への変更、

②繰り上げ返済、　➂借り換え

により総返済額を抑えられる事もあります。

①は変動金利と固定金利に大きな差がある時に有効。
②は資金的に余裕が出た時に有効
一般的には借り換え、繰り上げ返済から検討します。


あと、変動金利の場合、5年ルールというものがあり、
５年間は住宅ローン契約時の金利が適用になるので

金利が上昇しても返済額は変わりません。

殆どの金融機関では「５年ルール」を採用していますが、
この辺りの基準は金融機関により異なる場合があるので、
住宅ローン借り入れをする金融機関にご確認ください。


住宅ローン金利から話の論点がズレますが、
新築住宅を建てる場合、確認申請に必要な提出書類も
増えていて、耐震等級、住宅性能評価、省エネ基準、
住宅瑕疵担保履行法の手続き・・など色々と手間が
がかかります。

無駄も多いし、わざと中小零細企業を苦しめる政策を
しているのではないかと思う事もありますが、
こういう状況下においては土地の仕入れや新築建売は
慎重にならなければいけないと考えています。

私が直接聞いた話でも、令和7年以降、土地の分譲や
建売住宅から撤退した業者を数社知っています。

当社の場合は、令和に入ってから新築建売住宅を

建てていません。土地の買い取りについても場所を

選んで慎重に判断しています。

最後に、一括査定サイトなどの広告で未だに不動産
バブルが・・と言っているのを見かけますが、

この画像だけでも色々突っ込み所があります　笑

食料価格が高騰し続けている現在は大金を出して
東京のマンションを購入するよりも自給自足可能な
田舎物件を購入した方が良いと思います。