千葉の外房で田舎暮らし!明正不動産BLOG

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7月に仕入れたいすみ市国府台の大型和風住宅

(7LDK)が間もなく販売開始となります。

 

 

9月下旬~10月上旬に販売開始を目標に進めて

きましたが、9月~10月にかけて雨天続きだったため、

予定よりも約1ヶ月遅れてしましましたが、畳・障子・

襖が入れば、内覧可能な状態となりました。

 

約1年前まで住居兼整体院として使用されていま

したが、30年以上経過した建物なので、あちこちに

不具合が見受けられました。

 

200㎡超の大きな建物を完璧に補修しようとすると、
それなりにお金がかかります。使えるものを新品に
交換した所で買主の好みに合うとは限りません。

 

なので、使える所はそのままにして、不具合がある
所や見た目が悪い所を補修or交換という方法を

取りました。

 

とはいえ、それでも色々手間はかかっています。

 

 

 

 

 

ちなみに、国府台の物件も既存住宅売買瑕疵保険に

加入予定で、後日、保険に加入するため現場検査を

行います。

 

気になる販売価格ですが1280万円を予定しています。

 

 

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前回の記事の続きです。

 

重要事項説明書の説明事項が増えるという事は、
買主さんにとっては有利なのですが、反面トラブルを
未然に防ぐ目的のはずが、説明事項を追加した事で
弊害も出て来ています。

 

契約書類が細かくなる事は、買主さんにとっては
有利なのですが、新たな質問が出て来て契約手続きの
時間が長くなったり、買主さんを細かくしてしまったり、
いろいろ弊害もあります。

 

何でも細かくすれば良いってものじゃないです。

国土交通省さんは現場を経験していないから分から
ないのかも知れませんが・・。

 

重要事項が細かくなる事の弊害と言えば、少し前に
知り合いの業者さんから電話がありました。

 

建物についての石綿(アスベスト)使用調査結果の
記録に関する事項について説明したらしいのですが、
後日、買主からアスベストを使用しているかも知れない

物件を売りつけられた!騙された!クレームを言って

来られたとの事でした。

 

アスベスト調査の記録が有るか無いかで「無」と説明

してあるし、明正さん問題ないよね。と聞かれたので、

 

私からは「そもそも平成16年10月以前のアスベストが使用

禁止される前の建物は、屋根のスレート等にアスベストが

使われている可能性があるし、調査義務があるわけでは

ないので問題ないはずですよ。と答えました。

 

神経質な買主さんもいるのでクレームを避けるために、
「建材に含まれるアスベストは繊維が固定されている
ため日常生活の中では飛散することなく、通常の使用
においては健康に被害を及ぼすものではない」などの
文書を重要事項に記載しておいた方がいいですね。
という話をしました。

 

多分、買主側の勘違いもあると思いますが、かなりの

クレーマーだったらしく、知り合いの業者さんも対応に

疲れ果てていました。

 

以上は、アスベスト使用建材の有無の例ですが、
平成30年4月1日からは、重要事項説明書に建物状況
調査(インスペクション)に関わる事項が追加されますので、

これもインスペクションが標準だと勘違いする買主さんが

出て来るかも知れません。

 

知り合いの一級建築士さんの話によると既に出て来て

いるそうなので、私も余計なクレームを受けないように

細心の注意を払いながら重要事項説明業務を行いたい

と思う次第です。

 

 

 

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不動産の売買や賃貸借契約前には重要事項説明という
ものがあります。

 

ご存知の方も多いと思いますが、不動産屋さんから
不動産を買ったり借りたりした時には必ず重要事項説明が
必要で、宅地建物取引士の資格を持つ者が取引士証を提示
して説明することが義務づけられています。

 

重要事項説明書は、宅建業者が不動産を取得する者(買主)
に対して契約前に最低限これだけは説明しておいて下さいね。
というものです。

 

重要事項説明書で説明する事柄は下記の通りです。

 

<対象となる宅地又は建物に直接関係する事項>
1.登記簿に記録された事項
2.第三者による対象物件の占有に関する事項
3.都市計画法・建築基準法等の法令に基づく制限の概要
4.私道の負担に関する事項
5.宅地造成等規制法に規定する造成宅地防災区域内か否か
6.当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
7.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
8.建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項
9.建物の耐震診断に関する事項
10.飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況
11.宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状・構造等

(未完成物件等の場合)
12.1棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・

使用に関する事項

 

<取引条件に関する事項>
1.代金・交換差金及び地代に関する事項
2.代金・交換差金以外に授受される金額等
3.契約の解除に関する事項
4.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
5.手付金等保全措置の概要(宅地建物取引業者が自ら売主となる場合)
6.支払金又は預り金の保全措置の概要
7.金銭の貸借に関する事項
8.割賦販売の場合
9.宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置

 

<その他事項>
1.供託所等に関する説明

 

それ以外にも、9月15日の記事に書きましたが「付帯設備表」
「物件状況報告書」で物件状況を説明したり、いろいろと

説明しなければならない事があります。

 

住宅ローンが絡むとローンの説明もしなければならない
ため、重要事項説明から売買契約完了まで1時間半から
3時間位かかります。

 

買主さんが理解力に乏しい場合、同じ事を3回位説明
しなければならず、4時間以上かかるケースもあります。

 

余談ですが、30年位前は重要事項説明書など無く、
複写式の契約書1枚だけだったそうです。

 

過去に全国の不動産取引において裁判沙汰になる

ようなトラブルが多数あったため、重要事項説明書という
書面での説明が義務付けとなり、その後もトラブルがある

度に、法改正されて重要事項で説明しなければならない

事が増えて現在に至ります。

 

建物についての石綿使用調査結果の記録に関する事項
と建物の耐震診断に関する事項は、姉歯一級建築士の
耐震偽造事件の後に追加されたものです。

 

しかし、トラブルを未然に防ぐ目的の重要事項説明書
の説明事項を追加した事で弊害も起きています。

 

いい加減な不動産業者がトラブルを起こすから、重要事項

説明書の説明事項や契約書類が増えるわけで、真面目に

取り組んでいる業者にとってはいい迷惑ですね。

 

弊害については、当ブログでも過去に記事を書きましたが、

次回の記事でも例を挙げて紹介したいと思います。

 

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10月に入ってから雨が多いです。最近は雨に次ぐ雨のため、
塗装は遅れたり、設備の搬入が遅れたりとリフォーム現場の
工期がズレにズレています。

 

こんなに雨続きだと掲載物件も良い写真が撮れないため、
伸び伸びになっており、物件掲載が遅れています。
土地の草刈りも保留状態です。

 

そういえば、今年は東京でも40年ぶりに20日連続で雨が
振り続いたし、10月の時期になぜこんなに雨が続くのか
分かりません。異常気象なのでしょうか・・。

 

現在、いすみ市では秋雨前線による大雨洪水警報が

各地で発令されていて、今日から明日にかけては大型の

台風21号も近づいています。

 

台風が去った後は建物に被害を受けた顧客から補修依頼の
電話がかってきたり、浸水被害の対応に追われたり、
雨続きだと仕事面ではかなりの打撃を受けます。

 

でも、それは他社でも同じ事なので、雨続きのマイナス面
だけを考えるのではなく、雨の日は電話が繋がりやすい等、
プラス面も考えるようにした方がいいですね。

 

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ブログでは販売前の告知をしていなかったのですが、
大原はだか祭り明けに一宮中古住宅を販売開始し、
約2週間後の10月8日に購入申込みとなりました。

 

 

客付けをして頂いた業者さん、有難うございます。

現在、住宅ローン審査中なので安心はできませんが、
順調に行けば土日くらいに契約を予定しています。

 

一宮の物件は4月に仕入れた後、荷物の片付けから
スタートしました。

 

そこから、床下等の調査をして・・内外装リフォーム
を行い・・掃除をして・・瑕疵保険の手続きを行い
税金やローン減税が受けられる状態にしました。

 

水回りは一番目に付く重要な場所なので、不具合が

無くても、色が暗かったり、古くてセンスが無いと物件の
イメージが悪くなるため新規で交換しました。

 

         浴槽交換前

 

          浴槽交換後

 

仕入れ時と比べると内装は見た目がだいぶ良くなり
ましたが、まだこれで終わりではありません。

 

一宮の物件は都市ガスエリアなのですが、前所有者の
おばあちゃんはプロパンガスを使用していました。

 

今回は都市ガスが使用可能な状態で引渡しが条件
なので、契約後も、引渡しまでには都市ガス引込み
工事とか、既存のボイラーを撤去して新品の都市ガス
用給湯器に交換も必要になります。

 

引渡しに向けて課題を1つ1つクリアしていき、
客付け業者さんや買主さんの期待に応えられる
ように頑張りたいと思います。

 

 

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