大多喜町横山で築古の中古住宅 仕入れ

約2カ月ぶりの更新です。

現在は、大原台の海が見える大型住宅のリフォームに加え、
9月と10月に仕入れた物件の片づけを進めながら不動産業務を
行っておりバタバタしていたため、前回の更新から約2カ月も
空いてしまいました。

さて、まずは9月に仕入れた大多喜町横山の中古住宅（4DK）
の話題から買いてみます。

ここ数年、亡くなる人が多く相続した家の売却相談が増え

ていますが、本物件も、ご両親が住んでいた家を残置物ごと

処分したいという依頼でした。

当社の場合、ご相談いただいた物件の約7割が仲介、

約3割が残置物を含めた買取りご希望です。

正直なところ、本物件の仕入れには乗り気になれず、

かなり悩みました。理由は3点あります。

1点目は、洪水ハザードマップで浸水想定エリアに入っている
ことです。千葉県では8月に各地で豪雨による浸水被害があり、
購入を検討される方が水害に対して非常に慎重になっています。

ただ、この物件は過去45年間、床上浸水などの被害がないため、
災害の可能性は低いと判断しました。

2点目は、築後約45年が経ち、外装に劣化が見られますが、
物価高の影響で、リフォーム費用が想定以上にかかることです。

3点目は、残置物の多さと庭の荒れ具合です。
残置物は業者の見積もりで50万円以上、さらに長年手入れされて
いなかったため、庭には竹がびっしり生えていました。

仕入れ時の室内画像

仕入れ時の裏庭

仕入れの段階で確認したところ、業者に丸投げしたら片づけと

庭の手入れだけで60～70万円かかることが分かりました。

物価高の中、リフォームも含めて業者にすべて丸投げすると、
採算が取れない可能性が高いと思いました。

そこで費用を抑えるため、朝8時前からゴミの片づけを行い、
午後から通常の不動産業務に就く日々が約2カ月続きました。

とはいえ、他の業務もあり全てを自分でやり切れないため、
庭の管理は植木屋さんに、残置物も途中からは不用品回収

業者にバトンタッチします。

竹・雑木伐採中

竹・雑木運搬中

竹・雑木伐採完了

築古で浸水想定エリア内の物件は、お金をかけても高く

売れないため今回は内外装リフォームは行わず、

庭の手入れと簡単な室内清掃のみで、現状のまま販売

予定です。

1か月ぶりの更新 2026年大原はだか祭り

ここ数か月はブログの更新が滞りがちで、1か月ぶりの更新
となりますが、今回も近況のご報告が中心です。

今年の9月は雨天が続いており、晴れた日はたった2日。

ご存知の通り、千葉県内では各地で浸水被害や土砂災害が
発生しており、今年の雨の降り方はどう見ても異常です。

東京都のホームページでは人工降雨装置について紹介されて
いますが、雨雲レーダーの動きを見ると不自然な箇所が
見受けられるので、個人的には「本当に自然現象なのか」
不自然災害ではないか と疑いたくなる部分もあります。
 

人工降雨装置 東京都ホームページより（リンク済）

昨日の台風25号について、母が見ていたテレビによると、
大網白里市では駅周辺で浸水被害があったようです。

いすみ市内でも一部地域で停電や、浸水想定区域内での
道路冠水が見られましたが、幸い大きな被害には至りま
せんでした。

ただ、局地的に突風が吹いたこともあり、外装業者からは
「強風による雨漏り被害が例年より多い」と聞いています。

実際、昨年売却した自社物件でも、強風の影響で軒天が
破損し、サッシ周りから雨漏りした家があるので、
今後のリフォームでは、強風対策も必要だと感じました。

話は変わりますが、毎年恒例の行事として、いすみ市大原
エリアでは9月23日?24日にかけて「大原はだか祭り」が
開催されます。

祭典期間中の9月23日・24日は休業とさせていただきます。
期間中にいただいたメールにつきましては、25日以降順次
ご返信いたします。

ご不便をおかけしますが、よろしくお願いいたします。

千葉県の集中豪雨と2026年夏季休暇、他

当社では、8月17日から通常営業となりますが、

今年のお盆は、集中豪雨の影響で予定がキャンセルになったり、
何かとやることが多く、ゆっくり休むことができませんでした。

休み初日の8月11日は、父の一周忌のため母方の親戚と法事を
行い、12日は自宅と物件の草刈りに追われました。

8月13日は都内観光の予定でしたが、13日から14日にかけての
集中豪雨の影響で電車は止まり、各地で通行止めが続いたため、
結局出掛けることができませんでした。

今回の豪雨は茂原市から千葉市寄りのエリアに集中したため、
いすみ市周辺では幸いにも大きな被害はありませんでした。

売主様や物件をご購入いただいたお客様から被害状況のお問い
合わせをいただいたこともあり、8月15日は当社で扱っている
物件の見回りに行きました。

売買仲介で取り扱い物件の中には、茂原市の物件もあり、
引渡し前だったため心配していましたが、当社が仲介した
物件に被害がなくホッとしました。

災害があると、お盆で業者さんと連絡が取れない一方、
休み明けには複数のお問い合わせが一気に殺到して、
対応しきれずお叱りを受けることもあり大変です。

一方、JR外房線の本納駅・大網駅周辺では、広範囲に

わたる浸水被害が報告されています。外房線は土砂災害の

影響により、茂原～本納間で現在も運転を見合わせています。

バスによる代行輸送はあるものの、運転再開までにはまだ
しばらく時間がかかりそうです。

道路状況についても、外房有料道路をはじめ各地で通行止め

が続いており、迂回による大幅な時間ロスが発生しています。
また、鉄道の運休や道路の混乱を受けて、駅前駐車場が満車

になっているケースも目立ちます。

さて、今回の集中豪雨について、個人的には雨雲の動きなど
少し違和感を覚えていますが、不動産屋のブログでは過激な

発言ができませんので、参考までに私がフォローしている方の

ブログをリブログいたします。

『【 千葉の豪雨「も」・・】● 「連中」の「犬の卒倒(ワン・パターン)！」(＝人災) ・鴨・世～？』

私は国会で気象〇器について取り上げられている動画を
10年以上前に見ていますが、当時は衝撃を受けました。

こういうテクノロジーも昭和の時代にスマホの話をされる

ようなもので、信じない人が大多数でしょうね。

千葉県は災害の多い地域ではありますが、風水的に場が
良い土地は災害が起きにくいとも言われています。
そうした場の調整によって、少しでも災害リスクを減らす

方法がないか、模索している変わった不動産屋ところです。

2026年度夏季休暇のお知らせ、他

夏季休暇のお知らせの前に、最近はあまり話題に上らなく
なった超過死亡者数について書いています。

救急車の数は、2024年～2025年と比較すると少ない印象
ですが、2026年も亡くなる方は多く、この7月～8月だけで
親戚・縁者・知人を含めて4人が亡くなっています。

このサイトを見ても、全国的に死亡者数が多い傾向は

続いているようです。 

一昨日は、地元のご住職が40代の若さで大動脈破裂で

亡くなられたという知らせを受けました。 このご住職には、
つい先月お墓の工事前の祈祷をお願いしたばかりだった
ので、正直驚きました。

以下のサイトは更新は止まっているようですが、
40代の若さで大動脈破裂と聞いて、あの汚注射の副作用
ではないかと、どうしても疑ってしまいます。 
あの汚注射の副反応データベース

続いて、AIの話題に移ります。当社ではAIエージェント
（Claude Code）を導入しました。

AIチャットでも、

他社の販売図面の帯（社名ロゴなど）の差し替えは、

エクセルで作成した販売図面を元にチャッピーにすれば

数分で完了します。

エクセルで作成した販売図面

チャッピーに指示して作らせた販売図面

しかし、AIチャットは、PC内のファイルを操作させることは

出来ません。

その点、AIエージェントだとPC内のファイルを操作させる

ことができるので、試しに重複画像の整理を依頼したところ、

手作業なら何日もかかる数千枚の重複画像を、30分程度

で整理してくれました。


 

PC内の重複画像整理中

（AI専用フォルダを作成してその中で作業）

 

レインズやアットホームの登録物件から買主の希望に合う
物件を探してもらったり、（個人情報に注意しながら）契約書

のひな形を作成してもらったり、ホームページの編集を任せ

たりと、アイデア次第でいろいろな活用ができそうです。
 

来年、営業社員を採用する予定がありますが、

その前にAIを活用した、業務効率化の仕組みを整えて

おきたいと思います。

最後に夏季休暇のお知らせです。

＜2026年夏季休暇のお知らせ＞

誠に勝手ながら、弊社は8月11日（月）～8月17日（日）
まで夏季休暇とさせていただきます。期間中に頂いた
メール等については、休み明けから対応させて頂きます。
期間中は大変ご不便おかけしますが、ご理解の程よろしく
お願い申し上げます。

実際は休日案内や自社物件の管理で現場に出ている日
もあるため、実際の休みは3日間です。

サラリーマン時代はトップ営業マンで独立後に倒産した人達

今回は、サラリーマン時代は優秀な営業成績を収めて
いながら、独立後に経営が上手くいかず会社を閉じること
になった人たちの事例について書いてみます。

実際、サラリーマン時代はトップ営業マンで、
独立後はワンマン経営で社員が定着せず、顧客の信用を
失い会社を閉じることになった人を2人知っています。

会社員時代にトップセールスだった人が独立すると、
なぜか経営が上手くいかないケースがあります。

社員が定着しない、顧客からの信用が失われる、
最終的に会社を畳むことになる事例は良く聞きます。

今考えると、その2人は顧客のニーズよりも利益率が
高い物件を優先するという営業スタイルでした。

事例1：大手企業から独立した営業マンのケース

一人は大手不動産会社出身で、話術が巧みでした。
相手の意見をすぐに切り返し、相手を説得する能力に
長けていました。

しかし、顧客のニーズを置き去りにして、利益率の高い
物件へ誘導する。当人は「お客様のため」と言いながら、
専任媒介物件の囲い込み指示、社員の休み制限、
発言の矛盾などがある人でした。

結果として、独立後約10年で会社を畳んでいます。

事例2：地域密着型企業から独立したケース

もう一人は、地域密着型の不動産会社で働いた後に

独立した方です。

その方は営業スキルはありましたが、同様に目先の仲介

手数料を優先し、顧客の利益をないがしろにしていました。

8年くらい前、その方と自社の物件取引で関わった時、
〇〇万円で取引きをまとめるから仲介手数料以外に
余分に報酬が欲しいと交渉を持ち掛けられました。

さらに手数料目的でプロパンガスの名義を強引に変え
られ当社で10万円ほどの損害が出てしまい、

先代社長の父は激怒して取引き禁止にしました。

その営業マンは独立しましたが、結果として数年で

会社を閉じることになりました。

こういう事例をみると、営業スキルと経営スキルは別物
だと思いました。営業スキルは高くても、意識レベルが
低い人は上手くいなかいケースが多いようです。

事例で取り上げた2人は100以下だと思われる

業界内で悪評が立つと、それは確実に経営に響きます。
不動産業の場合だと、買い取り案件が回ってこなったり、
他社からの客付け協力を断られるといったことが連鎖的に
起こります。

また、顧客を騙すようなやり方は、必ずどこかで露呈します。
売却査定の際に「この業者は物件を囲い込む傾向がある」
と指摘されたり、クレームが積み重なったり、
長期的には必ずマイナスのカルマが返ってきます。

そうした相手を説得する能力に長けている人達に憧れた
事もありましたが、私には真似が出来ませんでした。

ところで、マンガ「正直不動産」では、嘘付き営業マンが

呪いで嘘をつけなくなり、正直営業に変わる設定ですが、
私は呪われなくても、顧客のニーズを無視して他人に
不利益をもたらすやり方をする気にはなりません。

利用しようとして来たり、騙そうとして来る人もいますが、
相手の本質を見抜きならが、利用されたり騙されたりする
ことを回避しています。

どんなに立派な事を言っていても言葉だけでは人を信用

せずに、その人の本質を見るようにしているため、セールス

トークは胡散臭くて嫌だと感じてしまうので、小手先の

テクニックではなく顧客との長期的な信頼関係を重視する

スタイルで勝負しています。

ただし、当社の方針に合わないと判断した場合は、取引きを

お断りする場合もあります。

アストロロジーの観点では、地の時代から風の時代への
移行が進んでおり、今後は実務的にも「信用」と「透明性」
がますます重要になるので、一昔前のセールステクニック
は通用しにくくなると思います。

ちなみに、ライバルを跳ねのけてでも利益を追うという
資本主義的スタイルは西洋思想によるものです。

この話題は、戦後日本の価値観形成とも関連しますが、
本来、日本人は「人間関係の調和」を重視する文化を

持っていました。

それが戦後（正確には明治維新の頃から）ＧＨＱの政策に
より、西洋的な「競争原理」「資本主義社会」へとシフト
されてきたという歴史があります。

この辺りについては、まともに書くと色々と支障があるので　機会を

改めて差し障り無い程度に書いてみたいと思います。