毎年4月になると市町村役所から固定資産税納税
通知書が届きますが、毎年4月は土地の売却相談
が増えます。
当ブログでは売れない土地の話題が多めですが、
土地買い取りを判断する視点について書いてみます。
私が査定の時に見るポイントとしては、
周辺環境・地形・日照条件・給排水設備の有無、
過去の利用状況などで、それらを総合して判断します。
不動産会社が買う場合、売れなければ事業として
成り立ちませんので、売れる土地か売れない土地かを
見極める目は重要です。
私の場合、風水的な視点も加味して判断するので、
（本に書いてある程度の知識ですが）他社の担当者
とは少し視点が異なるかも知れません。
過去に土地の買い取り査定をした時に土地所有者から、
不動産屋がこんな事言ってたら売れるものも売れませんよ！
と言われた事がありますが、物件を見る目が無ければ
不動産業者としては致命的です。
例えば、査定価格200万円土地なのに300万円で売れると
誤った判断をして高い価格で仕入れをしたら利益が
出なかったり在庫を抱える事になります。
売買仲介でも査定でミスすれば売主の信用を失います。
ちなみに買取りの場合は査定価格＝成約価格ですが、
仲介の場合は、この金額なら売れるでしょう。
という不動産会社の成約予想価格です。
査定価格＝成約価格ではありません。
売買仲介の場合、不動産会社の役割は結婚相談所の
仲人みたいなものですが、この辺りは改めて記事を
書いてみます。
話が脱線しましたが、土地が5年間売れなければ、
その間、固定資産税を払い続けて草刈りをやり続けな
ければいけません。
荒れ放題の土地でも整備して良くなるなら買取り可能
ですが、荒れ放題で排水放流先が無い土地で給排水
整備に200万円かかったら、その分がマイナスになり
値段が付かない事も田舎では普通にあります。
千葉県いすみ市の場合、「西部グリーンタウン大原」
のように綺麗に整備された分譲地でも売却に3～5年
かかる状況なので、田舎の土地の場合、物件価格の
高いか安いかだけの問題ではないのです。
現在は人口が減少していて岸田政権の滅茶苦茶な
政策により税負担が増えて、電気・水道光熱費も建材
価格が高騰ている状況なので、コロナ前と比べて
新築の敷居が高くなっています。
また、改正建築物省エネ法により2024年1月以降に
建築確認を受けた新築住宅については省エネ基準に
適合しないと住宅ローン減税が受けられません。
新築住宅を建てるのに以前よりもお金がかかりますが、
どんな土地に家を建てても建物価格は変わらないので、
売れる土地と売れない土地が2極化しています。
さらに、住宅ローンを組むにあたり金融機関から融資
条件として団体信用生命保険への加入を求められる事が
ありますが、コロナワクチン接種がスタートしてから
健康診断で引っかかり団体信用生命保険に加入出来
ないケースも出て来ています。
このような状況だと条件の悪い土地はなかなか買い手
が付かず、逆に中古住宅を購入する人が増えます。
こういう土地なら2500万円、3000万円お金をかける
価値はありますが、
こういう土地に2500万円も3000万円もお金をかけたい
と思いますか？
不動産会社の担当者も買主には出来るだけ条件の
良い土地を優先的に紹介します。
なので条件が悪い土地の場合、売買仲介や買取りを
断らざるを得ないのです。
ちなみに中古住宅であれば、リフォームで補修可能で
周辺環境等に問題が無ければ、このような状態でも
買い取りは可能です。
土地について色々ネガティブな事を書きましたが、
本音を言えば土地が売れて欲しいです。
もし30年前の税負担率に戻れば、消費が増えて
経済も良くなると思うのですが・・。
