こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます
この度ブログを引っ越しすることにしました。
これまでのブログはそのまま残しつつ、これからは当事務所の公式ホームページにて投稿を続けていきます。
これからも土地や建物、相続などの記事を投稿していきますので今後ともよろしくお願い申し上げます。
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〒930-0916
富山県富山市向新庄町四丁目12番2号
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こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます
今日は「家族の持っている田んぼを提供してもらって住宅を建てたい。」というお話です。
「ご両親の持っている田んぼを譲ってもらって自分（お子さん）の住宅を建てたい。」だとイメージしやすいでしょうか？
ただ、今回は法律がどうこういうお話ではありません。
これまで多くの案件のお手伝いをさせていただいてきたなかで、何よりもこれが重要なんだよな～と感じていることをお話しようと思います。
いきなり結論から…
「ご家族でちゃんと話し合って計画を立ててください。」
え・・・？農地転用の許可が受けられる見込みがあるかどうか？が一番重要じゃないの？
そうですよね、見込みがないのに計画を立てても・・・ですよね。
これについてはこちらで資料調査や関係機関と打ち合わせを重ねていって細かい条件などを詰めていきます。
その結果、見込みがあるかもしれないという状況まで進めていくことができます。
当然、条件が合わず申請できません。という結論になってしまうこともあり得ますが・・・
この辺りはこちらで対応していくわけですが、こちらではどうすることもできないこともあるんです。
それは何か？というと・・・
「家族間で意見が合わず、対立してしまって計画が前に進まない。」という状況に陥ってしまうことです。
建築するお子さんは「こういう家を建てたい、こういう敷地にしたい」という想いがありますよね。
土地を提供するご両親は「どういう家にするのかな？どういう敷地にするのかな？」と気になりますよね。
特に田んぼの一部分を使って建築する場合は残りの土地は耕作を続けていくので耕作に支障が出ては困ります。
トラクターの乗り入れ口、通路の確保、用水の取水排水口はどうするか？などいろいろ考えないといけません。
ここでご家族で話し合って計画を立てていれば意見が一致しているので途中で対立することは少ないです。
逆に話し合いができていなかったりお互いにすっきりしないまま進めてしまうと途中で拗れてしまうことがあります。
そうなってしまうとこちらではどうすることもできないので計画の見直しを検討してもらうほかありません。
こうなってしまう原因で特に多いなと感じるのは、
「ご両親が何も聞かされてなくて置き去りにされてしまった状態で計画を進めてしまった」ことです。
土地を提供するのは決まっているけどどういう敷地の形にするのか、どんな家なのか？を一切知らないまま農地転用の打ち合わせに進んでしまって、そこで初めて敷地の形やどんな家なのかを知る。
そこでご両親の考えと一致していれば心配はありませんが、一致しないときは・・・
これまで何度も「今まで何も聞かされていない。建築業者の方もいっしょに来られるものだと思ってたけど行政書士さんだけなんですね。まさか行政書士さんから建築計画を知らされるなんて思いませんでした。」と言われました。
こちらもその可能性があることは予想していますので、初回の打ち合わせはご挨拶に留めておいて本格的な打ち合わせは2回目に全員集まっていただいて行っています。
そこで進めても大丈夫だなという状態になって初めて申請に向けて動き始めます。
先ほど書きましたが、進めば進むほど拗れます。
計画を大きく変更するとなると本来の予定より大幅に遅れます。
これはこちらではどうすることもできません。
ですので最初にしっかり固めてしまったほうが安心して進められるわけです。
これから計画を立てようとお考えの方、現在進行中の方、ご家族で話し合われましたか？納得されましたか？
もしまだでしたらご家族で話し合いの機会を作って計画の内容を詰めていってくださいね
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こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます
ざっくりだけどイメージしやすい。そんなブログを目指してます。
さて、今日は「田んぼや畑を譲ってもらって耕作したいんだけどどうしたらいい？」というお話です。
「近所の〇〇さんが腰が痛くて耕せなくなったから畑譲ってくれるって言ってくれたのね。でさ、何か書類出さなきゃいけなかったはずなんだよなあって言ってたんだけど、何かあるの？
」
農地や採草放牧地を耕作するために売買したり賃貸借したりするときは農地法第３条の許可という手続きが必要なんです。
畑の名義を変えるとき（登記するとき）にこの許可書を付けて法務局に申請します。
「え、許可いるの？じゃあいろいろ条件があるってこと？
」
そうですね。例えば、
農地の全体を効率的に使うこと。
法人の場合は農地所有適格法人でること。
農作業に常時従事すること。
周りの農地の効率的な利用に支障がないこと。
などがあります。
共通して言えるのは譲ってもらった（借りた）はいいけど、結局耕作しないてほったらかしにして荒れ地になってしまいました。ということを防ぎたいということですね。
以前はこのほかに下限面積要件と言ってこれから耕作しようとする人の農地が5,000㎡以上必要という条件もありましたが、これは令和5年4月1日に廃止されました。
ですので以前よりは取得しやすくなったと言えます。
だからと言ってなんでもOKではなくて、そのほかの条件を満たしていないと取得できませんけど・・・
「なるほど、全体を使ってとか周りの農地に支障がないようにっていうのはわかったけど、常時従事って言われても仕事があるんだけど・・・
」
常時従事の判断は「年間150日以上」とされています。
150日未満だったとしても農作業が必要な限りそれに従事していれば、常時従事と認められます。
「それなら今の仕事と兼業で耕作できそうだな。じゃあ手続きはどういうふうに進めるの？」
簡単にお話しすると、まずは農業委員会事務局や地元の土地改良区さんと打ち合わせを行って必要書類などの調整を行います。
調整が済んだら申請書類の作成と現地や農機具の写真も撮り、添付書類を集めます。
そして締切日までに申請書類をまとめて農業委員会事務局に申請書を提出します。
その後許可不許可が農業委員会の会議で判断されることになります。
準備期間を含めて2か月～2か月半ほど見ておいて頂ければよろしいかと思います。
「なるほど、わかったよ。譲ってくれるって言ってるし手続きお願いね。」
はい、ありがとうございます！
ということで毎度のことながらざっくり書いてみました。
田んぼや畑を譲ってもらう（借りる）ときにどのような手続きが必要かイメージして頂けたら幸いです。
下限面積要件が廃止されたことで農地が取得しやすくなりました。
これから農業にチャレンジしてみようと思っていらっしゃる方はぜひご相談くださいね。
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こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます
前回「未登記建物」について調査することろまで書きました。
建物を新築した時は「建物表題登記」をしないといけませんよ。というお話でした。
今回はその続きを見ていきましょう。
「こないだは電話ありがとうね。やっぱり未登記だったんだね
」
法務局で全部事項証明書を請求しましたが出てきませんでしたし、見せていただいた固定資産税の課税明細にも家屋番号が載っていませんでした。
「お願いするとしたらこのあとどういう段取りで進めるの？こっちで何か用意するものある？
」
まずは役所で建築当時の書類が保管されているか確認しますね。
工事の概要が書いてあったり配置図の概略が載っているので資料として使います。
それから建築業者さんと打ち合わせした際の図面などが残っていないか探してみてください。
それらを参考資料にして建物の測量作業に入っていきます。
「家じゅうひっくり返してみるわ。建物の測量をするのね。そのあとはどうすればいい？」
測量した結果と見つかった図面などを照らし合わせて「建物図面」と「各階平面図」という建物の図面を作ります。
この図面は建物の位置や階ごとの形、床面積などが書かれています。
その次は登記の申請に必要な書類を作成していきます。
所有者がどこのだれかを証明するために「住民票の写し」を準備してください。
それと、その方が本当に所有しているかを証明するために「建築確認済証」や「検査済証」も必要です。
ちなみに所有しているかの証明はほかの書類で対応できることがありますのでご相談くださいね。
「いろいろ準備しなきゃいけないんだ。揃ったら登記の申請をするってことね。登記できるまでどれくらいかかるの？」
そうです、書類がそろったら登記の申請をします。
準備から登記できるまでだいたい1か月～1か月半ほどといったところでしょうか。
どのような建物かにもよりますので、もっと時間がかかってしまうこともあります。
「わかったよ。費用はいくらぐらいかかるの？」
これもどのような建物かによりますが、10～15万円ほどが多いです。
そのほかに役所で書類を取得するときに手数料がかかりますよ。
「結構かかるね・・・でも仕方ないよね。段取り分かったし、よろしく頼むよ。」
はい、ありがとうございます！
ということで未登記建物についてざっくり書いてみました。
今話題の相続登記は未登記建物の場合、先に建物表題登記をしないといけません。
これが終わってから司法書士さんへ引き継ぐことになります。
後々のためにもお持ちの建物が登記されているかどうか、一度確認してみてくださいね
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こんにちは、ブログをご覧いただきましてありがとうございます
今日は「新築された建物が登記されていなかったら？（未登記建物だったら？）」について書いてみたいと思います。
「ねえ、建物が登記されてないんじゃない？って言われたんだけど何のこと？」
不動産登記法では建物を新築したときは建物の所有者が1か月以内に建物表題登記を申請しなければならないとなっています。
ところが何かの事情でその登記がされないままになってしまっている建物のことを「登記されていない建物（未登記建物）」と言います。
「そうなんだ。なんで登記してないんだろう・・・」
よくある話だと住宅ローンを組まずに現金で建てた場合です。
銀行などから建物を担保に融資を受ける場合は登記するように指示されますが、住宅ローンを使わない場合は銀行などか関与しないので登記されないままになっていることがあります。
「登記してないデメリットってあるの？」
申請が義務になっていますので、登記を怠った場合は10万円以下の過料を支払わなければならないとされています。
また、その建物を担保にして融資を受けたり建物を売買したりすることができなくなってしまう可能性があります。
登記を行ってから融資や売買をすることになりますが、余計な時間と費用がかかってしまいます。
これは相続した建物が未登記でその建物について相続人の方が融資や売買などを行う際にも同じことが言えます。
「じゃあ登記してあるかどうかどうやって調べたらいいの？」
建物の所在地を管轄する法務局で建物の全部事項証明書というものを請求してみましょう。
もし登記されていれば取得できますが、登記されていなかったら取得することができません。
もうひとつの方法は毎年固定資産税の納税通知書といっしょに送られている課税明細の家屋番号の欄を見てみてください。
そこに家屋番号が書かれていなかったら登記されていない可能性が高いです。
「ふ～ん、わかった。自分で調べればいいの？お願いしたらやってくれるの？
」
ご相談頂ければこちらで確認することが可能ですよ。調査費用は頂戴しておりますが・・・
「そりゃそうだ。どうせ登記しなきゃいけないし調べてみてもらえる？」
かしこまりました。
調査が完了しましたらこの後の段取りを確認していきましょう。
「了解しました。それじゃあよろしくね」
はい、ありがとうございます！
・・・ということで会話形式で書いてみましたがいかがだったでしょうか？
近いうちにこの調査のあとどのような段取りで進めていくのか書いてみたいと思いますので、またお越しくださいね
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