皆様はご存じですか、ビレッジハウス。
数年前に黒船来襲とかなり話題になりましたね。
Wikipediaによると、
ソフトバンクグループ傘下の米投資会社フォートレス・インベストメント・グループによる賃貸住宅サービス。 2016年12月21日にビレッジハウス・マネジメント株式会社を設立し、翌2017年に制度廃止された雇用促進住宅を買収して、低価格賃貸住宅「ビレッジハウス」として入居者の募集を開始した。
とあります。
平たく言えば、外資系投資ファンドが国から雇用促進住宅を買い受けて、敷金ゼロ、礼金ゼロ、仲介手数料ゼロ、更新料ゼロ、さらに格安の家賃で賃貸業を営んでいる会社です。
全国47の都道府県に1,000物件以上、100,000室以上を展開されているようです。
賃料の安さと上記4つのゼロ円が強力な武器
となって、地元の大家さんを脅かす存在になっていると、数年前には多数の記事がインターネット上には上がっていました。
では我々不動産投資家にとってこのビレッジハウスは脅威なのか
と言えば、僕はそうは思っていません。実際にそんなに脅威になってないような気がします。
4つのゼロが彼らの武器なのであれば、こちらもそうすれば良いだけのことです。
マーケティングの世界では"Neutralize"と呼ばれるもので、相手の強みを中和してしまえというわけです。
そもそもこのご時世で、地方都市で敷金と礼金を取ろうなんて思っている時点で、不動産投資家としてはかなり認識が甘いです。
東京23区ならまだしも、もしくは新築ならまだしも、地方の築年数が経っている物件で敷金礼金を取ろうなんて、お客様のことをまったく理解してないとしか言いようがないと思います。
僕の物件の周りにも敷金1、礼金2なんて物件があったりしますが、当然まったく埋まっておらずガラガラです。
敷金と礼金で稼ごうなんて、そんな考えは捨てないと地方では空室はいつまでたっても埋まらないです。
不動産賃貸業は 「損して得取れ」 なビジネスなので、空室を埋めるための費用をケチってはいけません。
空室を埋めるためなら儲けるどころか客付け費用をこれでもかとしっかり出す認識が必要だと僕は思っています。
入居者様さえ付いてしまえば、入居付けにかかった費用は後から十分回収できます。
費用をケチった結果、空室が埋まらないことの方が余程収支を悪化させることを理解せねばなりません。
ビレッジハウスが仲介手数料ゼロなのだったら、こちらは仲介手数料ゼロ、火災保険代と鍵交換代、場合によっては保証会社料までもゼロにして、更にお客様に有利な条件を提示出来るようにすれば良いだけの話です。
その代わり賃
貸仲介会社への広告料（AD）は1ヶ月しか払いませんが。
あと、ビレッジハウスは築40～50年の公団型マンション（団地）が非常に多いです。
築年数が同等なら家賃を合わせに行かねばなりませんが、こちらの方が築年数が浅ければ家賃を合わせに行かなくても十分勝負は出来ます（築年数が違えばターゲット層も変わってくるので）。
あと、確かにビレッジハウスは築古なので賃料は安いのですが、ホームページを見るとその室内リフォーム（彼らはリノベーションと言っていますが）は非常に中途半端なことが分かります。
あえてどこが中途半端かはここには書きませんが、彼らのリフォームはかなり詰めが甘いです（ホームページの物件情報を見ればすぐにわかります）。
リフォームが甘い、物件の外観はボロい、共用部もボロい、敷地には雑草がボーボーに生えている、そんな物件も多いです。
築古をそこそこ綺麗にして底値の家賃で貸し出しているので確かに手強い相手ですが、お客様が住みたくなる快適な住環境を提供するという観点から言えば、詰めの甘い物件が多いので付け入る隙はいくらでもあると思っています。
最後に、ビレッジハウスだけでなく競合物件と有利に戦ってゆくには、物件購入時に高値掴みをしてはいけないというのが不動産投資の鉄則です
融資が付くから買ったというのは100％間違いではありませんが、融資が付くからと言ってよくよく調べもせずに高値掴みをすると、その後の賃貸経営で返済でいっぱいいっぱいになって身動きが取れなくなります。
下手すると再起不能に陥ります。
競合物件と戦って行けるだけの利益（キャッシュフロー）が出る物件なのかどうか、どこまで家賃を下げれば即決まる物件なのか、その観点でも精査をしてから購入せねばならないと改めて思います
僕が不動産投資を再開した20年2月からわずか12ヶ月の間に、4棟合計4億円のフルローン融資を立て続けに銀行から引いて、家賃年収4,500万円、年間CF1,450万円まで成長するきっかけとなったのは、初心者が陥りやすい「4つの罠」について書かれた以下の無料レポートを読んだことでした。以下に当てはまる人は特に読む価値があると思います
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