【これは半年以上前の話です】

 

 

また良い物件が出て来ました!

次は四国地方です。

 

 

価格1億円に対して積算は8,000万円なので積算超過物件ではないのですが、築19年で利回り11%。

 

 

しかも好立地!

耐用年数47年内の融資でも、28年の融資期間が取れる物件ですOKOK

 

 

管理会社に電話して聞いてみたところ、今は19部屋中6部屋が空室ですが、最近まで満室だったようです。

 

 

少し歩くと歓楽街があるので夜のお仕事赤ワインをされてる方の入居が多いようなのですが、

 

コロナで夜の仕事を辞めて退去する方が多く出たので空室が発生したとのことでした。

 

 

積算超過物件ではないので僕が取引のある都市銀行様は使えないため、四国の某地方銀行様にアタックですベル

 

 

物件を見つけて翌日朝に、さっそく以前話してたことのある銀行のご担当者様に電話をして物件資料をお送りしておきました。

 

 

場所が四国なのですぐに見に行くわけにもいかないのですが、机上評価では良い物件なのでとりあえず融資特約を付けて買い付けを提出。

 

 

コロナ後は不動産投資への融資が一段と厳しくなっているので、融資のテーブルに乗るかどうかわかりませんが、とりあえず全力を尽くしてみようと思っています。

 

 

さて、どうなりますやら!

 

【後編に続く】

 

音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜

 

僕が不動産投資を再開した20年2月からわずか12ヶ月の間に、4棟合計4億円のフルローン融資を立て続けに銀行から引いて、家賃年収4,500万円、年間CF1,450万円まで成長するきっかけとなったのは、初心者が陥りやすい「4つの罠」について書かれた以下の無料レポートを読んだことでした。以下に当てはまる人は特に読む価値があると思いますウインク下矢印

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4月末に不動産投資の拡大だけを目的に、妻と4歳の娘を神奈川に残して、静岡県に単身赴任で移住しました。

 

 

あれから4か月、徹底的に動きまくってた結果、色々と成果が出てきました!

この4か月の間に取った行動は以下の通りです。

 

  • 免許証の住所をN市に変える。
  • 8期終わっている既存法人の本店をN市の自宅に移転登記する。
  • これまでの属性資料を基に再度徹底的に内容を作り込み、1,300ページへとバージョンアップ(GWの10日間は全部この属性資料の改訂に費やしました)。
  • 都内にオフィスを構える収益不動産の客付け仲介業者様ではなく、県内にある地元の元付業者様を開拓して関係性を築く:7社
  • 地元の元付業者様からターゲットエリアでの売り物件を探す:結果的に3物件見つかる
  • 出来る限り地元の方から紹介頂く形で地元の地銀、信金、信組の開拓を行う:3銀行、5信金、2信組、1商工中金、1JA、1信託銀行、合計23支店にアタック
  • 開拓に成功した金融機関:1信金、2信組

 

残念ながら地銀の開拓には成功していませんが、地元の1信金と2信組の開拓には成功しましたひらめき電球キラキラ物件次第では融資します!是非今期に1棟やりましょう!と力強く言って頂けているので大変嬉しい結果です。

 

 

他にも2信金がいいところまで行ったのですが、最終的に融資は否決されており、否決理由が以下のように今後改善できる内容ではなかったので、この2信金は開拓に失敗したことになります。

 

  • A信金:支店承認を得て本部に稟議を上げてもらいましたが、審査部長の「都銀から融資を引ける小金持ちサラリーマンの片手間の副業に融資を出すのは信金の理念に反する」との判断で否決。この言い方が腹立ちますが・・・怒
  • B信金:支店承認を取り、更に本部承認まで取ったのですが、その上の常務会で否決。

 

結局1信金、2信組の開拓にとどまってはいますが、この3つを使えることで物件を買える可能性が出てきました。これは神奈川に居続けたなら間違いなく不可能だった結果です。

 

 

必ずや地元の元付業者様から良い物件をご紹介頂き、静岡にて物件を購入して規模を拡大してやると意気込んでいます!引き続き頑張らねばウインク

 

 

音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜

 

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不動産投資は金融機関様から融資を引かねば始まりません。

*一部のお金の有り余っている富裕層の方々を除いて。

 

 

中には現金買いで買い進める人もいると思いますが、1億円以上がザラにある1棟物件を現金買いすることは一般人にとって現実的ではありませんし、出来たとしても美味しくありません

 

 

なぜなら、不動産投資の最大のメリットは他人のお金で自分の資産を増やすことが出来ることだからです。少ない自己資金でレバレッジをかけて、融資と言う他人のお金で大きな物件を購入可能なことが不動産投資の最大の魅力です。

 

 

すなわちフルローンなら全額融資と言う他人のお金で収益物件を購入し、そこから利益を得られるわけです。オーバーローンなら諸経費(仲介手数料、不動産取得税、登録免許税など)までも貸してもらう訳なので、まさに手出し無しで、他人のお金で億単位の物件を手に入れてそこからの収益を手にすることが出来るのです。

 

 

株を買いたいから、FXをしたいから、仮想通貨に手を出したいから、1億円貸して下さいグラサン、と言ってお金を貸してくれる金融機関は僕の知る限りありません。しかし、収益不動産を購入したいので1億円貸して下さいと言えば、貸してくれる可能性があるのが不動産投資の凄いところですキラキラ

 

 

(プライベートバンクは1億円預金を入れれば、その8掛けや9掛けである8000万円~9000万円は用途が何であれ無条件で貸してくれると噂で聞いたことはありますが、もちろん経験したことが無いのでその辺は良くわかりません・・・てへぺろ)。

 

 

とにかく自己資金を温存して、出来る限りフルローンを引っ張る、更にオーバーローンまで引ければ最高!という訳ですが、そんな簡単に融資が引ければ誰も苦労しませんよねあせる

 

 

なので、不動産投資の肝は銀行融資にアリと言っても過言ではありません。

 

 

そこでまずは属性資料を揃えて、融資への扉を開くべく金融機関様に見て頂かねばならないのですが、どんな資料を持ってゆくかで、金融機関様の反応は全く違ってきます。

 

 

僕が金融機関開拓をする際に提出している資料は以下の写真のファイル1冊です下矢印

 

 

都銀であれ、地銀であれ、信金・信組であれ、全部の金融機関開拓で僕が支店様に持参している資料は写真の通り合計1,300ページの属性資料ファイルです。

 

 

なぜ1,300ページにもなっているかと言うと、以下の内容を網羅しているためです。

 

  • 名刺
  • 免許証
  • 自己紹介
  • 経歴書
  • 金融資産とエビデンス
  • 確定申告
  • 法人決算書
  • 法人紹介
  • 保有物件紹介
  • 保有物件の稼働率実績
  • 保有物件のリノベーション工事指示書
  • 保有物件写真集
  • 保有物件リノベBefore/After写真集
  • 自分でFAXとメールで営業を行う際の自作マイソク
  • 地元で交換させて頂いた賃貸仲介会社様や大工様などの全名刺
  • 過去空室率60%の廃墟物件を再生させて6年間満室稼働させた記録
  • などなど

 

都銀様は年収と金融資産が高ければテーブルに乗りますが、地銀様と信金・信組様は、この人はこのエリアに腰を据えて不動産賃貸業に取り組むことに腹を括っており、事業運営能力も属性も両方高いので、お金を貸しても大丈夫!と思って頂かなければ融資への扉は開きませんので、内容を網羅して作り込んでいます。

 

 

ちなみに、都銀様と上位地銀様以外のローカルな金融機関様では、いまだにメールアドレスと言うものがありません。今時、全て紙資料の提出か、FAXでの対応となります。

 

 

僕の属性資料ファイルは上記の通り1,300ページもあるので、FAXでお送りすることはそもそも不可能なため、印刷会社にプリントアウトを頼んで、自分で巨大なファイルに綴じて毎回支店様まで持参していますあせる

 

 

印刷代とファイル代だけで提出する資料は1冊7,000円かかります。これまで北は東北から南は四国まで多数の金融機関様にファイルを送ってきたので、50冊以上は作ったと思います。という事は、提出する資料作成代だけで35万円以上もかけたことになります滝汗(苦笑)。

 

 

確かに手間はかかりますし、お金もかかるのですが、結果として過去12ヶ月でRCを4棟、合計約4億円の融資を引くことに成功していることを考えると、やはりきっちり内容を網羅してまとめ上げた資料を提出することは意味があるのだと思います。

 

 

良い物件を見つけてから金融機関開拓をしていては遅すぎます。

そんなことをしていたら良い物件は永遠に買えません。

 

 

常に自分が使える金融機関を複数開拓して確保しておき、良い物件が見つかったら速攻で持ち込んで、最短で融資内諾を取って物件を押さえなければ物件争奪戦に勝つことは出来ません。

 

 

まずは良い属性資料をまとめて、常日頃から使える金融機関を開拓しておきたいですねウインクひらめき電球

 

音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜音譜

 

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半年以上前のお話。

 

 

これまで築古RCばかりを購入してきましたが、目線を変えて新築RC物件にチャレンジ!

場所は千葉県、RCで5階建ての新築マンション@利回り8%です。

 

 

駅徒歩2分の超好立地で、価格は1.7億円。物件はとても良いと思います。新築にはあまり興味が無かったのですが、これなら欲しいと思える内容です。

 

 

さっそく資料をそろえて、業者様経由で千〇銀行様に融資の申し込みをしましたが・・・

 

 

見事に撃沈して融資が通りませんでしたえーん

 

 

仲介業者様の担当者がポンコツで、なぜ融資に通らなかったのか、その理由をまったく把握できていないため次につながらない敗北となったことが悔しい限りです。

 

 

(やはり融資打診は業者経由では無く自分でやらないと、ダメだった時の学びが無さすぎて、次のアクションに繋がらないので本当これは良い経験になりました)

 

 

千〇銀行は昨年、融資において勤務先詐称事件が起こったらしく(GS勤務の人に不動産投資の融資を出したハズが実は勤務先が大ウソだったらしい)、2月末時点では不動産への融資が完全に止まっていたとの話もあちらこちらから聞いています。

 

 

融資打診を出す時期が悪かったのか、融資額に対して僕の属性と金融資産が足らなかったのか・・・。

 

 

いずれにしても今回融資審査には落ちましたが、あの仲介業者の担当者がポンコツであることは良く分かったので、2度と彼を経由して銀行に融資打診をすることはないと思います滝汗

 

 

これも経験ですね!

 

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半年以上前のお話。

 

 

これまで築年数が25年~30年の中古RC物件ばかりを購入してきましたが、目線を変えて新築RC物件にチャレンジしてみることにしました!

 

 

場所は千葉県、RCで5階立ての新築マンション@利回り8%です。

 

 

新築RCで8%は非常に良い利回りです!

 

 

駅徒歩2分の超好立地で、価格は1.7億円。

 

 

某地銀様からフルローンを引ければ購入したいと思っています。

 

 

過去1年以内に中古RC物件を4棟購入し、4億円の融資を引いているので、連続購入でペースが速すぎると融資不可になる可能性は非常に高いのですが、

 

 

とりあえず隠すことなく属性をフルオープンにして融資打診だけはしてみよう、と言うことで資料を提出しておきました。

 

 

今回はダメ元ですが、挑戦せねば何も始まらないので行動あるのみです!

 

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不動産投資を始めようとする人は、まず本を読もうとするのではないでしょうかはてなマーク

 

 

不動産投資に関する書籍を買い漁り、手当たり次第に読んでみる。

 

 

僕もそうでした。

 

 

不動産投資を始めた2012年当時、アマゾンで売っていた不動産投資の本はほぼ全て買いました。

 

 

読んで、読んで、読みまくりました。

 

 

全て読みました。

 

 

そしてすべて読み切った後、

 

 

ある境地に達しました!

 

 

 

 

何が正しいのか、さっぱり訳が分からんガーン

 

 

 

 

築古?新築?RC?木造?鉄骨?競売?ワンルーム?1棟?地方?都心?

 

 

あらゆる選択肢がありすぎて、知れば知るほど、何が自分に合っているのかが分からなくなったことを覚えています。

 

 

今ならどれだけの自己資金があるのか次第で何から始めれば良いのかはある程度分かりますし、

 

 

(間違っても新築ワンルーム投資じゃないです!爆弾

 

 

まだまだこれからですが、不動産投資家として規模を拡大してゆく道筋もある程度見えています。ぼんやりと見えてるだけですけども。

 

 

しかし、初めは訳が分かりませんでした。

 

 

そして、人は頭が混乱して訳が分からなくなると、次は知っている人に聞きたくなります。

 

 

そこで登場するのが、業者無料セミナー、大家会、コンサルティングです。

以下でそれぞれの特徴を説明します。

 

 

①業者さんの無料セミナー

  • トップバッターは業者さんの無料セミナーです。結論から申し上げると、業者さんの無料セミナーは非常に薄っぺらいです。ペラペラです。少し不動産投資を学習した人には全く参考にならないレベルの内容を1時間程度聞かされます。はっきり言って眠たいだけですzzz
  • が、顧客リストに名前を入れてもらえれば後々物件を紹介してもらえる可能性もあるので、学ぶことはほぼありませんが、初めのうちは参加しても良いですOKまあ、セミナーを主催している業者さんの物件で良いものは見たことないですが・・・(笑)。
  • 業者さんは不動産を売るプロですが、不動産投資のプロでは無いのでその程度だと思った方が良いです。でも金融機関を紹介してくれることもあるので、それはぜひ活用してください。

 

 

②大家会

  • 大家会については玉石混合です。無料もあれば有料もあり、素晴らしいところもあれば逆もあります。なので、ツテをたどって入会している人にリアルに話を聞いた方が良いです。
  • もしくは不動産業者さんと仲良くしていると、各大家会の評判を教えてくれるので、そこで根掘り葉掘り聞いてみて下さい。「Aは丁寧です」、「Bは評判が悪いです」、「Cは単なるパリピ飲み会です」、「Dは多くの不動産会社で出禁になっています」など、不動産業者さんならではの情報をくれると思います。
  • 高い会費だけ取られて飲み会を連発しているだけの大家会もあります。入会しても学べないので特に初心者には意味がないです。
  • 大家会に入るのであれば、実際に家賃収入が1億円、2億円、4億円と桁違いの現役不動産投資家の方々から直接指導を受けて、物件調査、銀行開拓、現地視察とヒアリング、物件シュミレーションから実際の融資付け、保険、運営、などなど不動産投資を体系立てて学べるようにサポートしている大家会を探して下さい。

 

 

③有料コンサルティング

 

最後に有料コンサルティングです。相場は200万円程度かと思います。世の中にはいくつものコンサルティングがあります。

 

 

有料でコンサルティングを受けるなら、以下のような現役不動産投資家の方から受けることをお勧めします。

 

  • 親から相続を受けたわけでもなく、
  • サラリーマンや公務員の状態から不動産投資を1から始めて、
  • 満室経営を続けて家賃年収1億円、2億円レベルにまで拡大した真摯に不動産投資に向き合ってる人。
  • 更に返済比率が50%以内に収まっていて潤沢なキャッシュフローを得ており
  • スルガショック以降に厳しくなった都銀、地銀、信金、信組と幅広い金融機関から今でもしっかりと融資を引いてる人。

 

 

もしこんな人にマンツーマンで教えてもらえるチャンスに巡り合ったら、100万円でも200万円でも払ったら良いです。自分で学習したら到達できなかったレベルまで成長できますアップグッ

 

 

半年、1年で飛躍的に不動産投資家としての実力を高め、物件も買えるようになるでしょう。

 
 
ただし、数年前にSMBCさんやりそなさん、スルガさんがジャブジャブ融資を出していた際に楽して大量に物件購入したメガ大家さんには、
 
家賃年収だけは高いが、キャッシュフロー(手残り)が少なくて破綻しかけている中身がスカスカのメガ大家もどき注意も多いので注意です。
 
 
更に問題なのは自分では大して不動産投資もしてもいないのに、いかにも体系的に学べそうに受講生を募集しているクソコンサル屋です。
 
 
どこの誰とは言いませんが確実に存在します(ああ、ここで名前を出したい!)
 
 
セミナーで受講料を取り、今日は数時間みっちりお教えしますね!と期待を煽っておいて、薄っぺらい内容を数時間にわたって永遠と聞かされた挙句
 
 
今コンサルに申し込んだらこんなサービスが受けられまーす音譜 
 
 
右矢印 会員価格200万円提示ドーン爆弾
 
 
受けたい人は今すぐ申し込んでください!
XX時間後には早割特典が終了して値上がりしますので今すぐどうぞキラキラ
 
 
(↑夜中の通販かw
 
 
と言う感じで受講生を入会へと強烈にいざないます。
 
 
そして、そのコンサル屋は不動産仲介業もしており、
 
 
会費200万円で集めた素人受講生に
下矢印

これは良いよと物件を買わせて、仲介手数料まで取ってゆきます。

 

 

ようするに、コンサル料で200万円+仲介手数料でまた数百万円を取るわけです。

 

 

鴨葱(カモネギ)ですねぇ。

 

 

このスキームを考えて主催運営している人だけは儲かるので良いビジネスセンスをしているなとは思いますが。・・・業界内での評判は非常に悪いとの話をアチコチで聞きます。

 

 

大家会も、コンサルも結局は使いようです。

 

 

玉石混合なので、選択を間違えるとお金と時間だけ取られてまったく結果は出ないことになります。

 

 

自分に合った大家会やコンサルティングを見つけて学ぶことが出来たら、お金はかかりますが3年分の成長を半年で達成することが出来るようにもなります。

 

 

要はちゃんと見極めることですアップアップ

 

 

初心者の方、不動産投資を体系的に学びたい方は、ちゃんと結果を出している現役不動産投資家から学んでみてはどうかと思います、と言うお話でした。

 

 

くれぐれも、自分で不動産投資を大してやってないコンサルもどきにはお気を付けを炎

 

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1社目の法人を設立してから8年間、某大手の税理士法人様に記帳代行と税務申告をお願いしてきましたが、この度変更することにしました!

 

 

 

変更する理由は、

大手様は高いからです(笑)てへぺろ

 

 

 

変更先は2社目と3社目の2法人をお任せしている不動産投資専門の税理士法人様です。

 

 

毎月の税理士顧問料は1万円で同じなのですが、決算費用が

 

  • 大手の税理士法人様は16万円
  • 不動産投資専門の税理士法人様は6万円

 

と10万円も違いますハッ

 

 

あの手この手で節税してきたので、割高でも大手を使うのは安心料だと思ってお願いしてきましたが、8年前とは法人活用の方法もずいぶんと変わったので、少しでも安いところに変更することにしました。

 

法人活用の方法がどう変わったのかは、色々あるのであえてここには書きません(笑)

 

 

毎月の定期清掃、リフォーム業者、税理士の先生など、不動産投資で費用で圧縮できるところは結構たくさんあるので、

 

徹底してコストカット(経費削減)に努めたいと思いますOKOK

 

家賃を上げずに手残り(キャッシュフロー)を増やすならコストカットしか方法はないですしね!

 

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皆様はご存じですか、ビレッジハウス

 

数年前に黒船来襲とかなり話題になりましたね。

 

 

 

 

Wikipediaによると、

 

 

ソフトバンクグループ傘下の米投資会社フォートレス・インベストメント・グループによる賃貸住宅サービス。 2016年12月21日ビレッジハウス・マネジメント株式会社を設立し、翌2017年に制度廃止された雇用促進住宅を買収して、低価格賃貸住宅「ビレッジハウス」として入居者の募集を開始した。

 

 

とあります。

 

 

平たく言えば、外資系投資ファンドが国から雇用促進住宅を買い受けて、敷金ゼロ礼金ゼロ仲介手数料ゼロ更新料ゼロ、さらに格安の家賃で賃貸業を営んでいる会社です。

 

 

全国47の都道府県に1,000物件以上、100,000室以上を展開されているようです。

 

 

賃料の安さ上記4つのゼロ円が強力な武器ナイフとなって、地元の大家さんを脅かす存在になっていると、数年前には多数の記事がインターネット上には上がっていました。

 

 

では我々不動産投資家にとってこのビレッジハウスは脅威なのか?と言えば、僕はそうは思っていません。実際にそんなに脅威になってないような気がします。

 

 

4つのゼロが彼らの武器なのであれば、こちらもそうすれば良いだけのことです。

 

 

マーケティングの世界では"Neutralize"と呼ばれるもので、相手の強みを中和してしまえというわけです。

 

 

そもそもこのご時世で、地方都市で敷金と礼金を取ろうなんて思っている時点で、不動産投資家としてはかなり認識が甘いです。

 

 

東京23区ならまだしも、もしくは新築ならまだしも、地方の築年数が経っている物件で敷金礼金を取ろうなんて、お客様のことをまったく理解してないとしか言いようがないと思います

 

僕の物件の周りにも敷金1、礼金2なんて物件があったりしますが、当然まったく埋まっておらずガラガラです。

 

 

敷金と礼金で稼ごうなんて、そんな考えは捨てないと地方では空室はいつまでたっても埋まらないです。

 

 

不動産賃貸業は 「損して得取れ」 なビジネスなので、空室を埋めるための費用をケチってはいけません。

 

 

空室を埋めるためなら儲けるどころか客付け費用をこれでもかとしっかり出す認識が必要だと僕は思っています。

 

 

入居者様さえ付いてしまえば、入居付けにかかった費用は後から十分回収できます。

 

 

費用をケチった結果、空室が埋まらないことの方が余程収支を悪化させることを理解せねばなりません。

 

 

ビレッジハウスが仲介手数料ゼロなのだったら、こちらは仲介手数料ゼロ、火災保険代と鍵交換代、場合によっては保証会社料までもゼロにして、更にお客様に有利な条件を提示出来るようにすれば良いだけの話です。


その代わり賃

貸仲介会社への広告料(AD)は1ヶ月しか払いませんが。

 

 

あと、ビレッジハウスは築40~50年の公団型マンション(団地)が非常に多いです。

 

 

築年数が同等なら家賃を合わせに行かねばなりませんが、こちらの方が築年数が浅ければ家賃を合わせに行かなくても十分勝負は出来ます(築年数が違えばターゲット層も変わってくるので)。

 

 

あと、確かにビレッジハウスは築古なので賃料は安いのですが、ホームページを見るとその室内リフォーム(彼らはリノベーションと言っていますが)は非常に中途半端なことが分かります。

 

 

あえてどこが中途半端かはここには書きませんが、彼らのリフォームはかなり詰めが甘いです(ホームページの物件情報を見ればすぐにわかります)。

 

 

リフォームが甘い、物件の外観はボロい、共用部もボロい、敷地には雑草がボーボーに生えている、そんな物件も多いです。

 

 

築古をそこそこ綺麗にして底値の家賃で貸し出しているので確かに手強い相手ですが、お客様が住みたくなる快適な住環境を提供するという観点から言えば、詰めの甘い物件が多いので付け入る隙はいくらでもあると思っています。

 

 

最後に、ビレッジハウスだけでなく競合物件と有利に戦ってゆくには、物件購入時に高値掴みをしてはいけないというのが不動産投資の鉄則ですOK

 

 

融資が付くから買ったというのは100%間違いではありませんが、融資が付くからと言ってよくよく調べもせずに高値掴みをすると、その後の賃貸経営で返済でいっぱいいっぱいになって身動きが取れなくなります。

 

下手すると再起不能に陥ります。

 

 

競合物件と戦って行けるだけの利益(キャッシュフロー)が出る物件なのかどうか、どこまで家賃を下げれば即決まる物件なのか、その観点でも精査をしてから購入せねばならないと改めて思いますニコニコ

 

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不動産投資の融資を銀行様から引こうとする際、サラリーマンとしての勤続年数が3年以上でないと審査に落ちると言う一般論を良く耳にしますが、実際のところはどうなのでしょうか?

 

 

あくまで僕の場合ですが、

 

 

過去半年の間に勤続年数1.5年でも、2つの銀行様から合計4億円の融資を受けることに成功しています。

 

1つは都銀、もう1つは地銀です。

 

 

とある地方銀行様からは、「勤続年数が2年以上になると審査上プラスになる」と言われたことはありますが、だからと言ってそれに満たない場合での必ずしも審査に落ちるわけではなさそうです。

 

 

1年未満ではさすがに難しいのかもしれませんが、勤続年数1.5年でも大丈夫だったので、1年以上ある人であれば融資審査にチャレンジしてみる価値はあると思います。

 

 

もちろん、勤続年数が長い方はプラス材料なので、銀行様には積極的にアピールなさった方が良いと思いますウインクベル

 

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不動産投資は長期間にわたり物件運営をせねばならないので、購入しようと考えている物件に今後も客付け出来るのかどうか、将来の賃貸需要はどうなるのかを自分なりに理解することは非常に重要です。

 

 

日本は人口減少に入っているので、今後ますます賃貸物件同士の競争が激しくなってゆくことは避けられませんが、

 

あまりにも人口が激減するエリアに物件を購入してしまうと、そもそもの賃貸ニーズが激減しているので【大家としての創意工夫】ではどうすることも出来なくなってしまいます。

 

 

物件を購入するエリアの人口が今後どうなってゆくのかを確認しておくことは非常に重要です。

 

 

そんな時に必須のサイトが、

 

GD Freakの将来人口の予測(2025年~2045年)

 

です。

 

https://jp.gdfreak.com/public/detail/jp010050000001000000/1

 
 

市町村単位で各県の人口がこれから何パーセント減少するのかを確認することが出来ます。

 

 

この人口減少率ですが、僕は2045年に25%以上の減少が見込まれているエリアでは基本的に物件を購入しないことにしています(お宝物件の場合は30%未満なら検討します)。

 

 

場所によっては50%以上の減少が予想されているところも少なくないので、購入するのであればそのような人口激減エリアはリスクが高いと思っています。

 

 

例えば茨城県の人口減少率を見てみると、県平均で2045年には16.3%の減少が予想されており、

 

常陸太田市、稲敷市、大洗町、城里町、美浦村、河内町、利根町で人口減少率が45%を超えていますガーン

 

それ以外でも日立市、石岡市など、人口減少率が30%を超えている市町村もかなりたくさんあります。

 

 

 

神奈川県でも三浦市、真鶴町、湯河原町などは人口減少率が40%を超えているので、1都3県だからといって安泰なわけでもありません。

 

 

今後、お客様が少ないのにライバル物件が多くて賃貸経営の難易度が異様に高くなる、と言う現象が日本中で加速して行きます。

 

 

将来の人口減少率は頭に入れておいた方が良いと思います。

 

 

物件を購入しようとされる際には是非確認してみて下さい!OK

 

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