2022年から4年間ブログを放置して2026年になりました（笑）。
この4年で様々なことがあり、このブログ主（マーケティング部長）の生活も大きく変わりました。
以下この4年間での変化です。
- 2023年：不動産投資開始2年4ヶ月で家賃年収1億円突破。
- 2023年：職人2名を正社員雇用して建設業許可を取得、ガチ修繕業者に。
- 2024年：25年間の会社員卒業（複数の銀行から「もう辞めて！」と言われた）。
- 2025年：宅建士3名を雇用して宅建業免許を取得、宅建業者に。
- 2025年：コミュニティ＆スクール “MDism Service” 開始
- 2025年：家賃年収約1.8億円に到達
- 2026年：オリジナル新築木造APの建築販売を開始
静岡に単身赴任で移住してもうすぐ丸5年が経過しますが、40代後半からでもこうも人生変わるものか、というくらい隔世の感があります。我ながらよく頑張ったと思います（笑）。
過去のブログ内容を振り返ると、一生懸命知識を付けようともがきながらその内容を整理するために発信を続けているものの、今から見えれば「全然わかって無いじゃん！」という内容も多いです。
ちょっと黒歴史なのでブログごと削除しようとも思いましたが、これも自分だ辿った貴重な軌跡であり記録なので、今見ると正しいとは言えない解釈、明瞭さを欠く理解の上で書いていたことをここで述べた上で、あえて残しておくことにしました。
当時入会して目からウロコが落ちまくった大家会の教えも、今になるとかなり表層的で（要するにペラペラ）、「ああ、初心者向けだったのだな」ということも良く分かります。
2026年現在、MD（ブログ主＝マーケティング部長）が考える不動産投資の規模拡大の考え方は以下の通りです。
- 物件購入の“入口”から良好な決算書をデザインできる物件を選び、
- マーケティング目線で競合物件に勝って満室想定通りの賃収とCFを確保、
- 財務会計目線で決算書を作り込むことで法人評価と債務者区分を適切に維持、
- これにより金融機関からの資金調達を途切れさせない。
これが、金融機関にお願いしなくても、融資打診をして神に祈らなくても、
半永久的に融資が持続する規模拡大の本質的アプローチなのです。
さらに言えば、半永久的に融資を止めないために、本来整えるべき“本質”は以下の４点だと考えています。
- 適正な債務者区分を獲得するための、財務会計目線での良好な決算書
- 取引金融機関が求める一定水準以上の良好な純資産比率
- 金融機関目線で引き直した際の、良好な資産と負債のバランス
- 債務償還年数＜加重平均融資残年数＜加重平均償却年数を満たすこと。
なんのこっちゃさっぱり分からないという人は、最後に記してあるMD（ブログ主：マーケティング部長）の公式HPをご覧ください（笑）。
このブログを書いていた頃は、もっと言えば、つい最近までMD（ブログ主：マーケティング部長）は超オーバーローン信者でした。フルローンでも満足いかず、何が何でもオーバーローンで買いまくる！と思ってきました。
今でもオーバーローンは好きですが、本質的なことを言えば、いつまでも高利回り物件にフルローンやオーバーローンを付けて買うことに喜んでいるようではダメです。先々の頭金を喜んで払う世界へのシフトを見据えておかねばならないのです。
何が言いたいのか？
まず、持たざる者として不動産投資の規模拡大を成したいのであれば、最初は決算書を作り込むために「収益性」を重視せざるを得ません。
要するに築古高利回り物件を買い進めることになるわけですが、資産家になるに連れて好立地の築浅に移行、すなわち「収益性」から「資産性」にシフトしてゆくことが、弱者から強者へ至る道なのだと法人税額を見ながら改めて思ったわけです。
最終的な強者（資産家）の買い方は、例えば資産性の高い、利回り5％の都市部の物件に、頭金を半分入れて購入するようなスタイルです。利回り5％でも頭金を半分入れれば債務利回りは10％になり、これなら決算書を作り込めるだけの各種財務指標も整います（まさにLTV＝Loan To Valueが低下する銀行が好む形へのシフトです）。
さらに資産性が高い物件は売却時の価格維持、なんならインフレ下においては値上がりする可能性も高いでしょう。
突っ込んだ頭金は保全されているのと同じで、その保全された頭金を回収するだけでなく、更にガッツリ売却益まで得られるわけです。出口の明瞭化。これが売却時に価格が間違いなく下がるであろう築古の高利回り物件とは大きく異なる点です。
フルレバ、フルローン、オーバーローンは、“持たざる者”がある一定まで加速するためのブースターですが、沢山借りると、沢山返さねばならず、そのために沢山利益を出して、沢山納税せねばならないわけです。
逆に言えば、借金が少なければ返済も少なく、利益も少なくて良いので納税も少なくて済みます。
お金を借り過ぎないこと。実はこれが最も節税できたりするわけです。
持たざる者からスタートし、利益を出して納税しながら純資産を積み上げ、10年スパンで着実にロードマップを先へと進めて、築古高利回り物件を売却、決算書の純資産と手元キャッシュを厚くすることで資産家ステージの入り口に立ったなら、頭金を入れないと買えない物件へと資産を入れ替えてゆく。
これこそが、不動産投資の最強ロードマップだと思っています。
ブログを放置していた4年間で様々なことを学びました（そりゃ大学と同じ期間あるわけですしね）。
不動産投資家の皆様、是非共に先々を見据えて、頑張って参りましょう！
※今後このブログを更新することはありませんが、過去の記録としてアメブロさんが残してくれる限り保存しておきます！
公式HPはこちら
！と内心怒っていましたが、
という事で、1番手の方がローンブレイクするようなことがあれば即連絡をください！その際は僕が買います！と頼んでおきました。
と言うことになります。