【フィリピンのブレビルド（Pre-selling）物件の購入方法】

フィリピンで不動産を購入する時、日本とは流れや用語が大きく違います。
ここでは、ブレビルド（Pre-selling）物件の購入ステップをわかりやすく解説します。
私自身、何度も販売・引き渡し・売却を経験しているため、現地ならではのリアルなポイントもお伝えします。


① まずは「物件を決める」

フィリピンでは、中古市場や新古市場もありますが外国人が現金一括ではなく試しに購入してみようかな！って思える購入方法が「完成前販売（Pre-selling）」です。
立地・周辺環境・開発会社・将来性・仲介業者など、選ぶ基準はたくさんありますが、物件の選び方については別ブログで詳しくまとめます。

ー物件が決まったらー
② 予約金（Reservation Fee）を支払う

その後必要書類への記入
Buyer’s Information Sheet（BIS）個人情報記入用紙：デベロッパーから用意されます。
必ず間違えないように記入してください。
そのまま権利証などにも反映します。
RA（Reservation Agreement）予約に対しての契約書

その他提出するもの
Valid ID（身分証）パスポート必須
その他、政府発行のIDと言われた場合には運転免許証かマイナンバーです。
ただ翻訳が必須です。
高級な物件ですと
収入証明や銀行口座残高も提出を求められます。
外国人で外国人法人代表（フィリピン人からしたら外国人なので）の場合には
決算書を求めてくるときもあります。

このあたりは仲介会社がサポートすると思うので
必ず聞きながら対応してください。
このタイミングで仲介会社へサポート費用などを支払ったり委任状に署名や認証したりする作業も入ります。


物件が決まったら、まずは予約金を支払ってユニットを確保します。

* ローカルデベロッパー：20,000ペソ前後
* 中〜高級物件：50,000〜100,000ペソ
* ラグジュアリー物件：200,000〜300,000ペソ以上

予約金は基本的に 返金不可なので、購入意思が固まってから支払うのが大事です。


③ 頭金（Equity / Downpayment）の支払い

フィリピンの魅力のひとつは、頭金の柔軟さです。

* 頭金ゼロ（0% DP）
* 10% DP、20% DP、または分割払い
* 期間は12ヶ月〜60ヶ月など、物件ごとに多様

▶ ただし「頭金ゼロ」の場合の注意点

頭金ゼロを選ぶと、CTS（Contract to Sell）がすぐに発行されないケースが多いです。
デベロッパーのルールで、

* 「支払額の○％に達したら CTS を出す」
* 「何回分支払ったら CTS 発行」

など条件があり、これを知らないまま契約すると不安になる方もいます。
ですので自分から自ら確認するのも良いでしょう。

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④ 毎月の支払い期間（Pre-selling期間）

Pre-sellingの場合、完成まで数年あるため、その期間に毎月の分割払いが続きます。

* 支払い期間：2〜5年程度
* 日本と違い、銀行ローンは完成後に組むのが一般的ですが日本人は基本的にはローンは組めません。日本のPNBや東京スター銀行で組めると聞いています。
もちろん、本人の信用や物件に価値があるが判断されるのがポイントです。


引き渡しや残金の支払いまで
デベロッパーから特に連絡がないことも多いです。

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⑤ 残金支払い → DOAS → 引き渡し

全ての頭金・月払いが完了し、残金（バランス）を支払うと、次のステップです。

● DOAS（Deed of Absolute Sale）が発行される
このDOASが発行されるのが引き渡し後の場合もあります。

これは「完全売買契約書」で、日本の不動産でいう *最終契約・所有権移転手続きの開始です。


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⑥ 権利証（Title / CCT）の発行

フィリピンの権利証発行は、日本と比べて**とても時間がかかります**。

Ayala系：1年以内
その他デベロッパー：
通常 2〜3年、長いところで 6年
* 過去には 6年以上発行されなかったデベロッパーも存在

▶ なぜこんなに時間がかかる？

* 手続きが手作業中心
* 市役所（LGU）・BIR・Registry of Deeds（RD）の処理が遅延しやすい
* デベロッパー側の提出漏れや遅れ

など「複数の組織が関わるため」です。

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⑦ 引き渡しが遅れても連絡が来ないことがある

これはフィリピンあるあるですが、引き渡しが遅れてもデベロッパーから何も連絡が来ないことが普通にあります。

「いつですか？」と聞いても、
「Soon」「Processing」など曖昧な返事のまま半年以上…なんてことも。

▶ 気長に待つ心が必要

フィリピンの不動産は、スピード感よりも「国の成長とともに資産価値が上がる」ことに魅力があります。

書類関係だけは本当に時間がかかるので、焦らず構えるしかありません。
そして丸任せにはせず、問い合わせをするということが大切です。

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◆ 最後に：フィリピンの成長を信じて、気長に向き合う

ブレビルド購入は、

* 少額の頭金でスタートできる
* 完成までに資産価値が上がりやすい（転売できるかは別の話です）
* 現金負担を分散できる

というメリットがあります。

一方で、

* 連絡が来ない
* スケジュールが遅れる
* 権利証まで“とても長い”

というフィリピンらしい一面もあります。


結果、読んでみると海外不動産大変だ。。。と思うかもしれませんが
これからの時代は柔軟性を持って自分の信じたものや国、人に分散的に投資する時代になってきたと感じます。情報が多く、簡単に手に入ります。それだけに自分がコレ！と思ったものに投資をし着実に成功を掴むというプロセスは重要なことだなと思っています。
チリも積もれば山となる！
（投資はあくまでも自己責任で、自分のできる範囲で投資することをおすすめいたします。）

【2025年末版】フィリピンの物価を徹底調査！（私の個人的な意見と感情が大半）

日本より安い？高い？実際に住んで感じたリアルな価格事情
今は行ったり来たりですが私は昔を比べてしまい。。。何かしょんぼり。

近年、日本では物価高騰のニュースが続き、家計への負担が大きくなっています。

一方で「フィリピンは物価が安い」というイメージが強いですが、実際に暮らしてみると日本より安いもの・高いものがハッキリ分かれていると感じます。

私は2024〜2025年にかけてフィリピン（主にマニラ・BGC・Makati）に滞在し、
さら地方にも足を運んで感じたことを残します。


■ 水（ミネラルウォーター）

* 500ml：**15〜25ペソ（約40〜70円）**
* 1ガロン（約3.7L）：**50〜70ペソ（約140〜200円）**

→ フィリピンは水道水が飲めないため、水購入は必須。
日本よりやや割高に感じることもあります。
■ お米（ローカル米）
1kg：**45〜70ペソ（約120〜200円）**

→ 日本米より安いですが、香りや食感は好みが分かれます。
最近はインフレで徐々に値上がり傾向。
日本米のような美味しいお米も食べられます。1kgで600円ぐらいだと思います。
今は900円ぐらいになっているみたいです。
私はフィリピンに住んでる時にはこの日本米に近いお米を食べていました。



■ 携帯電話（プリペイドSIM）

* データ月10〜20GB：**300〜600ペソ（約800〜1,500円）**

→ 日本より圧倒的に安いです。
Globe / Smart が主流。
現在は犯罪を防ぐためにプリペイドでも登録が必ず必須です。

■ インターネット（ホームWi-Fi）

* 月額：**1,500〜2,500ペソ（約4,000〜7,000円）**

→ マンションの速度によって差が大きい。
光回線は日本の方が品質も価格も優秀。
私は月々1,999ペソのものを契約していました。
台風の日や大雨の日は速度がかなり遅くなります。

■ 家賃（コンドミニアム）

（Makati / BGC基準）

* 1BR（40㎡前後）：**35,000〜60,000ペソ（約9〜16万円）**
* Studio（25〜30㎡）：**20,000〜35,000ペソ（約5〜9万円）**

→ 都市部は **東京並みに高い**。
特にBGCは "ほぼ東京価格" だと思った方がいいです。
マレーシアなどに比べると高いですね。

■ 電気代

* 1人暮らし：**3,000〜6,000ペソ（約8,000〜16,000円）**
* 家族 / エアコン使用多め：**8,000〜15,000ペソ（約2.3〜4万円）**

→ 日本よりかなり高いです。
エアコン必須の気候なので電気代はかなり負担に。
私もマカティに住んでいた時には１人暮らしで2,500ペソぐらいでした。
結婚してからは10,000ペソほどまで上がりました。

■ 水道代

* 1人暮らし：**300〜600ペソ（約800〜1,500円）**

→ 日本よりは安め。これはずーっと流しても安心できるほどの安さです。
私は浄水器を使用していたので料理には水道水を使っていました。

■ ガス代

* フィリピンのコンドミニアムはガスが無いことが多く、電子レンジ・電気調理器が主流。
→ ガス代はゼロ。


■ タクシー・Grab

* 初乗り：**45ペソ（約120円）**
* BGC〜Makati：**150〜250ペソ（約400〜700円）**

→ 日本の3分の1〜4分の1の価格！
しかしラッシュ時は渋滞で料金が跳ね上がります。
そして待っても待っても来ない！ということもあります。GPSがおかしい？のかなと。


■ ジプニー・電車・バス

基本的に移住者・駐在員は利用しませんが、
**学生の日本人はよく使っています。私も移住したては使っていました！**

* ジプニー：**15〜20ペソ（40〜60円）**
* 電車（MRT/LRT）：**13〜28ペソ（35〜80円）**

→ ただし治安や混雑を考えると、Grabの方が安全。

■ 外食費（Makati / BGC）

* ローカル食堂：**150〜250ペソ（約400〜700円）**
* モールのレストラン：**300〜600ペソ（約800〜1,500円）**
* 日本食：**600〜1,200ペソ（約1,600〜3,200円）**
* 高級店：**2,000〜5,000ペソ（5,000〜13,000円）**

→ 場所と店によって差が大きいですが、
日本食は日本より高いことも多いです。
でもクオリティーは年々上がっています。


■ ブランド品

ルイヴィトン、グッチ、バレンシアがなど
→ 日本より高いか同じくらい。
関税・輸送費の影響で割高の印象。

ブランドでも無、ニトリ、ユニクロなどももちろん日本より高いです。



■ トイレットペーパー（衝撃）

* 12ロール：**250〜350ペソ（約700〜1,000円）**

→ 正直、日本より高いです！！
元々住んでる時から高かったですが新ためて見たとき「田舎の人はどうしてるの？！」と思ったほど。長期滞在する場合に本からもっていこうかな。って思います。
ロールが薄いので減りも早い…。





■ フィリピン人が日本に押し寄せる理由

最近、銀座・新宿・渋谷・原宿・大阪道頓堀・御殿場アウトレットへ行くと
フィリピン人観光客が本当に多い です。

よく聞く理由は…

✔ 日本の方が安い

（特に：家電、化粧品、衣類、シューズ、お菓子、ブランドの一部）
なぜがGUが人気です笑！

✔ 品質が良い

そしてMade in Japan や日本で買った！への信頼はとても高いです。

中国人の爆買いほどではないですが、
大きな紙袋を両手に持って帰るフィリピンの方をよく見かけます。

街中でタガログ語が聞こえたら、ぜひ耳をすませてみてくださいね！

- ■ まとめ：フィリピンは「全部が安い」わけじゃない

フィリピンの物価は、

安い：交通、携帯、外食（ローカル）、水道、ローカル米
高い：家賃、電気、トイレットペーパー、ブランド、日本食

というように、ジャンルごとに大きな差があります。

ちなみに長期滞在の時には私は
ティッシュ・手洗い石鹸・割り箸、食器用洗剤・食器スポンジ・洗濯ネット・サランラップ
など日本の100円ショップで売ってるようなものは買ってもって行きます。
現地調達が悔しいので笑（ビンボー症）周りからはおかしいと言われます。

安い高いという判断で移住は難しくなってきました。
医療費も日本より圧倒的に高いので。

私がフィリピンを移住としておすすめするのはやはり人柄や語学力もあります。
メンタルがしっかりしてる方が多くネガティブ思考な方が少ない印象です。
子供の一時的な教育には最高な場所だと思います。その辺りも次回ブログに書きますね！

移住を考える方も、旅行者の方も、
ぜひ参考にしてみてください！

個別メッセージもお待ちしております。


フィリピンにできた星乃コーヒー


ブロッコリー1キロ


フィリピンのインフレ率過去5年

フィリピンの不動産、固定資産税（RPT）の支払い方法

毎年やってくる固定資産の支払い方をブログに残します。

① 支払い時期

マカティの固定資産税は 毎年1月〜12月分 をだいたい9月から請求書をとりにいく事ができ支払いも可能です。

支払い方法は以下の 2 種類：

● 一括払い（Annual Payment）

• 1月31日まで に1年分をまとめて支払う方法
• 10%割引（discount） が適用されます

● 四半期払い（Quarterly Payment）

• 1月, 3月, 6月, 9月と支払う
• 割引なし
• 滞納すると ペナルティ（月2%） が発生します

② 支払いに必要なもの

マカティは比較的書類がしっかり必要です。

1. Tax Declaration（TD）
   　デベロッパー、PM（プロパティマネジメント）から取得可能
2. Previous Official Receipt（前年の領収書）
3. オーナーの名前・住所がわかる身分証（ID）たまに求められる。
4. 買主が新しい場合：SPA（代理権限書）が必要なこともあり

※初回支払い時は Certificate of Title / CCT のコピー を要求される場合があります。

③ 支払い場所

マカティの場合は以下の3つがあります。

1. Makati City Hall（City Treasurer’s Office）

• 住所：J.P. Rizal Street, Makati
• “Real Property Tax Division” へ行く

④ 支払いの流れ（City Hallでの場合）

1. RPT窓口で Tax Declaration を提出

→ スタッフが 年間税額（Assessed Value × Tax Rate） を計算してくれる

2. 支払い方法の選択

• 一括払い（10%割引）
• 四半期払い

3. Cashier にて支払い

支払い方法：

• 現金
• Manager’s Check

4. Official Receipt（領収書）を受け取る

この OR（Official Receipt） が、

• 賃貸時の証明
• 売買時の証明
• Tax Clearance取得の条件
  になります。

⑤ よくある注意点

1. 新築コンドミニアムの場合は注意

最初の1〜2年は デベロッパーがまとめて支払い、

その後オーナーへ移行することが多いです。

2. Late Payment の罰金

• 月2%
• 最大36ヶ月

3. 名前・住所が合っていない場合

修正に 1〜3ヶ月 かかることがあります。

4. PM（プロパティマネジメント）が代行してくれることが多い

• 住んでなければ代行がおすすめ

⑥ 金額の目安（例）

The Rise Makati 24㎡（Studio）**

• 年間：約 10,000 php 〜
  （階数・向きで assessed value が変わる）

ことしもオンラインでここらはろみましたができませんでした。笑